3つめの物件取得の後
茂原市に戸建てを取得した後、しばらく物件の取得を行いませんでした。
いかんせん、年収が５００万代で貯蓄もそこまでなかった私は、属性が低く使える銀行が限られていたのです。
不動産業者をめぐるも相手にされなかったので、それもやめていきました。
転機は年明けに訪れます。
源泉徴収がでて、世帯年収では７００万を超えたことと４月で昇進が決まり、給料が上がることが決定したのです。
小躍りして懇意にしていた業者に連絡し、３月末に物件の購入が決定しました。
購入する物件はユーカリが丘の築２２年の１８００万１棟物アパートで、満室利回り12％でした。
土地値がしっかりあって、融資はオーバーローンで３０年3.3％で組むことができました。
使った業者は、有名な下記のところです。
ネットではたまに芳しくない評判を聞きましたが、回った不動産会社の中では、この会社の担当者からいただく物件情報は質の高いものが多かったことを覚えています。
また、当時出版されていた本も具体例を含めて非常にわかりやすく不動産投資についてまとめてありましたので、特に今から不動産投資をやろうと思っている方にはおすすめです。（無料面談にも行きました。役に立ったかは少し疑問が残りましたがｗ）
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ここから購入した物件はいまだに稼いでくれていて、
規模は小さいながらもしっかり稼いでくれる、本当によい物件です。
最近の活動と投資への考え方
最近は物件を買っていません。
なるべく不動産業者とのつてを増やそうと思っています。
最近、この不動産が高騰した市況で買って損はしないのか？といろんな人からよく言われます。しかし、そもそも不動産投資は本当にヘタを打たない限り儲かるものです。(これは本当にそう思います。)
高くても良いので早く買って、家賃を貰う機会を増やすことの方が重要だと僕は思っています。
時間は有限であって、その中で以下にお金を貯めるかが重要であり、何か大きな修繕などことが起こっても現金があれば何とかなります。現金が無くならなければ、その投資は完全に失敗だとは言えないと思っていますし、資産背景は投資初期には必要ないと思います。
僕みたいな弱小大家はまず現金を増やすことからはじめて見るといいのではないでしょうか？
色々考えてみた結果、これが僕の持論になりました。
3つめの物件取得 茂原市の戸建てについて
く茂原市に戸建てを取得した私は有頂天でした。
｢450万でローンを組んで、30万以上リフォームにかけて、家賃が6万円入れば利回り15パーセント近い戸建ての完成ですよ｣という不動産業者の言葉を鵜呑みにしていました。
さあ、リフォームも終わったし、募集開始だ、という時になって異変に気づきます。
地元の管理会社に持っていくと、これで6万で貸すつもりですか？とあっけにとられた反応でまともに取り合ってもらえません。
そうです、私は不動産業者に言われるがままを信じ切って募集において一番大事なマーケット調査をやっていなかったのです。
茂原市は綺麗な4LDKの戸建なら6万で貸せます。しかし、私の物件は最低限のリフォームしかしていない3DKでした。恐らく5.3万円の家賃がいいところでした。
教訓として、｢土地勘のない場所ではネット、現地業者へのヒアリングによるマーケティングをする必要がある。業者の予想表面利回りを信じてはいけない。｣ということが分かりました。大家として、一歩成長できたと思います。
最近興味のある記事です。
3つめの物件千葉県茂原市の戸建
3つめに取得した物件は千葉県茂原市にある戸建てでした。
その頃不動産投資をあまり知らなかった私は、年収が低くて、アパート1棟の融資を組めないことを知って愕然としました。
戸建てをやってみよう、と思ったのはその時です。
焦ってもしょうがないや。今出来ることといえば、融資の実績を積むこと、経験を積むことだと思ったのです。
初めて空室の戸建てを買いました。
業者さんは、たまたま無料面談に行った〇戸大〇さんです笑
知識のない私はすすめられるままに450万のローンを組んで戸建てを買いました。
不動産賃貸のセミナーに行ってきました！とてもおすすめです。ノースエステートさんです！！
株式会社ノースエステートさんのセミナーに行ってきました。
不動産管理・運営・仲介の総合コンサルテーション ノースエステート
社長が自らセミナー講師をやっていて、誠実な方でした。とても質問しやすかったです！
内容は賃貸募集とその後の管理について。
正直よくあるセミナーかな、と思ってあまり期待はしていませんでした。(ノースエステートさんすみませんm(_ _)m)
受けてみて、率直な感想はこういう管理をして欲しかった！という思いました。
では、何がよかったかというと、ノースエステートさんの作成されているシステムです。
ノースエステートさんは、お客さん一人一人についてネット上にマイページを作ってくれます。
で、そこに入金明細を掲載します。
この辺りは同じようなことをやっている管理会社さんをたまに見かけます。(私も1社そういうシステムをもった管理会社と管理契約しています。)
しかし、ノースエステートさんは入金明細を出すだけでなくて、管理している物件の内見者からのフィードバック(なぜ成約に至らなかったかなど)や担当者の感じたこと、内見数をフィードバックしてくれるのです！（これだけの情報がクラウドでネット上にてフィードバックされます。）
更に上記データを元に色々とアドバイスしてくれるそうです！
これはいちいち内見結果の確認のために電話している私たちサラリーマン大家さんにとっては非常にありがたいことです。（進んで内見結果等を連絡してくれる管理会社はいまのところであったことがありません）
今まで、募集をしている物件について管理会社からフィードバックを受けたことはほとんどありません。こっちから聞きに行って何が悪いかを特定しなければなりませんでした。
それらをしなくて良いのは大きなメリットだと思います。
更に普段の管理も24時間電話対応やなにか起こった時の迅速なオーナーへの連絡などしっかりしているとの事です。
これは無料のセミナーです！とてもオススメです！
下記バナーから申し込めますので、ぜひ活用して下さい。
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私は所有物件の管理会社をノースエステートさんに変えました。
是非皆さんも参加してみてはいかがでしょうか？
おすすめ建売アパート業者について書いています。
2つの区分マンションを持ってみて分かったこと
久しぶりに更新します。
2つの区分所有の物件を持ってみて、僕は気づきました。不動産投資は区分所有でやるものではないと。
正直、売却した区分は持っていることがリスクでした。
理由は、修繕積立金が溜まっていないからです。このケースでは、共用部分の修繕費用は全て所有者で按分することになります。つまり、外壁の塗装や(10年間隔、100万以上)、雨漏り(RCだと100万近くかかります。)といった大規模修繕では大きな負担がかかります。しかも管理組合も機能していなかったので、致命的な欠陥が出てからこの物件を修繕することになるのです。
それに気づいてからは必死に売りにかかりましたね(^^
このように、知識のない不動産投資は非常に危険です。是非始める時は知識をつけましょう！
