3つめの物件千葉県茂原市の戸建
3つめに取得した物件は千葉県茂原市にある戸建てでした。
その頃不動産投資をあまり知らなかった私は、年収が低くて、アパート1棟の融資を組めないことを知って愕然としました。
戸建てをやってみよう、と思ったのはその時です。
焦ってもしょうがないや。今出来ることといえば、融資の実績を積むこと、経験を積むことだと思ったのです。
初めて空室の戸建てを買いました。
業者さんは、たまたま無料面談に行った〇戸大〇さんです笑
知識のない私はすすめられるままに450万のローンを組んで戸建てを買いました。
不動産賃貸のセミナーに行ってきました！とてもおすすめです。ノースエステートさんです！！
株式会社ノースエステートさんのセミナーに行ってきました。
不動産管理・運営・仲介の総合コンサルテーション ノースエステート
社長が自らセミナー講師をやっていて、誠実な方でした。とても質問しやすかったです！
内容は賃貸募集とその後の管理について。
正直よくあるセミナーかな、と思ってあまり期待はしていませんでした。(ノースエステートさんすみませんm(_ _)m)
受けてみて、率直な感想はこういう管理をして欲しかった！という思いました。
では、何がよかったかというと、ノースエステートさんの作成されているシステムです。
ノースエステートさんは、お客さん一人一人についてネット上にマイページを作ってくれます。
で、そこに入金明細を掲載します。
この辺りは同じようなことをやっている管理会社さんをたまに見かけます。(私も1社そういうシステムをもった管理会社と管理契約しています。)
しかし、ノースエステートさんは入金明細を出すだけでなくて、管理している物件の内見者からのフィードバック(なぜ成約に至らなかったかなど)や担当者の感じたこと、内見数をフィードバックしてくれるのです！（これだけの情報がクラウドでネット上にてフィードバックされます。）
更に上記データを元に色々とアドバイスしてくれるそうです！
これはいちいち内見結果の確認のために電話している私たちサラリーマン大家さんにとっては非常にありがたいことです。（進んで内見結果等を連絡してくれる管理会社はいまのところであったことがありません）
今まで、募集をしている物件について管理会社からフィードバックを受けたことはほとんどありません。こっちから聞きに行って何が悪いかを特定しなければなりませんでした。
それらをしなくて良いのは大きなメリットだと思います。
更に普段の管理も24時間電話対応やなにか起こった時の迅速なオーナーへの連絡などしっかりしているとの事です。
これは無料のセミナーです！とてもオススメです！
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私は所有物件の管理会社をノースエステートさんに変えました。
是非皆さんも参加してみてはいかがでしょうか？
おすすめ建売アパート業者について書いています。
2つの区分マンションを持ってみて分かったこと
久しぶりに更新します。
2つの区分所有の物件を持ってみて、僕は気づきました。不動産投資は区分所有でやるものではないと。
正直、売却した区分は持っていることがリスクでした。
理由は、修繕積立金が溜まっていないからです。このケースでは、共用部分の修繕費用は全て所有者で按分することになります。つまり、外壁の塗装や(10年間隔、100万以上)、雨漏り(RCだと100万近くかかります。)といった大規模修繕では大きな負担がかかります。しかも管理組合も機能していなかったので、致命的な欠陥が出てからこの物件を修繕することになるのです。
それに気づいてからは必死に売りにかかりましたね(^^
このように、知識のない不動産投資は非常に危険です。是非始める時は知識をつけましょう！
2つめの物件所有
前の日記で書いた京都市山科区の物件ですが、利回り20パーセント、賃貸中と非常に良い条件でした。
しかし、こういった好条件の物件には得てして難があるものです。
不動産投資初心者の私はしばらくしてこの物件の数点の難に気づきます。
①賃料か他の部屋より高い
ネットで他の部屋の募集条件を見ると、賃料が異常に高いことがわかりました。なんと他の部屋の2倍です。入居者は10年近く住んでおり、そのままの賃料で更新し続けています。今思えば人の良い入居者だったなと。しかし、この入居者が出ていくと、物件の利回りは10パーセント。一気に苦しくなります。
②修繕積立金がない
つまりは共用部を修繕する場合、各部屋の所有者で分担することとなります。
築40年超えてて、共用部分もボロボロ。直感で危ないとわかります。
③管理組合が機能していない
内見した時に汚いなーと思っていたのですが、管理組合が機能していませんでした。管理費の引き落とし、督促すらありません笑
これらの欠点に気づいた時、本当に焦りました。悩んだ末、購入後1ヶ月で売却依頼を出しました笑
しかし、売れるまでに1年かかりました。
市況が良かったこともあり、買値より50万高く売れました。が、不動産屋さんへの仲介手数料でキャピタルゲインは吹っ飛ぶという結果に終わりました笑
２つめの不動産所有＠京都市山科区
寝れないので、連投です。
不動産の2つ目を購入したのは、
宇治の物件を購入してから半年後のことでした。
宇治の物件を購入するときに不動産業者の勧めで、
リフォーム代として200万多く借りていたのです。
(銀行をどう言いくるめたのか、今となってはわからないですが、ありえないですよね。)
その200万がほぼ丸々口座に残っていたので、
何とかこれを運用したいなーと思って購入することにしました。
当時は借金が怖かったので、(不動産投資家としてあるまじきですね)
２つめは現金買いしようと考え、京都市山科区のボロボロのアパートを
区分で購入しました。
利回りはなんと２０％、賃貸中です。
現在ではあまりありえない物件ですよね。
しかし、あまり深く考えず購入したこちらの物件に
その後頭を悩ますことになります。
宇治の物件のエトセトラ
一番最初に宇治に買った区分ですが、先日管理会社から連絡が来ました。
半年ぶりの連絡なので、悪い知らせかなーと思ってたらまさにそのとおり。
リビングのエアコンが故障したそうです。
10万円くらいかな～と気楽にかまえていたら、突き付けられた請求額は21万円。
おいおい、大幅に予算オーバーだろw
20畳用のエアコンだから高いんだ、と言われましたがもちろん納得出来ず。
しかし運悪く時期が1週間の海外旅行と重なり家電量販店にいけませんwネットで見ると17万くらいであるみたいなんですが。
このままでは対応が遅れて入居者さんがカンカンです。
どうしようと思いましたが、、、
安くしろとごねてみましたw
すると2日後に1万円下がりました。まあ、これでいいわ！と承諾、事なきを得ました。
自分で家電量販店に行けば後3万円は安くなった気がしますが、入居者との日程調整等の労力を考えると副業で不動産投資をやっている身としてはアウトソーシングすべきだという結論になりました。
ほかにも自身の異動や物件購入の折衝など、しんどかったこともありますがw
まあ、セミリタイアを目指す身としては、もう少し管理会社と折衝するべきだったのかなと反省しています。
