土地活用の人気手法！コインパーキング投資についての考察

コインパーキング投資って皆さんも聞いたことがあるかと思います。
不動産投資とかと並んで、不労所得と言われるもので、やることを検討している人も多い投資かなと思います。
ここでは、コインパーキング投資での大切なことを私なりに書いてみます。勉強してみての私なりの考えです。

①コインパーキング投資で最も大切なこと
コインパーキング投資で最も重要なのは、 皆さんもご存知だと思いますが、エリア選びです。

東京・銀座にあったコインパーキングで10分600円、 1時間3600円という高額ぶりが話題になったことがあるし、 六本木界隈なら1時間1000～1200円もザラです。
大都市圏ではこのような料金設定でも常に満車近いコインパーキン グも多い。結局は需給バランス次第ということになります。

②一等地でなくても、街の動線を考えれば成功できる
実際にコインパーキングで成功している個人投資家は、 車の流れや人の動きといった「街の動線」を研究し、 たとえ大通りに面した一等地でなくても収益を上げています。「 人の出入りは多いが駐車場が足りない」というポイントを見つけ、 100～ 150平米程度でも空き地があれば借りて少しずつ投資し、 コツコツと着実に利回りを取っていくことがだいじです。

例えば、スーパーマーケットの駐車場が立体だったり大きすぎたりす ると、 店内に入るまでの歩く距離が長かったり車の出し入れに時間がかか ったりするので、 多少高くても平場の近くの小さな駐車場を使う方が便利と思う人が 多いといったこともあるようだ。 これも街の動線を考えた結果といえます。
買い物渋滞が発生するような道路の場合、 メインストリート沿いだけではなく、 地元ドライバーが抜け道に使うような路地、つまり「街の動線」 上に数台でも止められるスペースがあると、 人気のパーキングになることは珍しくないそうです。

③住宅地の土地でも勝機はあります。
また、住宅街など意外なところにも勝機はあります。

例えば、商店街から離れていても、 行列ができるラーメン店や人気のケーキ店で駐車スペースが足りな い店舗の近くは狙い目です。

短時間で出入りする車が多く、 1時間の料金設定でも1時間以内で出庫して次の車が入庫するので 、回転率が想像以上に高くなります。 最近は住宅地でもそのような店舗が増えてきて、 便乗して人気化することがあるそうです。

人手不足が深刻化している宅配便業者も、 コインパーキング投資にとっては追い風になっています。 コンプライアンス重視の流れで路上駐車が減り、 コインパーキングに停めて集配するケースが増えているそうです。 パーキングにヘルプの集配スタッフが集まり、 キャスターや自転車に荷物を振り分けてエリアを回るため、 何度も利用する固定客の確保につながるらしいです。

④「イニシャルコスト0円」の意味
現在、 コインパーキング投資の主流となっている一括借り上げの契約には 「イニシャルコスト0円」という形もあるが、 これはあくまでも条件次第だという点には注意が必要だ。 例えば駐車スペースの入り口近くに邪魔な電柱がある場合、 移動する必要があれば投資家の負担になり、 電力会社に依頼すると25万円は必要になる。また、 生垣やガードレール、 街路樹などがあれば当然除去費用が発生する。
パーキングと道路に段差がある場合などは、 傾斜をつけて段差をなくす「切り倒し」が必要だが、 これも投資家の負担。 アスファルト舗装をするなら1平米あたり5000円ほどの出費が 予想されます。もちろん、 防犯カメラの設置や警備会社との連携をする際も別途費用が必要に なってきます。

⑤一括借り上げでない場合は？
一括借り上げではなく、 より大きな利益を狙って自主運営する場合は、 機材をリースしたり購入したりすることになります。
購入はフラップ板1台30万円以上、精算機100万円程度、 照明30万円程度が必要。 中古では半額ほどの価格で入手することも可能だが、 故障やメンテナンスのリスクは高まるようです。
エリア選びの際には、 一等地でなくても繁盛店の近くや宅配便トラックの集配場所、 大型スーパーの周辺など、「街の動線」 を意識した考え方が重要といえます。

参入者の増加で競争が激しくなっているコインパーキング投資はポイントを押さえていけば、確実に儲かる投資です。
やるならしっかり準備して、取り組んで行きたいですね！

月極駐車場投資とコインパーキング投資の比較

数ある投資の中でも初期費用が少なく経営方法も比較的簡単で、 初心者にもハードルの低いのが駐車場投資です。最近では小さな土地を活用したコインパーキングなども多く見かけ るようになり、 副業として駐車場投資をする方も増えているようです。

今回はそんな駐車場投資の中でも、 月極駐車場とコインパーキングに注目し、 利回りや費用などについて比較していきたいと思います。

いずれも自営する方法と専門業者を間に挟む方法がありますが、 月極駐車場は自営が多く、 コインパーキングは専門業者に土地を貸して賃料を得る方法が多い 傾向にあります。
では、月極駐車場とコインパーキングの投資についてメリット・ デメリットを見てみましょう。

①月極駐車場

メリット

・長期契約で収入が安定する
・機械の設置がなく初期費用を安く抑えられる
・料金の未払いが少ない
・次の土地活用がしやすい

デメリット

・長期間空きが出る可能性がある

・違法駐車や不法投棄などが起こりやすい

・狭小地や変形地の経営は難しい

②コインパーキング

メリット

・利用率に応じて収入が増える（自営の場合）
・毎月一定の収入がある（貸付の場合）
・メンテナンスやトラブル対応の手間がない（貸付の場合）
・狭小地や変形地でも立地が良ければ経営可能 

デメリット

・機械の設置などの初期費用がかかる（自営の場合）

・賃料以上の収入はない（貸付の場合）
・未払いが起こる可能性がある

駐車場投資の収入と利回り

駐車場投資の収入や利回りは、 物件の立地や道路付けによってかなりの差が出てきます。 どのような物件が駐車場投資に向いているのかは後ほどご紹介する として、まずは利回りの目安について知っておきましょう。

月極駐車場の場合、1台あたりの賃料は政令指定都市で1万円〜 3万円。その他地方では5,000円〜1万円が目安です。東京の 一等地では5万円程度。よく言われている実質利回りは4％です。
ただし、既に土地を持っている場合であれば実質利回りが50％ を超えることも少なくありません。

一方のコインパーキングですが、平均的な稼働率は50％、 好立地であれば70％程度で、こちらも実質利回りは4％程度です 。

いずれにせよ、利益率は立地に大きく左右されますし、 決して収益性が高い投資方法とは言えませんが、既に土地を持って いて、 低リスクで投資を始めたい方にとってはメリットの多い土地活用方法と言えるでしょう。

駐車場投資は立地が命

先の項目で、 駐車場投資は物件の立地や道路付けによって収入や利回りにかなり の差が出てくると言いました。では、 駐車場投資にはどのような物件が適しているのでしょうか。

まず、 月極駐車場の場合はほぼ毎日のように利用することが前提ですので 、近隣住民や法人が対象になることが多いと考えられます。

例えば大規模マンションなどが近くにある場合は、 部屋数と駐車場の収容台数を比較して、 収容台数に余裕があるかどうかも需要を予測する上でのヒントにな るでしょう。1台分の駐車スペースしかない家が多く立ち並ぶ住宅 地であれば、 2台目用の駐車場としての需要が高く狙い目といえます。また、営 業車を多く利用する会社がある場合も、 一度に複数台かつ長期間の契約が見込めるかもしれません。

次にコインパーキングですが、 コインパーキングの場合は月極駐車場のように長時間で利用する人 は少ないため、比較的短時間の利用が予想される商業施設や、 娯楽施設、商店街の近くが好条件と言えます。 路上駐車の多さなども需要の目安になるでしょう。

ただし、近隣にもコインパーキングが多数存在していたり、 ターゲットとなる施設などが数年後にはなくなってしまう可能性も あるため、月極駐車場に比べてコインパーキングの方が物件選びは 難しいと言えます。

ボロ戸建投資のリスクについて

皆さんはボロ戸建投資は考えたことがありますか？

ボロ戸建投資はリスクがある投資です。延べ床面積が広い分、瑕疵の可能性もありますし、郊外で土地勘のない地域になりがちなので、意外と賃貸付ができない地域だった、、、という可能性もあります。

下記2つの意外と賃貸付に苦戦するリスクや、オーナーチェンジ物件の購入時のリスクについて述べてみましたので、ご参照ください。

①賃貸付に苦戦

需要が多いにもかかわらず、その割には供給数が少ない戸建て賃貸。このことから、退去があっても比較的容易に次の入居者を見つけられるというのが、戸建て投資のメリットのひとつでもあります。

とはいえ、購入した物件の条件によっては、アパートやマンション以上に入居者の募集で苦戦することも、珍しいことではありません。

最寄り駅からの距離は、一般的に、アパートやマンションと比べて戸建ての方が遠くなります。どうしてそのような傾向が現れるのか、1世帯当たりの敷地面積を比較してみると容易に理解できます。戸建ての敷地面積は、アパートやマンションにおける世帯当たりの敷地面積よりも大きいため、地価が安い地域に建てなければ投資効率が悪くなります。そのため戸建ての多くは、どうしても駅から遠い場所に建てられることになります。

戸建て物件は入居付けが容易であると言われるのは、供給が少ないということに加えて、立地の悪さというデメリットをカバーする戸建てならではの特長があってこそ。そのため、この「戸建てならではの特長」を持たない戸建て物件では、入居付けが非常に難攻することが予想されます。

庭がない、駐車場がない戸建てなどはその一例です。戸建てを希望する人の多くは、集合住宅には求めることのできないモノもを戸建に求めています。

つぎに注意したいのは間取りです。広さを重視する人は、多少駅から遠い場所も選択肢のひとつとして検討するものです。せっかくの戸建てが2Kや2DKでは、ごく限られた人しか入居の対象になりません。ファミリーに人気の戸建て物件は4人家族でも入居できる間取り、できれば3LDK以上は確保したいものです。

また、ベランダが広いなども強力な賃貸付けの条件になります。

②オーナーチェンジ物件

購入後、すぐに家賃収入が得られるオーナーチェンジ物件。入居付けに対する不安から、好んでオーナーチェンジ物件を購入する人も多いのではないでしょうか。

しかし、オーナーチェンジ物件を好む大家さんには、退去や入居者の募集に不慣れであるという特徴があります。ひとたび退去があっただけであたふたしてしまう大家さんも少なくないのではないでしょうか。また、オーナーチェンジ物件には売主の親族が住んでいることもあります。そのような入居者は、オーナーが変わった途端退去してしまわないとも限りません。

退去も心配の種ですが、オーナーチェンジ物件に関しては、購入時に室内を確認することができないこともリスクになります。購入時の入居者が退去した後に室内を確認したら、とんでもない「汚部屋」だったということもあり得なくはないのです。

もちろん、原状回復費用は入居者に負担を求めることができますが、入居者に資力がなければ払えません。格安で購入した物件であったとしても返って高くついてしまい、利回りの低下を招くことも懸念されます。

これはすごい！手の指を追加する人工装具「第3の親指」がSNSで話題に。身体を拡張するガジェットの可能性

手の指を追加する人工装具「第3の親指」がSNSで話題に。身体を拡張するガジェットの可能性

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190419-00010003-finders-sci

第3の親指？これはすごいと思ったので記事にしました。

指が無くなった人などへのリハビリ医療への導入にも期待が持てますし、指が6本になったら、、、と考えると色々な使い方が考えられますよね。ギター・ピアノなど楽器を弾いたり、ボールを投げたり、スポーツや趣味などの幅が広がる画期的なアイデアやと思いました。

駐車場の相続が発生した時。小規模宅地等の特例について考えてみた。

駐車場を相続することになった場合、評価額が80%減額され相続税の支払いが少なくて済む、小規模宅地等の特例は使えることができるのでしょうか？

結論から言うと駐車場の敷地上に構築物（アスファルトや砂利、機械式）構築物がある場合は特例の適用ができます。一方、構築物がなければ特例は使用できません。

また小規模宅地等の特例が適用できるものの、減額割合は80%でなく50%になります。

詳しく見ていきましょう。

１．小規模宅地等の特例で節税できる駐車場

前述のとおり駐車場の上に構築物がある駐車場は小規模宅地等の特例を適用できます。これは小規模宅地等の特例の原則である「建物又は構築物の敷地の用に供されているものであること」に基づいています。

２．青空駐車場は小規模宅地等の特例で節税できない

小規模宅地等の特例を適用できない駐車場は、構築物がない駐車場、いわゆる青空駐車場です。

・ロープを張っただけ

・止め石があるのみ

これらの程度で構築物とはいえないので、小規模宅地等の特例の適用ができません。

また砂利や芝生等の場合に、構築物と呼べるかどうか判断が難しい部分がありますが、具体的には駐車場業(又は自転車駐車場業)を行うために、資本を投下して設置しているか否か、つまり事業性があるか否かが重要です。

例えば、ロープや止め石を置いただけですと、資本はさほどかかりませんし、駐車場業をすぐにでも止めることも可能です。しかし砂利を分厚く宅地全体に敷き詰める場合には、駐車場業を行なおうとする意思が明確ですし、資本もある程度かかります。このため、例えば宅地の一部だけに砂利を敷くようなケースないし砂利の厚さが薄い(所々ない)ケースでは、その宅地全体の広さから見て、事業性が果たしてあるのかどうかといった実質判断になるでしょう。

３．駐車場が減額できるのは50%

駐車場の減額は80%ではなく50%です。

その理由は駐車場が「貸付事業用宅地等」に該当するからです。

貸付事業用宅地等とは駐車場のように誰かに貸して事業を行っている宅地のことです。

具体的には、

①不動産貸付業

②駐車場業

③自転車駐車場業

の3つをいいます。

また、どれくらいの規模のことをいうのか、という疑問も生じますが、従来は規模の大小は問わず、貸付をしていたら貸付事業用宅地等に該当するものとされていました。

専門用語でいうと「準事業」という言葉で定義されています。

準事業とは事業といわないまでも①～③のような貸付にあたり、「相応の対価」を得ながら継続的に行っているものをいいます。

要するに、少額でも貸付をし続けてたら貸付事業用宅地等に該当するということです。

ただし、上記で「従来は、規模の大小は問わず、貸付をしていたら貸付事業用宅地等に該当するものとされていました。」と記載しましたが、平成30年度税制改正によって、この部分に新たなハードルが設定されることになりました。

確かに、規模の大小は問われないのですが、それは、

・相続開始前３年以内に貸付事業の用に供されたものでない

場合に限られることになり、被相続人の死亡直前に急遽駐車場経営を始めても貸付事業用宅地等に該当しないことになりました。

それでも、事業的規模、すなわち、「５棟10室以上」の規模で貸付事業を行っていれば、通常は、被相続人の死亡直前に急遽貸付事業を始めることにはならず、改正前と同様に貸付事業用宅地等に該当します。

４．面積は200㎡まで使えます

貸付している不動産や駐車場の面積が200㎡を超えた部分は小規模宅地等の特例が適用できないため減額はできません。

例えば250㎡の宅地を相続した場合、どのくらい相続税評価額が減額されるのかを見てみましょう。

相続した駐車場の価額が5000万円だと仮定すると、この特例による減額効果は、2000万円となります。

（計算式）

5000万円×200㎡/250㎡×50％＝2000万円

これを見てわかるように、減額効果は非常に大きいものになります。

５．駐車場で小規模宅地等の特例を適用するためにすべきこと

駐車場での小規模宅地等の特例を適用するためにすべきことは以下のとおりです。

①　相続税申告書に、小規模宅地等の特例の適用を受ける旨を記載し、所定の計算明細書を添付する。

②　「相続開始前３年を超えて貸付事業を行っていた」又は「事業的規模であった」ことを証する書類を添付する。

②については、駐車場の賃貸借契約書・所得税の確定申告書（青色申告決算書・収支内訳書）の写しを添付すると良いでしょう。

６．まとめ

駐車場で小規模宅地等の特例が適用できるか否かは、宅地の上に構造物があるかどうかがポイントでした。

お持ちの駐車場が小規模宅地等の特例が適用できるのかが判明しましたら、次は宅地の評価額がどれくらいあるのかを調査しなければなりません。

相続税を計算するときの宅地の評価をするには、不動産業者に査定を依頼するような、「面積×1坪当たりの価格」といった精度では足りません。

国税庁が公表している路線価（倍率表）を用いて宅地の評価額を算定します。

特に、路線価を適用した宅地の評価額の算定は、専門知識が多く難しいため、まずは税理士に相談してください！

平屋のデメリット

昨日の続きです。

昨日の記事

http://uedatakako.hatenadiary.jp/entry/2019/04/17/221602

ここまで平屋のメリットについて見てきましたが、その一方で平屋にもデメリットはあります。

平屋のデメリットを挙げるとすると

・平屋は敷地や周辺環境の影響を受けやすい

・２階建ての家と比べると、同じ大きさなら平屋の方が坪単価が高くなる

・平屋の中心部は暗くなりやすく、間取りの難易度は高い

この辺りが平屋の代表的なデメリットとなります。

それでは平屋のデメリットを詳しく見ていきましょう。

平屋の場合、１階しか無いために敷地や周辺環境の影響を受けやすいという特徴があります。

特に「平屋だと周りの２階建ての家から丸見えで視線が気になる」とか「日当りがあまり良くない」という話はよく耳にします。

これらは、都市部や住宅街で平屋にしてしまうとよく起こってしまいがちな失敗例です。

そのため、都市部で平屋を建てる場合は日当りや回りの視線はどうなるか、あらかじめ考えた設計にするのがまずは重要になります。

また、同じ３０坪の家でも、２階建てと平屋を比べると平屋のほうが建築費が多くかかります。

その理由は、平屋は２階建てと比べて基礎の面積や屋根の面積が増えてしまうので、その分費用が多くかかり、結果として家の価格も高くなりがちなんですね。（平屋の場合はトイレを１つにするなどして、差を少し埋める事はできます）

そのため坪単価も平屋の方が２階建てよりも高くなる傾向があります

その他、家の明るさは窓から取ることになりますが、平屋は大きくなればなる程、家の真ん中付近には窓を設けることが難しくなり廊下などが暗くなってしまうケースもよく見受けられます。

平屋は間取りの難易度が結構高いんですね。

そのため平屋は設計力が重要となります。

ここまで平屋のデメリットを見てきましたが、平屋を都市部や住宅地で建てるとデメリットが目立ちやすい事が分かります。

やはり平屋はある程度の広さがある土地や、隣との家にある程度余裕がある場所で建てないと、その良さが活かしきれなくなりやすいんですね。

土地自体が平屋に合った土地なのか、またはあまり平屋に合った土地でないけども設計手法で快適な空間にできるかどうか。

住み心地の良い平屋を建てるには、このどちらかを満たす必要が出てきます。

以上、平屋のメリット・デメリットを述べてみました。

平屋は強い需要がありますが、周辺の環境を考えて建築・購入すればデメリットはある程度解消されそうな気がします。

平屋とは？最近人気の平屋住宅のメリット

①平屋とは？

「平屋」という言葉をあらためて説明する必要もないかもしれませんが、１階だけで２階の無い家の事を「平屋」と呼びます。

「平屋」は人気のある住宅なので、「できることなら平屋の家にしたいけども、日当りや土地、家の大きさを考えるとどうしても２階建てになってしまう」という方も多いのではないでしょうか？

そうなんです。「平屋」を建てるにはまず何と言っても敷地の広さが影響してくるんですね。

新築の家を建てる方でも多くの方が２階建ての家を建てられましたが、土地が広ければ平屋を建てたいという思いを持っていた方もかなりいるそうです。

それだけ、平屋住宅は私たち日本人になじみの深い家の建て方ですもあります。

では平屋には実際にはどういったメリットがあるのでしょうか？

まずは平屋のメリットについて見てみましょう。

②平屋のメリット

・平屋はワンフロアなので動線が短く移動が楽
・階段が無いので生活が上下に分断されず、階段スペースを有効活用できる
・平屋は平面的な広がりが出るので、家が広く感じられる。
・１階で生活を完結できるので老後が安心
・平屋は構造的に強い
・塗装などメンテナンス費用が安い
この辺りが平屋の代表的なメリットとなります。

若い夫婦からお年寄りまで、平屋の人気がある理由はこの辺りになります。

少し長くなったので、明日デメリットなどを説明しますね

続く