「利回り」ってなに? どうやって計算するの?
「利回り」という言葉の意味自体はご存知の方も多いと思いますが、不動産投資で用いられた場合の意味や、計算方法を見ていきましょう。
利回りとは、投資した金額に対して得られる見込み収益の割合のこと。不動産投資の「利回り」には表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(ネット利回り)の2種類があります。
表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったもの。簡単に計算できますが、不動産を維持するためにかかる諸経費は考慮されていない上に、満室を想定した数字となっています。「必ずこのくらいの利益が得られる」ことを示す数字ではないので、注意しましょう。
一方、実質利回りには固定資産税や管理費、保険料や修繕積立金など不動産運用にかかる諸経費が加味されています。より現実に即した数字を知ることができるので、具体的な手取り収入や物件を比較する際はこちらのチェックが必須となります。
ただし、実質利回りは流動的なもの。空室が出た場合にその分の家賃収入がなくなるのはもちろんのこと、どんなに堅牢な建物も年月が経てば必ず劣化します。そうなると、年々維持費が上がっていくことが想像できるでしょう。それ以外にも、不動産経営をする上でかかる経費は毎年異なるため、表面利回りに比べて正確な算出が難しいという特徴があります。
表面利回りと実質利回りは、それぞれ以下の計算式で算出できます。
表面利回りと実質利回りの計算方法
また、これらの計算式を使って物件紹介サイトなどに記載されている(表面)利回りから、年間の家賃収入を算出することもできます。例えば物件価格と表面利回りが分かっている場合、経費を除いた年間収入は以下の式で計算します。
年間家賃収入=物件の購入価格×表面利回り(%)
難しくないので、一度実際の物件検索サイトなどを見て計算してみるのがおすすめです。
とにかく利回りの数字が高い物件を選んでおけば安心?
不動産投資における利回りの計算式をご紹介しました。大抵の人が無意識に行なっている投資である「預金」における金利と同じく、不動産投資の場合も利回りの数字が大きいにこしたことはなさそうですよね。
では投資物件を選ぶときは、とにかく利回りの数字が大きい物件を選んでおけば間違いないのでしょうか?
残念ながら、そうではありません。いくら表面利回りが高くても、誰も住んでくれないような物件であればその数字は絵に描いた餅でしかないからです。
また、単に「利回り」と記載されている場合は基本的に「表面利回り」を指すことも覚えておきましょう。表面利回りは管理費や税金、修繕積立金といった実際にかかる経費を度外視しているため、必然的に実質利回りよりも高い数字になっています。
投資物件を選ぶ際の判断基準として、表面利回りはあくまでも参考程度と考えておきましょう。物件の価値を判断するには、「実質」利回りやその他様々な要素に着目し、総合的に判断する必要があるのです。
数字だけでなく様々な角度から資産としての価値を見極めよう
物件の価値を利回りの数字だけで判断することはできません。では、その他にどういった点に注目すれば、良い物件を見付けることができるのでしょうか?
それについて解説する前に、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という言葉に触れておきましょう。不動産投資に限らず投資全般でよく使われる言葉なので、ご存知の方も多いかもしれませんね。
インカムゲインとは、株式投資における配当金や預金の利子など、その資産を保有することで継続的に得られる利益。キャピタルゲインは、保有する資産を売却した際に得られる利益(購入額との差益)を指します。
不動産投資の場合、インカムゲインに当たるのは毎月の家賃収入です。キャピタルゲインは、物件を売却した際、購入時よりも高く売れた際に発生する利益になります。
物件選びの時点でインカムゲインとキャピタルゲイン、どちらも狙うことができればベストなのは言うまでもありません。ですが、初めからキャピタルゲインを狙うのは素人には至難の業。知識や経験が少ない状態で初めからキャピタルゲインも狙おうとすると、“二兎を追う者は一兎をも得ず”になってしまう可能性があります。
何より、不動産投資ならではかつ最大の魅力は、毎月定期的にインカムゲインが入ってくること。まずは「毎月の家賃収入がきちんと得られる物件かどうか」を念頭に置いて物件を選ぶことが大切です。
毎月の家賃収入を確保するには、入居者に長く住んでもらい、できる限り空室期間をつくらないよう気を配る必要があります。そのためには建物選びよりも前の段階、土地選びが全ての鍵を握ると言っても過言ではありません。
特に、賃貸需要がない地域の物件を買ってしまうと、大変です。
このことは肝に命じておきましょう!
スルガ銀行の業務停止命令期限切れと地元の声
12日にスルガ銀行への金融庁の投資物件への融資禁止命令が期限切れになりましたね。
それに伴い、投資用不動産への融資を5月中旬より開始するようです。
禁止前とは違い、融資審査で不正が起きないように内部体制を強化・研修を実施したとか。
たしかに知っている営業担当だった人は、全て営業以外の部署に移動したりしていて、スルガ銀行の本気度がわかる人事異動を行なっていました。
今後は、金利は高いけど、不正のない銀行になっていくと一不動産業者として嬉しいです。
今週、融資再開の期待を反映してか、株価も上昇したようです。評価も上昇することに期待ですね。
ちなみに、地元では地元回帰してほしいという声もあるようです。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO43682300S9A410C1L61000?s=2
不動産投資用の融資は、銀行にとっては融資金額と金利分の儲けが取れてたしかに美味しい案件です。今回のように不正を働いてしまうのもわかる気はします。勿論、不正な案件が多くなると健全な経営はそれらをやるだけ遠ざかっていきます。
地元での長い付き合いを続けて、健全で長く取引できる経営が出来れば、スルガ銀行は完全に復活と言えるのかもしれませんね。(ほかの地銀とどう違うねん、と言われると難しいところはありますがw)
倉庫破壊事件の続報 日新プランニン○はどうすべきだったのか?
前回の記事
パワーエス○ートの反論
http://uedatakako.hatenadiary.jp/entry/2019/04/09/205737
ギガジンの倉庫破壊事件に続報が入りました。
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/16288072/
日新○ランニングさんも対応を間違えましたね。顧問的な存在のニイヤマさん、事態をややこしくしているようです。
日新プランニン○のグーグルの口コミも77件と大幅に増えていました。おそろしく評価は低いですがw
さて、ここでこの事件は不動産業者としてどう対応するべきだったか私見を述べたいと思います。
まず、日新○ランニングのやり方は間違いなく強引すぎです。色々と調べてみると、すでにギガジン編集長と地主さんの契約は切れており、10年間地代を払っていなかったそうです。
だったら裁判所に申し出て、取り壊し許可をもらうべきでした。
土地の所有者は地主ですが、(地代を払っていないなど問題はあるものの)倉庫の所有者は間違いなくギガジン編集長なのです。
無断で壊すならば、借地契約は無効なので壊すことが正当であるということのお墨付きを裁判所よりもらうべきだったのです。
昔だったら日新プランニン○の対応がまかり通ったのかもしれないですが、現在はこんな強引なやり方はやらない方がいいですね。
ネットでは日新プランニン○は悪役、893フロント企業になってますしw
パワー○ステートの反論
前回の記事の続きです。
前回の記事
http://uedatakako.hatenadiary.jp/entry/2019/04/09/001649
昨日の記事で、パワーエステー○が反論していました。
https://matomame.jp/user/FrenchToast/445b9822c485f164309f
反論しないと金融機関から融資も受けづらくなるし、当然っちゃ当然の対応ですね。
不動産は訴訟もままある業界なんで、この辺は手慣れてますし、根拠もしっかりあるからこんな文書をホームページにあげるのでしょう。
今後の展開が非常に気になるところです。
日新プランニン○とパワーエステー○
https://www.google.co.jp/amp/s/gigazine.net/amp/20190329-gigazine-destruction
この事件は非常に恐ろしいです。
日新プランニン○て、、、パワーエステー○て、、、どっちも勤め先の取引先ですwww
日新プランニン○さん、地上げ屋として紹介されていますけど、買取業者じゃないの??最近まだ物件買えてるんですねw
融資が出なくてもうあまり買えてないと思っていました。
しかし、このニュースは業界でも話題になっているそうです。ちょっと強引ですよねw
うまくまとまるといいのですが。。。
倉庫の賃貸が決まりました!その他近況。
神戸市西区の倉庫に申し込みが入りました!
去年の1月ごろ土地を買って、11月に倉庫を作っていましたが(←非常にゆっくりでした、、、)、中々埋まらず、やきもきしていました。
仕上がりは利回り16パーセントです。
自主管理かつ経費のかかりにくいトランクルーム系なので、まあいいんじゃないでしょうか?
抵当も付いていないので、10パーセントくらいで売るか、それとも持ち続けるのか悩みどころです。
土地から仕込んだ初の案件なので、嬉しいですね!
後は川西市の戸建がまだ埋まっていません。
繁忙期は過ぎてしまったのでさてどうするか。。。とりあえずホームステージングをしてみました。後は様子見です。
これから固定資産税の支払いも来ますし、キャッシュの流出には気をつけながら不動産投資を進めたいと思います。
https://www.homes.co.jp/chintai/b-1255120035819/