ボロ戸建投資のリスクについて
皆さんはボロ戸建投資は考えたことがありますか？
ボロ戸建投資はリスクがある投資です。延べ床面積が広い分、瑕疵の可能性もありますし、郊外で土地勘のない地域になりがちなので、意外と賃貸付ができない地域だった、、、という可能性もあります。
下記2つの意外と賃貸付に苦戦するリスクや、オーナーチェンジ物件の購入時のリスクについて述べてみましたので、ご参照ください。
①賃貸付に苦戦
需要が多いにもかかわらず、その割には供給数が少ない戸建て賃貸。このことから、退去があっても比較的容易に次の入居者を見つけられるというのが、戸建て投資のメリットのひとつでもあります。
とはいえ、購入した物件の条件によっては、アパートやマンション以上に入居者の募集で苦戦することも、珍しいことではありません。
最寄り駅からの距離は、一般的に、アパートやマンションと比べて戸建ての方が遠くなります。どうしてそのような傾向が現れるのか、1世帯当たりの敷地面積を比較してみると容易に理解できます。戸建ての敷地面積は、アパートやマンションにおける世帯当たりの敷地面積よりも大きいため、地価が安い地域に建てなければ投資効率が悪くなります。そのため戸建ての多くは、どうしても駅から遠い場所に建てられることになります。
戸建て物件は入居付けが容易であると言われるのは、供給が少ないということに加えて、立地の悪さというデメリットをカバーする戸建てならではの特長があってこそ。そのため、この「戸建てならではの特長」を持たない戸建て物件では、入居付けが非常に難攻することが予想されます。
庭がない、駐車場がない戸建てなどはその一例です。戸建てを希望する人の多くは、集合住宅には求めることのできないモノもを戸建に求めています。
つぎに注意したいのは間取りです。広さを重視する人は、多少駅から遠い場所も選択肢のひとつとして検討するものです。せっかくの戸建てが2Kや2DKでは、ごく限られた人しか入居の対象になりません。ファミリーに人気の戸建て物件は4人家族でも入居できる間取り、できれば3LDK以上は確保したいものです。
また、ベランダが広いなども強力な賃貸付けの条件になります。
②オーナーチェンジ物件
購入後、すぐに家賃収入が得られるオーナーチェンジ物件。入居付けに対する不安から、好んでオーナーチェンジ物件を購入する人も多いのではないでしょうか。
しかし、オーナーチェンジ物件を好む大家さんには、退去や入居者の募集に不慣れであるという特徴があります。ひとたび退去があっただけであたふたしてしまう大家さんも少なくないのではないでしょうか。また、オーナーチェンジ物件には売主の親族が住んでいることもあります。そのような入居者は、オーナーが変わった途端退去してしまわないとも限りません。
退去も心配の種ですが、オーナーチェンジ物件に関しては、購入時に室内を確認することができないこともリスクになります。購入時の入居者が退去した後に室内を確認したら、とんでもない「汚部屋」だったということもあり得なくはないのです。
もちろん、原状回復費用は入居者に負担を求めることができますが、入居者に資力がなければ払えません。格安で購入した物件であったとしても返って高くついてしまい、利回りの低下を招くことも懸念されます。
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https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190419-00010003-finders-sci
第3の親指？これはすごいと思ったので記事にしました。
指が無くなった人などへのリハビリ医療への導入にも期待が持てますし、指が6本になったら、、、と考えると色々な使い方が考えられますよね。ギター・ピアノなど楽器を弾いたり、ボールを投げたり、スポーツや趣味などの幅が広がる画期的なアイデアやと思いました。
駐車場の相続が発生した時。小規模宅地等の特例について考えてみた。
駐車場を相続することになった場合、評価額が80%減額され相続税の支払いが少なくて済む、小規模宅地等の特例は使えることができるのでしょうか？
結論から言うと駐車場の敷地上に構築物（アスファルトや砂利、機械式）構築物がある場合は特例の適用ができます。一方、構築物がなければ特例は使用できません。
また小規模宅地等の特例が適用できるものの、減額割合は80%でなく50%になります。
詳しく見ていきましょう。
１．小規模宅地等の特例で節税できる駐車場
前述のとおり駐車場の上に構築物がある駐車場は小規模宅地等の特例を適用できます。これは小規模宅地等の特例の原則である「建物又は構築物の敷地の用に供されているものであること」に基づいています。
２．青空駐車場は小規模宅地等の特例で節税できない
小規模宅地等の特例を適用できない駐車場は、構築物がない駐車場、いわゆる青空駐車場です。
・ロープを張っただけ
・止め石があるのみ
これらの程度で構築物とはいえないので、小規模宅地等の特例の適用ができません。
また砂利や芝生等の場合に、構築物と呼べるかどうか判断が難しい部分がありますが、具体的には駐車場業(又は自転車駐車場業)を行うために、資本を投下して設置しているか否か、つまり事業性があるか否かが重要です。
例えば、ロープや止め石を置いただけですと、資本はさほどかかりませんし、駐車場業をすぐにでも止めることも可能です。しかし砂利を分厚く宅地全体に敷き詰める場合には、駐車場業を行なおうとする意思が明確ですし、資本もある程度かかります。このため、例えば宅地の一部だけに砂利を敷くようなケースないし砂利の厚さが薄い(所々ない)ケースでは、その宅地全体の広さから見て、事業性が果たしてあるのかどうかといった実質判断になるでしょう。
３．駐車場が減額できるのは50%
駐車場の減額は80%ではなく50%です。
その理由は駐車場が「貸付事業用宅地等」に該当するからです。
貸付事業用宅地等とは駐車場のように誰かに貸して事業を行っている宅地のことです。
具体的には、
①不動産貸付業
②駐車場業
③自転車駐車場業
の3つをいいます。
また、どれくらいの規模のことをいうのか、という疑問も生じますが、従来は規模の大小は問わず、貸付をしていたら貸付事業用宅地等に該当するものとされていました。
専門用語でいうと「準事業」という言葉で定義されています。
準事業とは事業といわないまでも①～③のような貸付にあたり、「相応の対価」を得ながら継続的に行っているものをいいます。
要するに、少額でも貸付をし続けてたら貸付事業用宅地等に該当するということです。
ただし、上記で「従来は、規模の大小は問わず、貸付をしていたら貸付事業用宅地等に該当するものとされていました。」と記載しましたが、平成30年度税制改正によって、この部分に新たなハードルが設定されることになりました。
確かに、規模の大小は問われないのですが、それは、
・相続開始前３年以内に貸付事業の用に供されたものでない
場合に限られることになり、被相続人の死亡直前に急遽駐車場経営を始めても貸付事業用宅地等に該当しないことになりました。
それでも、事業的規模、すなわち、「５棟10室以上」の規模で貸付事業を行っていれば、通常は、被相続人の死亡直前に急遽貸付事業を始めることにはならず、改正前と同様に貸付事業用宅地等に該当します。
４．面積は200㎡まで使えます
貸付している不動産や駐車場の面積が200㎡を超えた部分は小規模宅地等の特例が適用できないため減額はできません。
例えば250㎡の宅地を相続した場合、どのくらい相続税評価額が減額されるのかを見てみましょう。
相続した駐車場の価額が5000万円だと仮定すると、この特例による減額効果は、2000万円となります。
（計算式）
5000万円×200㎡/250㎡×50％＝2000万円
これを見てわかるように、減額効果は非常に大きいものになります。
５．駐車場で小規模宅地等の特例を適用するためにすべきこと
駐車場での小規模宅地等の特例を適用するためにすべきことは以下のとおりです。
① 相続税申告書に、小規模宅地等の特例の適用を受ける旨を記載し、所定の計算明細書を添付する。
② 「相続開始前３年を超えて貸付事業を行っていた」又は「事業的規模であった」ことを証する書類を添付する。
②については、駐車場の賃貸借契約書・所得税の確定申告書（青色申告決算書・収支内訳書）の写しを添付すると良いでしょう。
６．まとめ
駐車場で小規模宅地等の特例が適用できるか否かは、宅地の上に構造物があるかどうかがポイントでした。
お持ちの駐車場が小規模宅地等の特例が適用できるのかが判明しましたら、次は宅地の評価額がどれくらいあるのかを調査しなければなりません。
相続税を計算するときの宅地の評価をするには、不動産業者に査定を依頼するような、「面積×1坪当たりの価格」といった精度では足りません。
国税庁が公表している路線価（倍率表）を用いて宅地の評価額を算定します。
特に、路線価を適用した宅地の評価額の算定は、専門知識が多く難しいため、まずは税理士に相談してください！
平屋のデメリット
昨日の続きです。
昨日の記事
http://uedatakako.hatenadiary.jp/entry/2019/04/17/221602
ここまで平屋のメリットについて見てきましたが、その一方で平屋にもデメリットはあります。
平屋のデメリットを挙げるとすると
・平屋は敷地や周辺環境の影響を受けやすい
・２階建ての家と比べると、同じ大きさなら平屋の方が坪単価が高くなる
・平屋の中心部は暗くなりやすく、間取りの難易度は高い
この辺りが平屋の代表的なデメリットとなります。
それでは平屋のデメリットを詳しく見ていきましょう。
平屋の場合、１階しか無いために敷地や周辺環境の影響を受けやすいという特徴があります。
特に「平屋だと周りの２階建ての家から丸見えで視線が気になる」とか「日当りがあまり良くない」という話はよく耳にします。
これらは、都市部や住宅街で平屋にしてしまうとよく起こってしまいがちな失敗例です。
そのため、都市部で平屋を建てる場合は日当りや回りの視線はどうなるか、あらかじめ考えた設計にするのがまずは重要になります。
また、同じ３０坪の家でも、２階建てと平屋を比べると平屋のほうが建築費が多くかかります。
その理由は、平屋は２階建てと比べて基礎の面積や屋根の面積が増えてしまうので、その分費用が多くかかり、結果として家の価格も高くなりがちなんですね。（平屋の場合はトイレを１つにするなどして、差を少し埋める事はできます）
そのため坪単価も平屋の方が２階建てよりも高くなる傾向があります
その他、家の明るさは窓から取ることになりますが、平屋は大きくなればなる程、家の真ん中付近には窓を設けることが難しくなり廊下などが暗くなってしまうケースもよく見受けられます。
平屋は間取りの難易度が結構高いんですね。
そのため平屋は設計力が重要となります。
ここまで平屋のデメリットを見てきましたが、平屋を都市部や住宅地で建てるとデメリットが目立ちやすい事が分かります。
やはり平屋はある程度の広さがある土地や、隣との家にある程度余裕がある場所で建てないと、その良さが活かしきれなくなりやすいんですね。
土地自体が平屋に合った土地なのか、またはあまり平屋に合った土地でないけども設計手法で快適な空間にできるかどうか。
住み心地の良い平屋を建てるには、このどちらかを満たす必要が出てきます。
以上、平屋のメリット・デメリットを述べてみました。
平屋は強い需要がありますが、周辺の環境を考えて建築・購入すればデメリットはある程度解消されそうな気がします。
平屋とは？最近人気の平屋住宅のメリット
①平屋とは？
「平屋」という言葉をあらためて説明する必要もないかもしれませんが、１階だけで２階の無い家の事を「平屋」と呼びます。
「平屋」は人気のある住宅なので、「できることなら平屋の家にしたいけども、日当りや土地、家の大きさを考えるとどうしても２階建てになってしまう」という方も多いのではないでしょうか？
そうなんです。「平屋」を建てるにはまず何と言っても敷地の広さが影響してくるんですね。
新築の家を建てる方でも多くの方が２階建ての家を建てられましたが、土地が広ければ平屋を建てたいという思いを持っていた方もかなりいるそうです。
それだけ、平屋住宅は私たち日本人になじみの深い家の建て方ですもあります。
では平屋には実際にはどういったメリットがあるのでしょうか？
まずは平屋のメリットについて見てみましょう。
②平屋のメリット
・平屋はワンフロアなので動線が短く移動が楽
・階段が無いので生活が上下に分断されず、階段スペースを有効活用できる
・平屋は平面的な広がりが出るので、家が広く感じられる。
・１階で生活を完結できるので老後が安心
・平屋は構造的に強い
・塗装などメンテナンス費用が安い
この辺りが平屋の代表的なメリットとなります。
若い夫婦からお年寄りまで、平屋の人気がある理由はこの辺りになります。
少し長くなったので、明日デメリットなどを説明しますね
続く
「利回り」ってなに？ どうやって計算するの？
「利回り」という言葉の意味自体はご存知の方も多いと思いますが、不動産投資で用いられた場合の意味や、計算方法を見ていきましょう。
利回りとは、投資した金額に対して得られる見込み収益の割合のこと。不動産投資の「利回り」には表面利回り（グロス利回り）と実質利回り（ネット利回り）の2種類があります。
表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったもの。簡単に計算できますが、不動産を維持するためにかかる諸経費は考慮されていない上に、満室を想定した数字となっています。「必ずこのくらいの利益が得られる」ことを示す数字ではないので、注意しましょう。
一方、実質利回りには固定資産税や管理費、保険料や修繕積立金など不動産運用にかかる諸経費が加味されています。より現実に即した数字を知ることができるので、具体的な手取り収入や物件を比較する際はこちらのチェックが必須となります。
ただし、実質利回りは流動的なもの。空室が出た場合にその分の家賃収入がなくなるのはもちろんのこと、どんなに堅牢な建物も年月が経てば必ず劣化します。そうなると、年々維持費が上がっていくことが想像できるでしょう。それ以外にも、不動産経営をする上でかかる経費は毎年異なるため、表面利回りに比べて正確な算出が難しいという特徴があります。
表面利回りと実質利回りは、それぞれ以下の計算式で算出できます。
表面利回りと実質利回りの計算方法
また、これらの計算式を使って物件紹介サイトなどに記載されている（表面）利回りから、年間の家賃収入を算出することもできます。例えば物件価格と表面利回りが分かっている場合、経費を除いた年間収入は以下の式で計算します。
年間家賃収入＝物件の購入価格×表面利回り（%）
難しくないので、一度実際の物件検索サイトなどを見て計算してみるのがおすすめです。
とにかく利回りの数字が高い物件を選んでおけば安心？
不動産投資における利回りの計算式をご紹介しました。大抵の人が無意識に行なっている投資である「預金」における金利と同じく、不動産投資の場合も利回りの数字が大きいにこしたことはなさそうですよね。
では投資物件を選ぶときは、とにかく利回りの数字が大きい物件を選んでおけば間違いないのでしょうか？
残念ながら、そうではありません。いくら表面利回りが高くても、誰も住んでくれないような物件であればその数字は絵に描いた餅でしかないからです。
また、単に「利回り」と記載されている場合は基本的に「表面利回り」を指すことも覚えておきましょう。表面利回りは管理費や税金、修繕積立金といった実際にかかる経費を度外視しているため、必然的に実質利回りよりも高い数字になっています。
投資物件を選ぶ際の判断基準として、表面利回りはあくまでも参考程度と考えておきましょう。物件の価値を判断するには、「実質」利回りやその他様々な要素に着目し、総合的に判断する必要があるのです。
数字だけでなく様々な角度から資産としての価値を見極めよう
物件の価値を利回りの数字だけで判断することはできません。では、その他にどういった点に注目すれば、良い物件を見付けることができるのでしょうか？
それについて解説する前に、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という言葉に触れておきましょう。不動産投資に限らず投資全般でよく使われる言葉なので、ご存知の方も多いかもしれませんね。
インカムゲインとは、株式投資における配当金や預金の利子など、その資産を保有することで継続的に得られる利益。キャピタルゲインは、保有する資産を売却した際に得られる利益（購入額との差益）を指します。
不動産投資の場合、インカムゲインに当たるのは毎月の家賃収入です。キャピタルゲインは、物件を売却した際、購入時よりも高く売れた際に発生する利益になります。
物件選びの時点でインカムゲインとキャピタルゲイン、どちらも狙うことができればベストなのは言うまでもありません。ですが、初めからキャピタルゲインを狙うのは素人には至難の業。知識や経験が少ない状態で初めからキャピタルゲインも狙おうとすると、“二兎を追う者は一兎をも得ず”になってしまう可能性があります。
何より、不動産投資ならではかつ最大の魅力は、毎月定期的にインカムゲインが入ってくること。まずは「毎月の家賃収入がきちんと得られる物件かどうか」を念頭に置いて物件を選ぶことが大切です。
毎月の家賃収入を確保するには、入居者に長く住んでもらい、できる限り空室期間をつくらないよう気を配る必要があります。そのためには建物選びよりも前の段階、土地選びが全ての鍵を握ると言っても過言ではありません。
特に、賃貸需要がない地域の物件を買ってしまうと、大変です。
このことは肝に命じておきましょう！
