スルガ銀行の業務停止命令期限切れと地元の声
12日にスルガ銀行への金融庁の投資物件への融資禁止命令が期限切れになりましたね。
それに伴い、投資用不動産への融資を5月中旬より開始するようです。
禁止前とは違い、融資審査で不正が起きないように内部体制を強化・研修を実施したとか。
たしかに知っている営業担当だった人は、全て営業以外の部署に移動したりしていて、スルガ銀行の本気度がわかる人事異動を行なっていました。
今後は、金利は高いけど、不正のない銀行になっていくと一不動産業者として嬉しいです。
今週、融資再開の期待を反映してか、株価も上昇したようです。評価も上昇することに期待ですね。
ちなみに、地元では地元回帰してほしいという声もあるようです。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO43682300S9A410C1L61000?s=2
不動産投資用の融資は、銀行にとっては融資金額と金利分の儲けが取れてたしかに美味しい案件です。今回のように不正を働いてしまうのもわかる気はします。勿論、不正な案件が多くなると健全な経営はそれらをやるだけ遠ざかっていきます。
地元での長い付き合いを続けて、健全で長く取引できる経営が出来れば、スルガ銀行は完全に復活と言えるのかもしれませんね。（ほかの地銀とどう違うねん、と言われると難しいところはありますがw）
倉庫破壊事件の続報 日新プランニン○はどうすべきだったのか？
前回の記事
パワーエス○ートの反論
http://uedatakako.hatenadiary.jp/entry/2019/04/09/205737
ギガジンの倉庫破壊事件に続報が入りました。
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/16288072/
日新○ランニングさんも対応を間違えましたね。顧問的な存在のニイヤマさん、事態をややこしくしているようです。
日新プランニン○のグーグルの口コミも77件と大幅に増えていました。おそろしく評価は低いですがw
さて、ここでこの事件は不動産業者としてどう対応するべきだったか私見を述べたいと思います。
まず、日新○ランニングのやり方は間違いなく強引すぎです。色々と調べてみると、すでにギガジン編集長と地主さんの契約は切れており、10年間地代を払っていなかったそうです。
だったら裁判所に申し出て、取り壊し許可をもらうべきでした。
土地の所有者は地主ですが、（地代を払っていないなど問題はあるものの）倉庫の所有者は間違いなくギガジン編集長なのです。
無断で壊すならば、借地契約は無効なので壊すことが正当であるということのお墨付きを裁判所よりもらうべきだったのです。
昔だったら日新プランニン○の対応がまかり通ったのかもしれないですが、現在はこんな強引なやり方はやらない方がいいですね。
ネットでは日新プランニン○は悪役、893フロント企業になってますしw
パワー○ステートの反論
前回の記事の続きです。
前回の記事
http://uedatakako.hatenadiary.jp/entry/2019/04/09/001649
昨日の記事で、パワーエステー○が反論していました。
https://matomame.jp/user/FrenchToast/445b9822c485f164309f
反論しないと金融機関から融資も受けづらくなるし、当然っちゃ当然の対応ですね。
不動産は訴訟もままある業界なんで、この辺は手慣れてますし、根拠もしっかりあるからこんな文書をホームページにあげるのでしょう。
今後の展開が非常に気になるところです。
日新プランニン○とパワーエステー○
https://www.google.co.jp/amp/s/gigazine.net/amp/20190329-gigazine-destruction
この事件は非常に恐ろしいです。
日新プランニン○て、、、パワーエステー○て、、、どっちも勤め先の取引先ですwww
日新プランニン○さん、地上げ屋として紹介されていますけど、買取業者じゃないの？？最近まだ物件買えてるんですねw
融資が出なくてもうあまり買えてないと思っていました。
しかし、このニュースは業界でも話題になっているそうです。ちょっと強引ですよねw
うまくまとまるといいのですが。。。
倉庫の賃貸が決まりました！その他近況。
神戸市西区の倉庫に申し込みが入りました！
去年の1月ごろ土地を買って、11月に倉庫を作っていましたが（←非常にゆっくりでした、、、）、中々埋まらず、やきもきしていました。
仕上がりは利回り16パーセントです。
自主管理かつ経費のかかりにくいトランクルーム系なので、まあいいんじゃないでしょうか？
抵当も付いていないので、10パーセントくらいで売るか、それとも持ち続けるのか悩みどころです。
土地から仕込んだ初の案件なので、嬉しいですね！
後は川西市の戸建がまだ埋まっていません。
繁忙期は過ぎてしまったのでさてどうするか。。。とりあえずホームステージングをしてみました。後は様子見です。
これから固定資産税の支払いも来ますし、キャッシュの流出には気をつけながら不動産投資を進めたいと思います。
https://www.homes.co.jp/chintai/b-1255120035819/
固定資産税評価額の計算方法
先日固定資産税評価額とは？という記事を書きました。
http://uedatakako.hatenadiary.jp/entry/2019/04/04/231302
今日はその固定資産税評価額の計算方法について書いてみました。
①固定資産税評価額の計算方法
固定資産税評価額は土地と建物に分かれます。
まず、土地の評価額については公示価格の70パーセントになります。（公示価格については後述します。）
建物の固定資産税は、新築時の場合、請負工事金額の約50％が目安となります。
実際には50％よりは若干高いため、請負う工事金額の概ね55％程度が建物の固定資産字得評価額となります。
建物の固定資産税評価額は、新築時、建物所有者が市町村に請負工事金額を提出することで評価が行われます。
建物所有者が提出する書類は、着工時に請負工事業者から受領する分厚い見積書です。
建物の固定資産税評価額は、新築当初は請負工事金額の55％程度であるため、とても安いです。しかしながら、その後はなかなか価格が下落しない傾向があります。
築年数が相当に古く、建物の市場価格がゼロとなってしまった後でも、建物の固定資産税評価額はゼロにはなりません。
建物評価額がなかなか下がらない理由としては、それが税金を徴収するための元となる価格であるためというのが理由です。
②公示価格とは？
地価公示価格とは、国が全国の約26,000の定点観測ポイントにおける1月1日時点の価格を評価し公表している価格です。
毎年、「今年も東京の銀座の土地が一番高いです」というニュースを見たことがある人もいると思いますが、あのニュースの元となっているのは地価公示価格です。
地価公示価格は、評価地点を決め、そこを毎年のように評価し価格を出しています。
売買していないのに、どうして時価が分かるのかと言うと、1つのポイントに対し、2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行い価格の決定しているためです。
地価公示価格は、周辺の土地の取引事例や、建物を建てて貸したときの家賃収入から逆算することで価格を算出しています。
ここで算出している価格は一応、時価となります。
③それ以外の土地の価格
土地の価格には都道府県地価調査や相続税路線価といった価格も存在します。
