消費税増税の不動産投資への影響

とうとう消費税が増税されましたね。

もともと2017年４月に実施される予定だった消費税の増税ですが、30ヵ月先延ばしとなっていました。

増税の影響は不動産投資に関わるものも多くあります。

支払うものでいうと、仲介する業者に払う仲介手数料だったり、物件の管理料、修繕費もそうです。

一方で収入では、店舗の賃料や駐車場代、太陽光の収入についても増えるようです。

ちなみに、住居の家賃はどうでしょう？

そう、住居への家賃は非課税になります。

消費税が導入されたのは1989年（平成元年）でした。当初設定された消費税は3％で、家賃も課税対象となっていました。しかし、1991年（平成3年）10月に現在のような居住用としての家賃は非課税になったという経緯があります。

今回の増税に伴って、住居の家賃にも消費税が課税されるようになるという議論もありましたが、どうやら現状維持となったようです。

私も賃貸アパートに住んでいたので、消費税が課税されたらかなり影響を受けるところでした笑

西成区の民泊撤退

西成区の民泊物件ですが、撤退することにしました。

新今宮の駅前と大変立地は良かったのですが、、、誤算でした。

大阪の民泊物件が増えすぎたこと、韓国の観光客が減ったことにより予約が埋まらなくなり、この状況への打開策が見えなかったためです。

この数ヶ月かなり管理会社とも打ち合わせしましたが、打開策が見つかりませんでした。

大阪ではかなりの数の業者が撤退していると聞きます。特に事業を開始したばかりで体力のない業者はイチコロだったようです。

とはいえ、大阪は民泊するには良い都市です。

IRや万博とそれに伴う地下鉄などインフラの整備も始まりますし、観光未整備な地域もたくさんありポテンシャルはかなり高いと思います。

後、5年後の目標に民泊を再開することも入れておこうと思います。

いまは、現在保有している物件の経営に力を注ぎます！臥薪嘗胆ですね、頑張ります。

大阪協栄の最近の融資スタンス

大阪協栄も大阪厚生と並んで関西では有名な金融機関です。金利は高いですが、大阪厚生と同じく柔軟な融資スタンスで広く知られています。

直近で聞いた話だと下記の通りです。

・フルローンは難しいが、共同担保を入れてくれればその限りではない。

・融資期間は耐用年数から10年まで伸ばすことが可能

・融資期間は最長29年

・金利は3.2前後

・容積率、建ぺい率オーバーでも融資可能

・検査済証なしでもOK

・あまり安い物件には融資しない、最小1000万円

・兵庫県でも融資はするものの、苦手なエリアとのことで、融資金額は伸びにくい

どうでしょう、かなり柔軟だと思いませんか？個人的には建ぺい率オーバーでも融資できるのは非常に助かります。大阪厚生ではできないので。

一方で融資期間の上限が耐用年数➕10年というのは大阪厚生と比べるとデメリットかなぁと。よくある築30年の鉄骨物件だと利回りが12-13%ないと評価は伸びづらいと思います。

大阪厚生信用金庫の融資について

最近、不動産投資への融資がかなり厳しくなってきましたね。

大阪では、有名な大阪厚生信用金庫はどういった物件に融資するのかをまとめてみました。

融資するには、以下の点をクリアする必要があります。

①RCまたは鉄骨（木造の融資は不得意）

②価格は1億以上（属性によっては2億以上と言われることもあり）

③利回りは9パーセント以上は必須（金利が高いので）

④旧耐震NG

⑤積算はあまりみず、収益還元により評価

⑥耐用年数切れの物件はNG

⑦容積率オーバーは30%くらいまでO K

⑧建ぺい率オーバーはNG

⑨転売物件はNG

大体①から③でほとんどの物件がはじかれるイメージです。

条件は他の金融機関よりは緩いんですが、意外と当てはまる物件がないのでびっくりします。

まあ、関西の不動産自体がまだまだ高いんでしょう。

もし大阪厚生信用金庫から融資を受ける場合は、期間は残存年数に対して伸ばしてくれますが、金利が高いです。3.3から4パーセントになります。

なので、利回りが高い物件を持っていくようにしましょう。

京都の簡易宿泊所の現状と今後のための取り組み

日韓関係の悪化が現在民泊業界を蝕んでいます。
私も京都駅近くの転貸物件で簡易宿泊所を経営していますが、 中々思うような収益ぐ出せていません。
現在、京都の簡易宿泊施設の撤退が相次いでいるようですので、 我慢の時なのかもしれませんね。

【運営会社のレポート】
８月は通常期でしたが、韓国からのゲスト急減により、 例年より収益が悪化。25％ を占める韓国人ゲストが半分以下となりました。

それに伴い、基本料金の引き下げ、10%引きプロモーション、 高レビュー獲得施策を行いましたが、 8月売上は低調となりました。
レビュー管理に関してはairbnb4.9 booking8.3 と高レビューを獲得できましたので、 引き続き徹底してまいります。
ミニホテルタイプの傾向として休日は予約が埋まることが多いので 、週末料金の設定による単価の引き上げ。
平日の稼働が悪いので楽天トラベルによる出張者の獲得、 韓国人に頼らないシートリップによる露出の拡大等を図ります。
また、 京都は10月末から11月にかけて紅葉による繁忙期となりますの で、そこに向け、単価調整とサイト増設に取り組み、 ゲストのとりこぼしの無いよう取り組んでまいります。

＜9月の取り組み＞
週末料金の設定による単価の引き上げ。
OTA追加により出目の拡大。楽〇 トラベル導入により国内ゲストも積極的に拾いにいき、 韓国ゲストに頼らない運営戦略を取り組んで参ります。

上記のように、 観光客以外にもビジネス客を取り込める立地であることが幸いして いるので楽天〇ラベルなどへの掲載なんかも考えています。
しかし、 他の簡易宿泊所も同じことやるやろｗという気もするので、 余談は許されないのかなとｗ
まあ、様子を見つつ頑張ります。

売却事例のない土地の売却を打診してみた

今年の4月に海部郡美波町というところの駐車場を購入しました。

一度行きましたが、本当にのどかな漁村です。

3台分駐車できて、1台は既に駐車中です。

購入時の利回りは満室想定で20パーセントくらいです。

ここを売りに出してみようと思い、健美家で査定してみました。

しかし、困ったことに、この辺の土地ってほとんど売却事例がないんです。つまり、相場となる坪単価がよくわからんw

地元の業者さんからもいくらにすればよいか分かりませんと言われましたw

うーん、どうしたもんかと考えて、とりあえず満室想定利回りで15パーセントにしてみました。

…売れますかね？

まあ、お楽しみということで。

進捗はまた連絡します。

P.S.

ちなみに、不動産投資の楽◯の査定では対応できる不動産屋さんがないとの事でした。

◯待は不動産屋さんに不利なキャンペーン（査定するだけで3万円プレゼント、査定する気のない投資家から物件が集まる、査定する気のない査定依頼でも不動産屋さんが課金されるなど）をしたりして不動産屋さんが離れていっているという噂は本当だったようです。

以前より登録されている不動産業者は少ないですし、物件も少ないかなと。

火災保険の実質的値上げについて

火災保険について保険料率が10月より改定されると いう話を聞きました。一部の値下りするパターンもありますが、 基本的には値上がりする流れのようです。

近年の災害の多さが関係しているようですね。

仲良くしている保険代理店の担当者から詳しく話を伺いまし たが、築の浅い木造なんかは値下がりするようですが、ＲＣ構造の物件かつ築年数が20年を超えているものは、5 0％超値上がりする地域もあるらしく要注意とのことです。（  業界全体で値上がりの傾向としては同じような感じとのことです。）

10月申し込みから保険料が上がるようですので、火災保険の更新時期が10月以降の物件、特に一年くらいしか保険期間が残っていない物件をお持ちでしたら、9月中 に切り替えを検討してもよいのかもしれませんね。