資産運用で目指せ年収1000万円!不動産、株、FX

不動産投資を中心にいろいろな投資法のノウハウとその実体験を書きます。

民泊・簡易宿泊所の稼働率が厳しくなってきています。

関西では民泊がかなり厳しくなってきているようです。

稼働率は7割あれば良い方だとか。7割では家賃分しか出ていない可能性が大です。韓国との関係が悪化したこともありますが、民泊施設・ホテルが増えすぎたことが原因な気がします。

 


また、簡易宿泊所についても稼働率が悪化しているようです。

 


知り合いが京都駅の近くで簡易宿泊所を始めましたが、中々予約が埋まらないと嘆いていました。

京都でも、特に狭くて布団・ベットを置いたらスペースが無くなるタイプのホテルは需給のバランスが悪化しているようです。


これらの現象は、大阪・京都に施設が増えすぎたから起こっていると言われています。金沢や福岡など他の民泊が盛んな都市についても今後このようになっていくことが予想されます。

 

アパートで水道管からの漏水発生!水道管で知っておくべきこととは?

この間、所有しているアパートで、水道管から漏水するという事案がありました。

 


水道管は、目に見えない部分が大半を占めています。そこで何かトラブルが起こってしまっても、水道代の請求書を見なければ気がつかない場合が多いです。

 


まさに入居者が入居する1週間前に判明しました。修繕にかかった費用は40万円。。。

老朽化だと保険の適用もできないですよね。

 


これは非常に危険な事で、知らない間に何十万円というお金を支払わなければならない状態になっている可能性があるということです。また、古い水道管には鉛が使われていることもあります。この鉛には人体に有害な影響を与える作用が含まれています。今回の記事では、それらの古い水道管を使い続けるリスクや、水道管が古い場合にどのような対応をすればよいのかということをお伝えしていきます。

 


①水道管の水漏れによる様々なトラブル

 

水道管が水漏れを起こすと、様々なトラブルの原因となります。高額な費用を請求される場合もあれば、階下の住人とのトラブルの原因ともなります。洗濯機の水漏れなどといった分かりやすいものではなく、目に見えない水道管という部分の水漏れが生じていると、その責任の所在が曖昧になってしまいます。まずは、水道管の水漏れを起こすことによる金額面のトラブルや、近隣住民とのトラブルについてご説明します。

 


知らない間の水漏れが高額な水道代の請求につながる?

 

 


水道管からの漏水は、人の出入りが激しいスペースで水漏れが発生すれば、床が水浸しになっているのにすぐに気づくはずです。しかし、そうではない場所の水道管が破損していると、なかなか気づくことができません。一気に大量の水が漏れて、部屋から水が溢れ出すという大惨事に発展してしまえば、逆に早く気づくことができますが、高額な費用を請求される場合の多くは、壁の内側の水道管が水漏れを起こし、壁からじわじわと水が染み出ていて気付かないなどといったケースです。

この場合、日常生活の中で使わない部屋の壁に小さなシミができるのですが、それに気づくことができるのはよっぽどこうした事案に慣れている人でしょう。

そして、普段は1万円以下の水道代が、ある時突然何十万円という金額の請求になり、そこで水道管に何らかのトラブルがあることが発覚します。

このケースは、地下の排水管ではなく地上の排水管で起きた出来事であるため、非常に残念なことに「気づかなかったオーナーが悪い」ということになり、多くの場合、その何十万円という高額な水道代を支払わなければいけなくなります。さらに、水道管の工事の費用も必要になるため、このトラブルによって必要になる費用は、かなり大きな金額になるでしょう。

このような悲劇を予防するためには、日頃から水道メーターの動きに注意しておくか、ある程度古くなった水道管は、トラブルが起きていなくても交換したり補強したりするなどのメンテナンスをする必要があります。

「まだ大丈夫」という気持ちが何十万円という水道代を生み出す可能性があるのです。

 

 

 

自治体によっては、水漏れによる高額な水道代は減免してもらえる可能性もあります。

 

漏水トラブルで多いのは、敷地内の地下の排水管が破裂して水が漏れてしまうケースや、老朽化によって破損し、水が漏れてしまうというケースです。庭に埋めている木の根が成長し、排水管を外してしまうというケースもあるようです。こちらも、ある月に届いた水道代の請求書が大金になっており、水漏れが起きているのではないかということが分かり、調べた結果、何らかの原因で地下の排水管から水が漏れているということが発覚するというケースです。

先ほどお伝えしたケースと違うのは、漏水が発生していた場所が地上ではなく地下だったということです。水が漏れてしまうという事実はどちらも変わりがありませんが、法律上これは大きな違いになります。実は、各自治体によって地下の漏水によって高額になってしまった水道費を減免する制度が存在するのです。自治体によってその手続きの方法や提出する書類は違うようですが、まずは高額の料金を支払い、その後にお金が返ってくるというパターンと、最初から減免してもらえるというパターンがあります。また、減免の計算方式も自治体によって異なります。気になる方は、「水道事業給水条例」というキーワードに、ご自身がお住まいの土地をキーワードとして加えて検索してみてください。3分の1から10分の1程度の金額まで減免されることがあるようです。また、減免申請を行う際には、その自治体が指定する水道工事業者に依頼をしなければ書類自体を作成することができない場合があります。そのため、減免対応が可能か確認せず水道業者に慌てて連絡をして工事の段取りをしてしまうと、減免制度を使えなくなってしまう可能性があります。まずは水道メーターを閉めてから、各自治体の減免制度の詳細を調べ、その内容に準じた対応とっていくと良いでしょう。漏水のトラブルを経験した方の中には、こういった条例のことを知らずに、あきらめて素直にその金額を払っている人もいるようですが、非常にもったいないですよね。

 


 

③古い水道管から水漏れが起きる原因は?

 


水道管から水漏れが起こるケースは、様々なものがあります。木の根っこが成長し水道管を外してしまうという特殊なパターンもあります。しかし統計的にいえば水漏れの原因となる事柄は大きく2種類に分けることができます。

 


水道管の老朽化

 

給水管や排水管が水漏れを起こす場合、まず原因として考えられるのが、水道管の老朽化です。1950年代まで使用されていた鉛製の水道管である鉛管は、他の金属でできた排水管に比べて腐食が進みにくい性質をしていますが、それでも使用され続けた年月の長さを考えると、腐食が進行し破裂を起こしてもおかしくありません。

2015年度10月19日、大阪府港区の地下にある水道管が相次いで破裂し、水道管の中を流れていた水が大量に地上に噴出するという事故が起こりました。この3ヶ所は、それぞれ少しずつ離れた場所で、最初に水が噴出した場所から650メートルほど離れた場所で2ヶ所目が噴出し、その後、約3キロ離れた場所で3ヶ所目が噴出しました。水が噴出した原因は老朽化による水道管の腐食だったようです。つまり、その辺り一帯のエリアの地下の水道管が老朽化し、全体的に限界を迎えていたということがわかります。

このように、ある時期に一斉にそのあたりの水道管が作られたという場合、その内の1ヶ所の水道管が老朽化によりトラブルを起こしたら、その周辺の水道管もすべて老朽化が進んでいるということが伺えます。つまり、漏水事故が起こった場合、その1箇所だけを修理すれば解決するというわけではなく、同じ時期に作られた配水管全てが老朽化による水漏れを起こす可能性を秘めた危険な地域ということになってしまうのです。

家やマンションの場合も同じです。マンションの一室で老朽化による水漏れ事故が起こった場合、それをきっかけに他の部屋でも老朽化による漏水事故が続けざまに発生することがあります。それは、同時期に作られた排水管であるため、同時期に限界を迎えたということなのです。そのため、水漏れの原因が老朽化である場合は修理を行う際に水道管全体の塩ビ管への切り替えを検討する必要があります。かなりの費用はかかりますが、長い目で見れば最も効率が良い方法になります。

 


つなぎ目の緩みや劣化

 


水道管のつなぎ目部分から水漏れが発生するケースもあります。これは、水道管と水道管をつないでいるナットが緩んでしまっていたり、長期間の使用によって水の流れを止めるためのパッキンが劣化してしまったりすることによりじわじわと発生する水漏れです。近くを頻繁に車が通る場所の地下にある水道管や、人が頻繁に歩く場所の床下にある水道管などは、振動によって少しずつナットが緩んでしまうことがあります。さらに、ナットと水道管の間にあるゴム製のパッキンが、長期間の流水によって少しずつ劣化し、隙間が生じてしまうことによって水漏れが発生するのです。このケースの場合は、上記の腐食によって水道管が破損するというケースに比べると、じわじわとした。水漏れなので、ある月に突然水道代が跳ね上がるということは心配しなくても大丈夫です。しかしその分、じわじわと水道代が上がるため気づきにくく、早く気づいていれば継続的に水道代を安くすることができたのに、知らずに払い続けていたということにもなりかねません。そのため、こちらも日頃のメンテナンスによって察知しなければいけない水漏れです。

 


その他の水漏れの原因

 


水漏れが起こる最も多い原因は老朽化です。そして次に多い原因はつなぎ目の緩みです。しかしそれ以外にもさまざまな原因があります。代表的なものは、水道管の内部の詰まりです。給水管よりは下水管で発生しやすい症状で、水道管の中に髪の毛や食べ物のカスなどが詰まり、それが水の流れをストップさせてしまい不必要な圧力がかかった結果、水道管の破損につながるのです。また、大規模な地震によって水道管が破損するというケースもあります。これは非常にレアなパターンですが、不明な水漏れの原因を探る時に選択肢に入れる必要はないでしょう。なぜなら、排水管が破損するほどの大きな地震が発生していないのであれば水道管の水漏れが地震によるものではあるはずがないですし、逆に大規模な地震が発生した直後に水漏れが起きたのであれば、それしか考えられる原因がないからです。

 


 

④古い水道管には鉛が使用されている可能性がある?

 

水道管に使用されている素材には、いくつかの種類があり、素材ごとに鉛管、銅管、鉄管、塩ビ管などがあります。近年は塩ビ管を使用している水道管が多くなっています。金属管とは違い、塩ビ管は腐食が発生することがないので、経年による劣化や老朽化による水漏れの心配がありません。また、薬品に対する耐性も高く、アルミと同程度の強度を持っているため、衝撃にも強いという特徴があります。さらに、その重さは鉛の8分の1、鉄の5分の1程度となっているため扱いやすいです。低温でもろくなったり、紫外線によって酸化したりというデメリットもありますが、一般的な環境下においては塩ビ管が最も使いやすい汎用性を持った素材でしょう。

しかし、塩ビ管が普及しだしたのは1940年代以降です。それまでは、全国の水道事業体で鉛管が使われていました。なぜなら、鉛は欧米でも古くから使用されており、錆びにくく柔らかい材質なので、加工がしやすいという特徴があったため、水道管に適していると考えられたのです。その鉛管を使用した上水道健康被害の可能性があるという指摘がされたため、昭和50年代の半ばから、鉛管は水道管としては使用されなくなりました。

ただ、だからといってそれまでに作られてきた鉛管の水道全てを鉛管から別な素材に切り替えるということは不可能であり、現在でも鉛管を使用した上水道は一定の割合で存在します。これは2014年のデータですが、全国の20の都道府県で調査を行ったところ、鉛製の上水管を使用している世帯の割合が10%を超え、347万世帯が使用しているということがわかりました。その中でも最も鉛管の使用率が高かったのが香川県の37.56%です。厚生労働省は、2004年に「水道ビジョン」という水道事業の見通しに関する発表を行いましたが、その中で、「鉛管をできるだけ早くゼロにする」という研究をしていますが、そのまま撤去が進んでいないということがわかっています。撤去は進んでないにせよ、国が先導して鉛管をなくす方針を固めた背景には、鉛が人体に与える悪い影響があります。

 


⑤古い水道管は1日も早く交換を!

 

水道管は、古くなると漏水事故の発生率が上がります。漏水事故が発生すると、当人は「悪くない」と思っていたとしても、驚くほどのお金が必要になるケースがあります。そのため、保険をかける意味でも古い水道管を使用しているご家庭は、水道業者さんを手配して一度状況を見てもらうと良いでしょう。もし、老朽化が進み、あと一歩で破損するという状況が見つかれば、大惨事の予防になりますし、見つからなければそれはそれで、そこから先安心して生活できるようになります。また、もうひとつ心配なのは鉛を使用した水道管です。鉛には前述のように強い中毒作用を引き起こす性質があります。

毎日のように使う水ですから、そこに毒性のある成分が混ざっているのはたまらないものです。上水道の鉛管からの取替工事は、自治体によって補助金が出ますので、一般的な水道工事に比べれば安い価格で施工してもらうことができます。健康はお金では買えないものですので、気づいた段階ですぐに取替え工事をするのが良いでしょう。

自分で水道管の修理をすることは可能なのか?

 


⑥基本的にはプロの業者さんに任せた方が良い

 

水道の蛇口の水漏れなどとは違い、水道管の水漏れについては素人が簡単に終了することはできません。洗面台の下に通っている水道管のつなぎ目のナットが緩んでいる程度であれば、簡単に修理が可能ですが、そもそも、水道管の破損した箇所が目に見える場所にあるとは限りません。

むしろ水道管の全長後ほとんどの部分は目に見えない部分に埋まっています。地面の下、壁の中、床下などを掘り起こして終了するとなると、素人が手を出すのは危険です。ただし、水漏れ箇所が表面に出ている場合は、自信がある人であれば修理することは可能です。ただし、それによって破損を悪化させてしまったり、より水漏れの量が増えてしまったりという危険性もあるので、あまりお勧めはできません。

どうしても自分で修理する場合は?

 

破損している箇所が目に見えており、どうしても自分で修理したいという場合は、その症状によっては修理可能です。大まかな手順をお伝えしていきます。

元栓を締める

水道の元栓を閉めましょう。元栓を閉めなければ修理の最中に水が溢れ出てきます。修理どころではなくなってしまうので、修理の最中が元栓は閉めておきます。ということは、他の水道も使えなくなるため、トイレは先に済ませておくと良いでしょう。

水漏れ箇所のタイプを取り外す

修理のために、破損している部分のパイプを取り外します。留め金がついている場合はその留め金をナット等を使用して外し、その後、つなぎ目の連結部分に使用されているユニオンをレンチで外します。

パイプを交換する

取り外したパイプと同じ長さの塩ビパイプを購入し、外した箇所に差し込みます。そして、継ぎ目の金具を購入し、固定した後、念のため接着剤で固定します。塩ビパイプは柔軟性があり、ある程度曲がるので、差し込む際には多少力ずくでもOKです。専門業者に依頼するお金や時間がないという場合は、ホームセンターなどで道具を購入し、このように自分で修理することもできます。しかし、水道管は素人が修理するのは難しいどころか危険な場合もあるため、できればプロの業者さんを呼んで修理してもらった方が良いでしょう。

 


⑦まとめ

 


水道管から水漏れが発生している場合は、ある月に突然水道料金が上がり、気づくことがほとんどですが、そうなってからでは手遅れです。築年数が30年以上のご家庭は、何のトラブルもなかったとしても、一度、専門の業者に依頼をし、水道管のチェックをしてもらうと良いでしょう。

赤字民泊を打開する一策!Booking.comへのメリット

民泊の大手仲介業者では、Airbnbが有名ですよね!

ですが、ここ特に一年でAirbnbは正直に言って飽和状態です。

昨年、違法民泊が規制されたため、登録がかなり減りましたが、また増えてきているようです。

登録しているサイトがせっかく良いサービスを提供しているのに、Airbnbにしか登録していないために、数あるAirbnbの施設の中に埋もれてしまっている・・・という施設も多いことでしょう。 

本日は、その一つの打開策としてホテル予約大手のBooking.comへの登録のメリットをご紹介します。 

 

■Booking.comへの登録メリット
Booking.comとはオランダに本社を置くホテル予約サイトの最大手です。日本ではまだまだ国内の宿泊施設予約サイトの方が人気ですが、欧州を中心に人気のサイトです。
人気の理由は、なんと言っても、宿泊施設のタイプの多さです。その数なんと48万件。世界224か国・9万の国と地域から自分に合った宿泊施設を選ぶことができます。
また、ウェブサイトの見やすさ、使いやすさも秀逸です。一度使い始めたら、違うサイトは見にくいと感じてしまう程です。 
 さて、ゲストからしたら上記のような魅力のあるBooking.com。民泊施設がBooking.comに登録するメリットは何でしょうか。 

1.旅館業法取得物件のみがBooking.comへ登録できるので、Airbnbよりも競争が激しくない。
やはり一番のメリットは、Airbnbに比べると競争が激しくないので、ホームステイという形で宿泊施設を検索されている方には高確率で予約してもらえる可能性が高まります。ゲストがレビューをつけるというシステムもAirbnbと同じですので、レビューシステムにも戸惑いなく、すんなりと入っていけることもポイントですね。

 

2.今まで民泊に興味のなかった層を取り込める 
Airbnbから民泊施設を検索する人は、民泊したいという考えで、検索をかけます。

しかしBookin.comは元々ホテルの予約サイト。今まで民泊に興味がなかった層もこれを機に民泊に興味を持ってくれるかもしれません。

 
3.登録料は無料
登録は無料でできますので、民泊施設に負担がかかることがないのもよいですね。 

登録は、こちらから簡単に行うことができます。代行業者を入れている方は代行業者に言って登録してもらいましょう!

 

4.検索エンジンでの常に上位に表示される 
Googleで宿泊施設を行うと、Booking.comが常に上位に表示されます。Booking.comは宣伝力がずば抜けていますので、サイトを通じて民泊施設がゲストの目に留まる機会も多いでしょう。 つまり、Booking.comでのSEOに成功すれば、集客力が全く変わってきます。

 

5.多言語でのカスターサービスサポート 
元々はオランダ企業とは言え、カスタマーサービスの言語のバリエーションも多彩なのが特徴。ゲストとどうしても意志の疎通ができない時は、宿泊施設に関することであればサポートしてくれますので、非常に心強いです。 

 

以上、今回はBooking.comに登録するメリットでした!このようにBooking.comに登録するといろいろなメリットがあります。是非試してみてください!

静岡銀行が不動産の融資審査にAIを導入!?

先日の日経新聞で、 静岡銀行が不動産への融資審査にAIを使うと発表されていました 。

賃料や空室率など将来価値を予測する独自の評価システムを構築し て、審査の厳格化や顧客サービスの強化につなげるとのことです。

人件費も削減できますし、非常に面白い取り組みだと思いました。

一方で、こういう評価システムが確立してくると、 融資が出やすい支店とか出にくい支店というのはなくなり、 どの支店でも同じ評価になるのかもしれないと思いました。

ということは、将来的には●● 支店は融資が出やすいといった噂をすることがなくなったりするか もしれないですね。

最近はまだまだ金融機関の不動産への融資姿勢は厳しいようですが 、 ある金融機関の担当者と話していると融資の評価体系を変更したと いう情報も入っており、 厳しい中でも融資情勢は少しずつ変化しているみたいです。

もしかすると、もう少し融資が伸ばせたら… と思っていた物件がまだ売れ残っていたらチャンスかもしれません 。

最近の不動産への融資情勢は益々厳しくなっているみたいです。大阪厚生信用金庫でさえ、融資を更に絞ってきました。

f:id:uedatakako:20190525232855j:image

ツイッターに掲載されていましたが、笑いました。センスに脱帽します。

 

スルガ銀行西京銀行、西武信金など最近金融機関の不動産絡みの事案が多く発覚していますね。不動産関連の不祥事はレオパレス大和ハウスなどいろいろ出ていますが、総じて非常に不祥事が多いです。

 

私の本業は不動産業ですが、上記ニュースの影響で融資が非常に厳しくなっています。特にサラリーマン大家さんは壊滅的ですね。

 

私の勤める関西は地銀信金が、非常に多く、融資もつきやすい地域です。検査済証なし、容積率オーバーの物件にも普通に融資しますし、建ぺい率オーバーが関係ない金融機関も複数あります。他の地域では信じられないことです。

 

その関西でも最近本当に厳しいです。

融資をよく出す代表格であった大阪厚生信用金庫では、耐用年数が0になるとほ ぼ融資をしないというふうに変化したそうです。1年でも耐用年数が残っていれば20年くらい融資できるそうですがw(後日、その信金の担当者からも裏を取りました。)

そうすると耐用年数を超過した物件は、更に融資を受けづらくなりま す。
耐用年数を過ぎた物件は、 今後物件価格も下がってくる可能性が高いかもしれません。

 

他の金融機関でも更に締め付けがありそうですね。私にとっては正直飯のタネなので、恐ろしい話です。

年収1億超の人の割合って知っていますか?

衝撃的な記事を目にしました。


株・為替などのトレーダー56.4%

超一流企業の給与所得者31.8%

事業所得者7.8%

不動産所有者2.8%

作家・ミュージシャン1.2%

 


これってなんの数字がわかりますか?

 


年収1億円超えの人の職業の割合らしいです。

出典:https://hbol.jp/191060?display=b

株・為替などのトレーダーすごいですね!

年収1億以上の5割を占めているとか。

不動産所有者は2.8パーセントというのが意外でした。もっといるかと思ったのですが、不動産でここまで成功している人は少ないのかもしれません。

 


ちなみに、専業トレーダーは破産する人が95パーセントというのも聞いたことがあります。おそらく、ハイリスクハイリターンなのでしょう。有名なトレーダーで破産したことがある人は確かに多いです。

スルガ銀行の不正融資についてニュースリリースが出ていました!今後の対応について

シェアハウス不正融資問題について、スルガ銀行は、当初被害者オーナーに対して「自らの判断の間違いによる損失を不当に転嫁しようとするものと言わざるを得ません」との見解を示していました。要は借りた人が悪いんでしょ、という姿勢だったのです。

 


 シェアハウス不正融資問題で金融庁による「6カ月間の一部業務停止命令を含む行政処分」を受けたスルガ銀行が顧客に対し、「金融機関としてとり得るあらゆる選択肢について踏み込んだ検討を行う意向」であるとの通知書を送っていたことが分かりました。選択肢の中には「元本の一部カット」も含まれるようでした。

 


2018年10月下旬、有國三知男社長名義でスルガ銀行から顧客に送られてきたのは「『シェアハウス等顧客対応室』のご案内」と書かれた通知書。冒頭「シェアハウス関連融資等の問題については、多大なるご心配とご迷惑をおかけしておりますことを深くお詫び申し上げます」という謝罪から始まった本文では、10月5日に銀行法第26条第1項の規定に基づき、金融庁により行政処分を受けたという報告がされています。

 行政処分の内容については「多岐にわたる」としつつ、金融庁より「金利の引き下げ、返済条件見直し、金融ADR等を活用した元本の一部カットなど、個々の債務者に対して適切な対応を行うための態勢の確立」を命じられているとのこと。

 


 2018年7月に「シェアハウス等顧客対応室」では大手不動産業者等との連携による物件の入居率向上の手伝いや、適用金利の恒久的な引き下げ、元本返済の一定期間据え置き等を含む返済計画の見直し等を行ってきたと説明しつつ、「金融庁行政処分も踏まえて、個々のお客さまの個別具体的なご事情に応じて、柔軟な対応をさせていただく所存です」とさらに対応の幅を広げるとしています。

 また事情によっては「金融ADR等(例えば民事調停等)を利用し、元本の一部カットをさせていただくご用意」もあるとして、既に金利の引き下げで合意している顧客についても「同様に誠実に対応させていただく所存です」と締めくくっていました。

 


そして、5月15日のスルガ銀行からのニュースリリースで、とうとう元本一部カットなどの対応が現実味を帯びてきました。

 


ニュースリリース

https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/topics/190515.html

 


ただし、ニュースリリースにも記載があるように、今回の対応はシェアハウスだけでなくアパートローンを活用した方全てになる予定です。今まで言ってこなかった方も対応の範囲内に入ってくる可能性は大です。

おそらく不正があることを知りつつ、自身のリスクもあるので、まだ不正があるのでは?とカミングアウトしていない方は一定数いるはずです。それらの方からの問い合わせが今後スルガ銀行には増えていくのではないでしょうか?

スルガ銀行のアパートローン不正の件は今後も目が離せない展開となりそうですね。

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