スルガ銀行との金利交渉の結果について
連休前にずっと前からスルガ銀行に依頼していた金利引下げの返答が来ました。
福岡県久留米市の中古アパート4.5%→3%前半
を狙っておりましたが、可能性厳しい返答が来ました。
理由としては、
「かぼちゃ等で購入された方は世論の風当たりが強いので、金利引下げを行いますが、支払いに問題が無いお客様はとりあえず我慢しとけ」
こんなニュアンスでした。後、やっぱり転職のことも触れられました。
まあ、１％台の人も聞いたことがあるので、数回の金利交渉の後でなんとかそこに持っていきたいところでした。
この話を受けて、中々ショックでした。
うまくいかないものですね。。。
ただ、今回の行員はたぶん動いていないような気がします。
約束の期限を過ぎても連絡をよこさず、こちらから電話しても
「良いお返事ができず、電話するのをためらってしまっておりました」
と芝居かかった口調で応答されました。
金利交渉は繰り返し言いますが、担当者が全てです。
今回の担当は外れの担当だったので、もうこれ以上彼に依頼するのはあきらめますが、
金利引下げはあきらめません。
しれっと9月くらいにもう一度電話してみようと思っております。
金利交渉で大切なのは諦めない姿勢を見せることです。
物分りの良い、上品な客と思われて良いことは一つもありません。
ダメでもまた半年後に電話するくらいの気持ちで取り組みましょう。
ホームセンターに売っているようなプレハブ物置を置くだけでも建築確認は必要なのか？
①ホームセンターに売っているようなプレハブ物置を置くだけでも建築確認は必要なのか？
プレハブ製であっても、強固な基礎をつくらず単に地面に置くだけ・・・という場合であっても、屋根があって屋内的用途に供されるものは建築基準法で「建築物」と定義されています。この時、壁の有無は関係ありません。
柱があって屋根を有し、収納や駐車など、屋内的に用いるものは、原則、建築物となります。（植物栽培目的のビニールハウスなどの例外はあります。）よって、建ぺい率・容積率、外壁後退などの形態規制を受ける対象となります。
②「建築物」は原則確認申請が必要です。
建築物に該当するものは原則、建築確認申請が必要となり、申請を市役所や確認検査機関などに提出し、法律に適合することが確認された後でなければ、工事に着手できないことになっています。
プレハブ物置は当然、建築物になりますので、建築確認申請が必要となります。
③ただし例外があります。
防火・準防火地域以外であって、増築する規模が10㎡以下であれば、建築確認申請は省略してもよいことになっています。
しかし、申請が不要といっても、建築基準法に違反（建ぺい率オーバーなど）してもかまわないということではありません。敷地単位で建築基準法に適合する必要がありますので、注意しましょう。
④10m2以下なら何を立てても良いというわけではない
防火・準防火地域以外であって、増築する規模が10㎡以下であれば、建築確認申請は省略してもよいことになっています。
しかし、申請が不要といっても、建築基準法に違反（建ぺい率オーバーなど）してもかまわないということではありません。敷地単位で建築基準法に適合する必要がありますので、注意しましょう。
特に、隣地境界線ぎりぎりに、しかも挨拶なしで建てた場合、隣人から法令違反を主張される可能性がでてきます。手続き違反だけでなく、建築基準法や民法の外壁後退距離の規制に事実上抵触する場合などは、その是正をめぐって、紛争となるケースもあります。
プレハブ建物に対し、文句を言わない人が圧倒的に多いのですが、そこは人により様々です。紛争となった時の一番の負の成果物として、隣人との人間関係のしこりがあります。プレハブだからといって安易に考えた結果、隣人との泥試合とその後の精神的負担を強いられるケースもあるのです。
倉庫の売却と現状
所有していた倉庫が売れました。
20平米くらいの土地を1年前に買って、駐車場にできなかったので、8平米の倉庫を立ててみたところ、2万円で賃貸が決まったという物件です。
倉庫を建てるまでにかかった費用は約150万、利益は100万円くらいです。
1年寝かせて50万円くらい手残りがあればまあいいかなと思います。
不動産は、最初から賃貸経営するのではなく、転売して利益を出していく、その後十分なキャッシュを貯めてから賃貸経営を拡大するという方針に変えてから1年です。
転売できたものは2物件とまずまずかなぁ、と思います。転売できなくても賃貸で経営できるようにしておけば、リスクはないです。
転売には融資が使えないことが厳しいポイントではありますがw
規模拡大はゆっくりですが、自分のペースで賃貸経営をやっていこうと思います。
土地活用の人気手法！コインパーキング投資についての考察
コインパーキング投資って皆さんも聞いたことがあるかと思います。
不動産投資とかと並んで、不労所得と言われるもので、やることを検討している人も多い投資かなと思います。
ここでは、コインパーキング投資での大切なことを私なりに書いてみます。勉強してみての私なりの考えです。
①コインパーキング投資で最も大切なこと
コインパーキング投資で最も重要なのは、 皆さんもご存知だと思いますが、エリア選びです。
東京・銀座にあったコインパーキングで10分600円、 1時間3600円という高額ぶりが話題になったことがあるし、 六本木界隈なら1時間1000～1200円もザラです。
大都市圏ではこのような料金設定でも常に満車近いコインパーキン グも多い。結局は需給バランス次第ということになります。
②一等地でなくても、街の動線を考えれば成功できる
実際にコインパーキングで成功している個人投資家は、 車の流れや人の動きといった「街の動線」を研究し、 たとえ大通りに面した一等地でなくても収益を上げています。「 人の出入りは多いが駐車場が足りない」というポイントを見つけ、 100～ 150平米程度でも空き地があれば借りて少しずつ投資し、 コツコツと着実に利回りを取っていくことがだいじです。
例えば、スーパーマーケットの駐車場が立体だったり大きすぎたりす ると、 店内に入るまでの歩く距離が長かったり車の出し入れに時間がかか ったりするので、 多少高くても平場の近くの小さな駐車場を使う方が便利と思う人が 多いといったこともあるようだ。 これも街の動線を考えた結果といえます。
買い物渋滞が発生するような道路の場合、 メインストリート沿いだけではなく、 地元ドライバーが抜け道に使うような路地、つまり「街の動線」 上に数台でも止められるスペースがあると、 人気のパーキングになることは珍しくないそうです。
③住宅地の土地でも勝機はあります。
また、住宅街など意外なところにも勝機はあります。
例えば、商店街から離れていても、 行列ができるラーメン店や人気のケーキ店で駐車スペースが足りな い店舗の近くは狙い目です。
短時間で出入りする車が多く、 1時間の料金設定でも1時間以内で出庫して次の車が入庫するので 、回転率が想像以上に高くなります。 最近は住宅地でもそのような店舗が増えてきて、 便乗して人気化することがあるそうです。
人手不足が深刻化している宅配便業者も、 コインパーキング投資にとっては追い風になっています。 コンプライアンス重視の流れで路上駐車が減り、 コインパーキングに停めて集配するケースが増えているそうです。 パーキングにヘルプの集配スタッフが集まり、 キャスターや自転車に荷物を振り分けてエリアを回るため、 何度も利用する固定客の確保につながるらしいです。
④「イニシャルコスト0円」の意味
現在、 コインパーキング投資の主流となっている一括借り上げの契約には 「イニシャルコスト0円」という形もあるが、 これはあくまでも条件次第だという点には注意が必要だ。 例えば駐車スペースの入り口近くに邪魔な電柱がある場合、 移動する必要があれば投資家の負担になり、 電力会社に依頼すると25万円は必要になる。また、 生垣やガードレール、 街路樹などがあれば当然除去費用が発生する。
パーキングと道路に段差がある場合などは、 傾斜をつけて段差をなくす「切り倒し」が必要だが、 これも投資家の負担。 アスファルト舗装をするなら1平米あたり5000円ほどの出費が 予想されます。もちろん、 防犯カメラの設置や警備会社との連携をする際も別途費用が必要に なってきます。
⑤一括借り上げでない場合は？
一括借り上げではなく、 より大きな利益を狙って自主運営する場合は、 機材をリースしたり購入したりすることになります。
購入はフラップ板1台30万円以上、精算機100万円程度、 照明30万円程度が必要。 中古では半額ほどの価格で入手することも可能だが、 故障やメンテナンスのリスクは高まるようです。
エリア選びの際には、 一等地でなくても繁盛店の近くや宅配便トラックの集配場所、 大型スーパーの周辺など、「街の動線」 を意識した考え方が重要といえます。
参入者の増加で競争が激しくなっているコインパーキング投資はポイントを押さえていけば、確実に儲かる投資です。
やるならしっかり準備して、取り組んで行きたいですね！
月極駐車場投資とコインパーキング投資の比較
数ある投資の中でも初期費用が少なく経営方法も比較的簡単で、 初心者にもハードルの低いのが駐車場投資です。最近では小さな土地を活用したコインパーキングなども多く見かけ るようになり、 副業として駐車場投資をする方も増えているようです。
今回はそんな駐車場投資の中でも、 月極駐車場とコインパーキングに注目し、 利回りや費用などについて比較していきたいと思います。
いずれも自営する方法と専門業者を間に挟む方法がありますが、 月極駐車場は自営が多く、 コインパーキングは専門業者に土地を貸して賃料を得る方法が多い 傾向にあります。
では、月極駐車場とコインパーキングの投資についてメリット・ デメリットを見てみましょう。
①月極駐車場
メリット
・長期契約で収入が安定する
・機械の設置がなく初期費用を安く抑えられる
・料金の未払いが少ない
・次の土地活用がしやすい
デメリット
・長期間空きが出る可能性がある
・違法駐車や不法投棄などが起こりやすい
・狭小地や変形地の経営は難しい
②コインパーキング
メリット
・利用率に応じて収入が増える（自営の場合）
・毎月一定の収入がある（貸付の場合）
・メンテナンスやトラブル対応の手間がない（貸付の場合）
・狭小地や変形地でも立地が良ければ経営可能
デメリット
・機械の設置などの初期費用がかかる（自営の場合）
・賃料以上の収入はない（貸付の場合）
・未払いが起こる可能性がある
駐車場投資の収入と利回り
駐車場投資の収入や利回りは、 物件の立地や道路付けによってかなりの差が出てきます。 どのような物件が駐車場投資に向いているのかは後ほどご紹介する として、まずは利回りの目安について知っておきましょう。
月極駐車場の場合、1台あたりの賃料は政令指定都市で1万円〜 3万円。その他地方では5,000円〜1万円が目安です。東京の 一等地では5万円程度。よく言われている実質利回りは4％です。
ただし、既に土地を持っている場合であれば実質利回りが50％ を超えることも少なくありません。
一方のコインパーキングですが、平均的な稼働率は50％、 好立地であれば70％程度で、こちらも実質利回りは4％程度です 。
いずれにせよ、利益率は立地に大きく左右されますし、 決して収益性が高い投資方法とは言えませんが、既に土地を持って いて、 低リスクで投資を始めたい方にとってはメリットの多い土地活用方法と言えるでしょう。
駐車場投資は立地が命
先の項目で、 駐車場投資は物件の立地や道路付けによって収入や利回りにかなり の差が出てくると言いました。では、 駐車場投資にはどのような物件が適しているのでしょうか。
まず、 月極駐車場の場合はほぼ毎日のように利用することが前提ですので 、近隣住民や法人が対象になることが多いと考えられます。
例えば大規模マンションなどが近くにある場合は、 部屋数と駐車場の収容台数を比較して、 収容台数に余裕があるかどうかも需要を予測する上でのヒントにな るでしょう。1台分の駐車スペースしかない家が多く立ち並ぶ住宅 地であれば、 2台目用の駐車場としての需要が高く狙い目といえます。また、営 業車を多く利用する会社がある場合も、 一度に複数台かつ長期間の契約が見込めるかもしれません。
次にコインパーキングですが、 コインパーキングの場合は月極駐車場のように長時間で利用する人 は少ないため、比較的短時間の利用が予想される商業施設や、 娯楽施設、商店街の近くが好条件と言えます。 路上駐車の多さなども需要の目安になるでしょう。
ただし、近隣にもコインパーキングが多数存在していたり、 ターゲットとなる施設などが数年後にはなくなってしまう可能性も あるため、月極駐車場に比べてコインパーキングの方が物件選びは 難しいと言えます。
ボロ戸建投資のリスクについて
皆さんはボロ戸建投資は考えたことがありますか？
ボロ戸建投資はリスクがある投資です。延べ床面積が広い分、瑕疵の可能性もありますし、郊外で土地勘のない地域になりがちなので、意外と賃貸付ができない地域だった、、、という可能性もあります。
下記2つの意外と賃貸付に苦戦するリスクや、オーナーチェンジ物件の購入時のリスクについて述べてみましたので、ご参照ください。
①賃貸付に苦戦
需要が多いにもかかわらず、その割には供給数が少ない戸建て賃貸。このことから、退去があっても比較的容易に次の入居者を見つけられるというのが、戸建て投資のメリットのひとつでもあります。
とはいえ、購入した物件の条件によっては、アパートやマンション以上に入居者の募集で苦戦することも、珍しいことではありません。
最寄り駅からの距離は、一般的に、アパートやマンションと比べて戸建ての方が遠くなります。どうしてそのような傾向が現れるのか、1世帯当たりの敷地面積を比較してみると容易に理解できます。戸建ての敷地面積は、アパートやマンションにおける世帯当たりの敷地面積よりも大きいため、地価が安い地域に建てなければ投資効率が悪くなります。そのため戸建ての多くは、どうしても駅から遠い場所に建てられることになります。
戸建て物件は入居付けが容易であると言われるのは、供給が少ないということに加えて、立地の悪さというデメリットをカバーする戸建てならではの特長があってこそ。そのため、この「戸建てならではの特長」を持たない戸建て物件では、入居付けが非常に難攻することが予想されます。
庭がない、駐車場がない戸建てなどはその一例です。戸建てを希望する人の多くは、集合住宅には求めることのできないモノもを戸建に求めています。
つぎに注意したいのは間取りです。広さを重視する人は、多少駅から遠い場所も選択肢のひとつとして検討するものです。せっかくの戸建てが2Kや2DKでは、ごく限られた人しか入居の対象になりません。ファミリーに人気の戸建て物件は4人家族でも入居できる間取り、できれば3LDK以上は確保したいものです。
また、ベランダが広いなども強力な賃貸付けの条件になります。
②オーナーチェンジ物件
購入後、すぐに家賃収入が得られるオーナーチェンジ物件。入居付けに対する不安から、好んでオーナーチェンジ物件を購入する人も多いのではないでしょうか。
しかし、オーナーチェンジ物件を好む大家さんには、退去や入居者の募集に不慣れであるという特徴があります。ひとたび退去があっただけであたふたしてしまう大家さんも少なくないのではないでしょうか。また、オーナーチェンジ物件には売主の親族が住んでいることもあります。そのような入居者は、オーナーが変わった途端退去してしまわないとも限りません。
退去も心配の種ですが、オーナーチェンジ物件に関しては、購入時に室内を確認することができないこともリスクになります。購入時の入居者が退去した後に室内を確認したら、とんでもない「汚部屋」だったということもあり得なくはないのです。
もちろん、原状回復費用は入居者に負担を求めることができますが、入居者に資力がなければ払えません。格安で購入した物件であったとしても返って高くついてしまい、利回りの低下を招くことも懸念されます。
これはすごい！手の指を追加する人工装具「第3の親指」がSNSで話題に。身体を拡張するガジェットの可能性
手の指を追加する人工装具「第3の親指」がSNSで話題に。身体を拡張するガジェットの可能性
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190419-00010003-finders-sci
第3の親指？これはすごいと思ったので記事にしました。
指が無くなった人などへのリハビリ医療への導入にも期待が持てますし、指が6本になったら、、、と考えると色々な使い方が考えられますよね。ギター・ピアノなど楽器を弾いたり、ボールを投げたり、スポーツや趣味などの幅が広がる画期的なアイデアやと思いました。
