駐車場の相続が発生した時。小規模宅地等の特例について考えてみた。

駐車場を相続することになった場合、評価額が80%減額され相続税の支払いが少なくて済む、小規模宅地等の特例は使えることができるのでしょうか？

結論から言うと駐車場の敷地上に構築物（アスファルトや砂利、機械式）構築物がある場合は特例の適用ができます。一方、構築物がなければ特例は使用できません。

また小規模宅地等の特例が適用できるものの、減額割合は80%でなく50%になります。

詳しく見ていきましょう。

１．小規模宅地等の特例で節税できる駐車場

前述のとおり駐車場の上に構築物がある駐車場は小規模宅地等の特例を適用できます。これは小規模宅地等の特例の原則である「建物又は構築物の敷地の用に供されているものであること」に基づいています。

２．青空駐車場は小規模宅地等の特例で節税できない

小規模宅地等の特例を適用できない駐車場は、構築物がない駐車場、いわゆる青空駐車場です。

・ロープを張っただけ

・止め石があるのみ

これらの程度で構築物とはいえないので、小規模宅地等の特例の適用ができません。

また砂利や芝生等の場合に、構築物と呼べるかどうか判断が難しい部分がありますが、具体的には駐車場業(又は自転車駐車場業)を行うために、資本を投下して設置しているか否か、つまり事業性があるか否かが重要です。

例えば、ロープや止め石を置いただけですと、資本はさほどかかりませんし、駐車場業をすぐにでも止めることも可能です。しかし砂利を分厚く宅地全体に敷き詰める場合には、駐車場業を行なおうとする意思が明確ですし、資本もある程度かかります。このため、例えば宅地の一部だけに砂利を敷くようなケースないし砂利の厚さが薄い(所々ない)ケースでは、その宅地全体の広さから見て、事業性が果たしてあるのかどうかといった実質判断になるでしょう。

３．駐車場が減額できるのは50%

駐車場の減額は80%ではなく50%です。

その理由は駐車場が「貸付事業用宅地等」に該当するからです。

貸付事業用宅地等とは駐車場のように誰かに貸して事業を行っている宅地のことです。

具体的には、

①不動産貸付業

②駐車場業

③自転車駐車場業

の3つをいいます。

また、どれくらいの規模のことをいうのか、という疑問も生じますが、従来は規模の大小は問わず、貸付をしていたら貸付事業用宅地等に該当するものとされていました。

専門用語でいうと「準事業」という言葉で定義されています。

準事業とは事業といわないまでも①～③のような貸付にあたり、「相応の対価」を得ながら継続的に行っているものをいいます。

要するに、少額でも貸付をし続けてたら貸付事業用宅地等に該当するということです。

ただし、上記で「従来は、規模の大小は問わず、貸付をしていたら貸付事業用宅地等に該当するものとされていました。」と記載しましたが、平成30年度税制改正によって、この部分に新たなハードルが設定されることになりました。

確かに、規模の大小は問われないのですが、それは、

・相続開始前３年以内に貸付事業の用に供されたものでない

場合に限られることになり、被相続人の死亡直前に急遽駐車場経営を始めても貸付事業用宅地等に該当しないことになりました。

それでも、事業的規模、すなわち、「５棟10室以上」の規模で貸付事業を行っていれば、通常は、被相続人の死亡直前に急遽貸付事業を始めることにはならず、改正前と同様に貸付事業用宅地等に該当します。

４．面積は200㎡まで使えます

貸付している不動産や駐車場の面積が200㎡を超えた部分は小規模宅地等の特例が適用できないため減額はできません。

例えば250㎡の宅地を相続した場合、どのくらい相続税評価額が減額されるのかを見てみましょう。

相続した駐車場の価額が5000万円だと仮定すると、この特例による減額効果は、2000万円となります。

（計算式）

5000万円×200㎡/250㎡×50％＝2000万円

これを見てわかるように、減額効果は非常に大きいものになります。

５．駐車場で小規模宅地等の特例を適用するためにすべきこと

駐車場での小規模宅地等の特例を適用するためにすべきことは以下のとおりです。

①　相続税申告書に、小規模宅地等の特例の適用を受ける旨を記載し、所定の計算明細書を添付する。

②　「相続開始前３年を超えて貸付事業を行っていた」又は「事業的規模であった」ことを証する書類を添付する。

②については、駐車場の賃貸借契約書・所得税の確定申告書（青色申告決算書・収支内訳書）の写しを添付すると良いでしょう。

６．まとめ

駐車場で小規模宅地等の特例が適用できるか否かは、宅地の上に構造物があるかどうかがポイントでした。

お持ちの駐車場が小規模宅地等の特例が適用できるのかが判明しましたら、次は宅地の評価額がどれくらいあるのかを調査しなければなりません。

相続税を計算するときの宅地の評価をするには、不動産業者に査定を依頼するような、「面積×1坪当たりの価格」といった精度では足りません。

国税庁が公表している路線価（倍率表）を用いて宅地の評価額を算定します。

特に、路線価を適用した宅地の評価額の算定は、専門知識が多く難しいため、まずは税理士に相談してください！