曽根南戸建ての入居決定！
いいことは続くものですね。
9月に購入した曽根南町の戸建てにも入居者がつきました。
昭和37年築の物件をリフォームしたもので、写真のような仕上がりです。
リフォームはしっかりしました笑
場所は阪急曽根駅のすぐ近くです。
曽根駅は目立たない駅で特急も止まりませんが、朝は準急が止まり、梅田まで20分かかりません。
そのため、曽根駅は梅田に通勤するファミリー層が多く住んでおり、治安もいい地域です。
駅から少し離れると一軒家が多いファミリー向けの住宅街が広がっており、人気も高いみたいです。
また、西側には大阪国際空港があり、空港の近くは騒音が酷いです。東側の住宅街は閑静な雰囲気で穏やかなので、東側のほうが住みやすいです。
駅前にはスーパーが複数件あって、お買い物しやすいですし、商店街もあります。
何より、貸家が少ないんです。
需要と供給のバランスが貸す方にとっては非常に良いんです。その分戸建ても出て来づらい地域ですが。。。
今回の募集も2週間で決まりました。
利回りは全部含めておおよそ15%程度と土地値以下の物件ではまずまずですかね。
今回は法人の入居だったのが少し意外でしたが。
長く入居いただければと思います。
良い住居になるように努めて、稼ごう笑と思います。
川西戸建てで早速事件です。
川西の戸建てで事件発生です。
深夜に入居者から連絡があり、
浴槽の水道が壊れており、蛇口とシャワーから同時に水が出ます。切り替えができない。とのことでした。
急いで見積もりを出してもらいましたが、蛇口が20年以上前のタイプだったみたいです。
確かに写真を見るとすごく懐かしいタイプの蛇口ですねwおまけにシャワーハンガーも割れていました。
古すぎて、交換できる部品がないため全とっかえです。おおよそ3万円。。。
痛い出費ですが、今後数年壊れないことを考えるとまあええかなと。
古い水道は全とっかえのリスクがあることを学びました。意外と安くて良かったw
川西に購入した戸建ての入居が決まりました！
川西市に購入したボロ戸建てですが、ようやく入居が決まりました。
一歳の子供を連れた若夫婦です。
ターゲットは年配の方だったのですが、どんな入居者が来るかはわからないものですね。
何はともあれ、これで毎月の収支がプラスになります。
ステージング とかしててよかったです、マジで。
自主管理なので、入居者さんと仲良くやって行き、長く入居してくれるといいな。と思います。
スルガ銀行の元本カットの期限が迫ってきました。
スルガ銀行の元本カットについて、11月末の締め切りが迫ってきました。
スルガ銀行に相談しようか悩んでいる方も多いのではないでしょうか？
ぶっちゃけほとんどキャッシュフローはないですが、今回の元本カットに関しては静観することに決めました。何故なら私の場合、オーバーローンで借りていますが空室にカーテンをつけていたとか銀行員が主体になって動いていないからです。銀行側に責任がないと今回の件は受けてもらえませんが、そこへの確証も無いし可能性も低いからです。また、ギリギリ赤字にもなっていません。
それだったら入居率を上げて、銀行と金利交渉をしていくことに決めました。こっちの方が幾分か建設的です。
とはいえスルガ銀行にて融資を受けた物件に関して苦しいのは事実です。いろんなところに相談してみましたが、大きく損切りしないと抜け出すのは難しいでしょう。しばらくは保有かな、と思っています。
コンサルも有名大家さんで足元を見ているものも多く、相談だけで3万円とか、情報交換用ライングループが月1万円とか、特にライングループなんて、素人の集まりでそんなに有益な情報無いやろ、と思ってしまいましたw
まあ、今後はしっかり不動産を選定して購入していこうと思っています。というか、実際に上手いこと購入して行っています。地道に前を向いて頑張ります。
不動産を売買する際には個人なら収入印紙が必要ないって不動産屋さんに言われることありませんか？そんなことないです！
不動産屋さんに物件を仲介してもらうときに、売買する時は個人の場合は領収書への収入印紙は必要ないといわれ ることがあります。
ちなみに、これは皆さん正しいと思いますか？
正解は、一部正しく一部間違いです。
そうなのか~ といって収入印紙を貼らずに不動産の売買をすると場合によっては 税務署の件さで引っ掛かることになるので、注意が必要です。
何事をするにも、 売買する場合は領収書には基本的に収入印紙が必要になります。
これは不動産であれ、基本的にそうです。
何故なら、収入印紙を貼り付けすることで支払っている印紙税は、 領収書という課税文書を発行したことにかかる税金だからです。
ちなみに金額は下記のとおりです。
| 受取書の金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 5万円未満 | 非課税 |
| 100万円以下 | 200円 |
| 100万円超～200万円以下 | 400円 |
| 200万円超～300万円以下 | 600円 |
| 300万円超～500万円以下 | 1000円 |
| 500万円超～1000万円以下 | 2,000円 |
| 1000万円超～2000万円以下 | 4,000円 |
| 2000万円超～3000万円以下 | 6,000円 |
| 3000万円超～5000万円以下 | 1万円 |
| 5000万円超～1億円以下 | 2万円 |
| 1億円超～2億円以下 | 4万円 |
| 2億円超～3億円以下 | 6万円 |
| 3億円超～5億円以下 | 10万円 |
| 5億円超～10億円以下 | 15万円 |
| 10億円超 | 20万円 |
| 受取金額未記載 | 200円 |
しかし、気を付けなければならないのは「営業にかかわらない」 取引については、領収書ではなく受取書となるため、 発行した文書は課税文書にはならず、 したがって収入印紙を貼る必要はなくなります。
例えば、別荘や自宅の売買を個人がやる場合は「 営業にはかかわらない」とみなされるため、 課税文書の送付が必要なくなるのです。
※東急リバブルのHPの下記表がわかりやすいです。（https ://www.livable.co.jp/shiritai/ tax/01.html）
| 発行者 | 区分 | 課税区分 | 具体例 |
|---|---|---|---|
| 会社 | 原則として営業上 | 課税 | 資産の売却代金や仲介手数料などの領収書 |
| 個人 | 営業上 | 課税 | アパート、駐車場などの業務用資産の売却代金の領収書 |
| 非営業上 | 非課税 | 自宅、別荘、空き地などの非業務用資産の売却代金の領収書 |
不動産業者でも間違えていることがあっても責任は当事者にかかっ てくるので、
みなさん注意しましょう！
ちなみに、私はアパートを売却する際に【 不動産業者から必要ないですやん！」 と当たり前のように言われましたが、税務署に確認したところ、「 事業用不動産（アパートのこと） を売却する際の領収書に印紙を貼らなくてよいなんてただの神話で すよｗ」といわれました。
消費税増税の不動産投資への影響
とうとう消費税が増税されましたね。
もともと2017年４月に実施される予定だった消費税の増税ですが、30ヵ月先延ばしとなっていました。
増税の影響は不動産投資に関わるものも多くあります。
支払うものでいうと、仲介する業者に払う仲介手数料だったり、物件の管理料、修繕費もそうです。
一方で収入では、店舗の賃料や駐車場代、太陽光の収入についても増えるようです。
ちなみに、住居の家賃はどうでしょう？
そう、住居への家賃は非課税になります。
消費税が導入されたのは1989年（平成元年）でした。当初設定された消費税は3％で、家賃も課税対象となっていました。しかし、1991年（平成3年）10月に現在のような居住用としての家賃は非課税になったという経緯があります。
今回の増税に伴って、住居の家賃にも消費税が課税されるようになるという議論もありましたが、どうやら現状維持となったようです。
私も賃貸アパートに住んでいたので、消費税が課税されたらかなり影響を受けるところでした笑
西成区の民泊撤退
西成区の民泊物件ですが、撤退することにしました。
新今宮の駅前と大変立地は良かったのですが、、、誤算でした。
大阪の民泊物件が増えすぎたこと、韓国の観光客が減ったことにより予約が埋まらなくなり、この状況への打開策が見えなかったためです。
この数ヶ月かなり管理会社とも打ち合わせしましたが、打開策が見つかりませんでした。
大阪ではかなりの数の業者が撤退していると聞きます。特に事業を開始したばかりで体力のない業者はイチコロだったようです。
とはいえ、大阪は民泊するには良い都市です。
IRや万博とそれに伴う地下鉄などインフラの整備も始まりますし、観光未整備な地域もたくさんありポテンシャルはかなり高いと思います。
後、5年後の目標に民泊を再開することも入れておこうと思います。
いまは、現在保有している物件の経営に力を注ぎます！臥薪嘗胆ですね、頑張ります。
