セミリタイヤを目指す投資ブログ‐不動産中心にポートフォリオを形成‐

セミリタイヤを目指す31歳のブログです。不動産投資を中心にいろいろな投資法のノウハウとその実体験を書きます。

久留米の物件が満室になりました。空室の原因を探るのは重要です。

久留米の物件が満室になりました。

 

いやー良かった、本当にそう思いました。

夏に1室空いて、その後3室空いてました。

今月まで、全く埋まりませんでした。

15室しかないのに更に退去が出たらどうしようとヒヤヒヤしていました。

 

場所は西鉄久留米駅のすぐ近くなんで、悪くはないはずなんです。

なんで埋まらないかは本当に悩みました。

 

埋まらない原因は、ニーズがある場合は家賃が高い、初期費用が高い、管理会社が頑張っていない、近くに同じタイプのアパートがたくさん供給されたなど必ず理由があります。

 

管理会社は頑張ってくれていたので、それ以外で試行錯誤する毎日でした。

 

結局原因は家賃が高かったこと。一部屋ずつお金をかけてリフォームしたので、回収しようと家賃を高めに設定したのがダメだったようです。

久留米市は、人口は30万人くらいでいざされていますが、アジア系の外国人の割合が増えている町です。

綺麗で高い部屋より安い部屋の方が彼らには良かったのでしょう。

少し家賃を下げたら1Rなのに2人で入りたいみたいなニーズが何件かありました笑

 

今期は実は空室に苦戦しておりいくつか空室があります。もう繁忙期には間に合いませんが(涙)頑張って埋めていきます。

大阪の新今宮で民泊を始めてみて感じたこと、大阪万博に向けて

f:id:uedatakako:20190319234545p:image

民泊を始めてみての感想です。(主にアパート経営との比較)


以前の記事
http://uedatakako.hatenadiary.jp/entry/2019/03/17/065847

 


正直な感想ですが、民泊の売り上げってすごいですね。
5日で5万円は普通に使ってくれます。
既にピークを過ぎたのでどうかなと思っていたのですが、 今月始めた部屋でも意外と予約が入ってきます。( 今で3月の埋まり方は大体4割くらいです。)
ここから宿泊者からコメントを頂ければ、人気も高まり、 宿泊費の値上げができるという感じです。


ただし、経費率もすごいです。
管理会社の費用(売り上げ20%)、リネン代、家賃など、 ここから削られていきます。
最初の数か月はマイナスになる見込みなので、 そこからの展開を考えています。


最終的な手残り的には初期投資150万円にたいして利回り40% くらいを想定しています。


ただし、懸念点もあります。
ここがアパート経営と一番違うとことなのですが、 この売り上げがいつまで続くの?ということが読めないことです。 季節でも売り上げは大きく変わります。


想定通りの売り上げで経営できている時はよいのですが、 売り上げが落ちてきたときはどうするんだと。 アパート経営と比べれば、 売り上げが落ちる速度は非常に早いはずです。


旅行など娯楽系統の出費は、 景気が悪くなると真っ先に削られますしね。


なんにしろ、 新しい事業が始まったということで非常にワクワクしています。
また経過はここに記載していきます!

万博までしっかり運営できるといいなぁ。

 

ちなみに本件とは全然関係ないですが、闇民泊はわずかながらまだあるみたいですね。

少し怖いです。

https://anond.hatelabo.jp/20180815112442

不動産業者の事務力

不動産屋さんの事務力ってかなり低いですよね。もちろん、一部非常にしっかりしたところもあります。しかし、基本的には疑問を覚えることがいくつかあります。

 

例えば、

①振込手数料を二重に払っている?

ある管理会社に2つ物件を任せていました。

ある月の入金明細を見てみると同じ口座に振り込んでいるはずなのに、振込手数料がどちらの物件の明細でも引かれています。。。いや、振込手数料かかってないやんwもちろんすぐにクレームを入れました。

 

②家賃を払ってしまった?

管理会社を変更したときのことです。

半年後くらいに前の管理会社から連絡が来て、

「1部屋分、家賃を多く払ってしまったから返金してください」

と連絡がありました。

一部屋分??たしかに通帳を見ると謎の一部屋分の家賃が入っています。

よくわからず返金しましたが、5部屋あるアパートで、何故一部屋分家賃を振り込んできたのか、いまだにわかりません。

 

 

③領収書が送られてこない。

所有物件の管理会社に領収書の発行をお願いしました。確定申告書前(12月くらい)で、管理会社からリフォームなどの領収書が送られてきていないことに気づいたからです。しかも全部の月ありませんでした。

1月末になっても送られてきていなくて、理由を聞くと

 

「今、作成してますから1週間待ってください!」

 

まさかの理由になってないwもちろん管理を切りましたw

 

不動産投資をしていると、色んなことがありますよね。

駐車場用地を見に行きました。

http://uedatakako.hatenadiary.jp/entry/2019/03/15/075506

 

の続きです。

 

駐車場の近くを歩いてみました。

徳島県海部郡美波町は本当にのどかな漁村でした。

f:id:uedatakako:20190317221750j:imagef:id:uedatakako:20190317221801j:image

 

車が必須の地域で皆さん軽自動車に乗っている人が多かったです。

近くの月極め駐車場はほぼ満杯で需要はありそうでした。

 

akippaにも登録してみようと思っています。(こちらは需要があるのかわかりませんが笑)

 

天気も良くて、歩いてて気持ちよかったですよ。

近くには山と海があるくらいで有名な場所もありません。お魚は絶対美味しいはずです。

見終わったら少し南の日和佐へ移動して観光しました。

 

こちらは道の駅があったり、有名なお寺があったりと楽しめました。

f:id:uedatakako:20190317222410j:imagef:id:uedatakako:20190317222420j:imagef:id:uedatakako:20190317222430j:image

 

不動産投資はこういう観光も醍醐味ですよね。

日帰りで8時間運転したので流石にしんどかったです。

 

 

民泊始めました!

2025年国際博覧会(万博)が2025年5月3日から11月3日、55年ぶりに大阪で開催されることが決まった。開催日数は185日間で累計2800万人が来場する見込みだ。大阪の民泊事業者などにとっては「万博特需」が訪れるかもしれない。

(民泊大学https://minpaku-univ.com/news/12617/より引用)

 

民泊はまだまだ熱いようですね。

土地を一つ売却して、その利益がでたので、民泊を始めてみました。

場所は大阪の新今宮から徒歩3分のところです。市場調査をしたところかなり埋まっていたので、これはいける!と踏みました。

 

懸念はもちろんあります。

民泊ってようは事業です。不動産のように安定しているとは思えないですよね。果たしていつまで需要があるんだろうか、、、ってことです。

その際は支払った権利金と同金額で民泊営業権を売るということでリスクヘッジする予定ですが、それでもやっぱり怖いです笑

 

また進捗があればここに記載したいと思います。

 

ポックリ物件.comという新しい試み

ポックリ物件.comというサイトをご存知でしょうか?

 


http://pokkuri.site

 


このサイトは、その名のとおりポックリ(自然死)した賃貸物件をまとめてご紹介する不動産ポータルサイトです。

 


居宅内で自然死された賃貸物件(自殺や他殺は除く)を提供しており、

 


ポックリ物件の特徴として、

ポックリ割でお得に住める
リフォームで綺麗に住める
前入居者が最期まで住みたかった賃貸に住める
の3点がメリットとなります。

 


サイトは2019年3月1日よりオープンしており、現在入居者募集中とのことですが、面白い試みですよね!

 


これからの少子高齢化を見据えた今までありそうでなかったサイトだと思います。

 

今まで、老衰による自然死と自殺、事故による死亡があった部屋をまとめて事故物件と呼んでいました。当然それらの物件は忌避されて安い家賃でも入居者がつかないようになっていました。

僕の個人的主観ですが、自然死は安らかに死んでおり、恣意的な部分がない点で事故死・自殺と区別するべきだと思っていました。

もちろん、どちらも部屋の中で人が亡くなっているという事実は同一ですが、気持ち的に幾分かマシだと思っています。このように考える人は僕以外にもいるんじゃないかと常々思っていました。

 


もしポックリ(自然死)が自分の物件で発生したら(あまり考えたくはありませんが)サイトへの登録を試してみると良いかもしれませんね。

こういった新しい市場の開拓は、展開が非常に楽しみです。広まればいいなと思います。

徳島県海部郡美波町にて駐車場用地の購入

駐車場(というか更地)を買うことにしました!

場所は徳島県海部郡美波町というのどかな漁村です。
3,000円/台で3台駐車することが出来ます。


こういった場所の物件を検討すると、 必ず出てくるのが需要は大丈夫なのか?という点ですよね。


電車の駅から離れたバス便、 あまり地名を聞いたことがない田舎地区、
そういったところは需要的に全く弱いところが非常に多いです。


しかし、よくよく調べてみると、近隣の類似施設(貸家なら貸家やアパート、駐車場なら駐車場)が埋まっているなど入居者を探すのが難しくない場合があります。


要は需要に対して十分な供給がない場所があるんですね。


私が所有している埼玉県群馬県の県境の戸建なんかもそうです。


今まで2回空きましたが、ジモティーからの問い合わせも他の物件と比べて段違いに多く、2ヶ月以内に申し込みが入ります。


こうした場所を探すのも不動産の醍醐味ですよね!

薄毛対策