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不動産投資を中心にいろいろな投資法のノウハウとその実体験を書きます。

45年の不動産投資ローンがあるのをご存知ですか?

この間、後輩から不動産投資について相談されましたが、 持ってきた商品が利回り3%の1R。ただし、 東京の新橋駅徒歩3分です。
フルローンでキャッシュフローが出るからと勧められたようです。 驚いたのが、オリックス銀行で45年ローンを引くそうです。

 

キャッシュフローも出ますが固都税で吹っ飛ぶんじゃないかなと思いました。

 


45年と言う期間は人間の半生くらいです。若年層向けとのことなので、定年後まで払い続ける感じでしょうか。チャレンジ精神のある商品ですが、使いどころが難しいですね。

だけど、初めての物件を買って実績を作るには使いやすい商品かもしれません。

利回りがあるものを買えば十分なキャッシュフローが得られるはずですね。

 

大阪の民泊業界は激変しています。民泊をやってる方は撤退も考えた方が良いです。マジで。

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以前民泊物件へのアパートローンが出たことを記事にしました。
民泊業者の借り上げ物件は融資がつかないことがネックでした。 なので、このローンを使うことが民泊業界への追い風となり、 また民泊は増えるのかなと思っていました。
しかし、今、民泊業界は大変なことが起こっているようです!

過去の記事

↓ ↓ ↓ 

http://uedatakako.hatenadiary. jp/entry/2019/11/03/000411


というのも、
大阪市の民泊業者さんはかなり撤退して行っているようです。
理由としては、 物件の稼働率が低すぎて収支がマイナスになってしまっているから です。場所がよくて、 レビューが高い物件はまだ大丈夫なのですが、 ほとんどの物件は繁忙期でもガラガラで大変なことになっているみ たいです。


大阪市で一番の業者さんも所有物件を安売りしたり、 倒産の噂もあります(あくまでまだ噂ですが)。

 

民泊借り上げ物件は、利回りが高いし、 入居者が一人なので管理が非常に楽です。
しかし、上記のように撤退した場合、 残るのは空のアパートと莫大な借金だけです。考えただけでも恐ろしいですね。
投資家が何人か飛ぶんじゃないかと正直危惧しています。


皆さん、民泊借り上げ物件はしばらく購入しない方が良いです。

レオパレスが今大変みたいですね。

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不動産賃貸大手のレオパレス21は、 アパートなどの施工不備の問題を受けて、 来年3月期の業績予想を下方修正しましたが、 8日になって算定に誤りがあったとして訂正しました。


最終的な赤字額は304億円に拡大する見通しです。 半端じゃない金額ですよね。


レオパレスの収益モデルは、2つ収益の柱があります。
①地主さんに営業してアパートを建ててもらう。
②建築したアパートを満室想定家賃の8割サブリースして、 8割以上の入居率を維持する。


今回は②の入居率が悪化したようです。
建築基準法違反した物件の補修やそれに伴う入居募集の遅れから利 益が1億円の黒字見込み(5月時点) から304億円の赤字になったようです。


①のアパート建設についても、 建築基準法違反のニュース以降はおそらくうまくいっていないでし ょう。


収入の柱の①②どちらも中々回復させるのは難しいと思います。


現在、レオパレスのオーナーさんは苦労していると聞きます。サブリース賃料は更新の度に下がっていってローンを返すのもギリギリの方もいますし、売却しようにも金融機関が嫌がって中々ローンを組めず売れないとか。


何はともあれ、不動産業界に激震が走っていますね。
レオパレスの今後の動きを注視していきたいと思います。

 

台風被害にあった方は必見!火災保険の申請について知っておいたほうが良いこと。

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先日の台風の被害もあって、特に関東の方は火災保険の申請をされた方も多いのではないでしょうか?

こういう時に保険のありがたみって実感しますよね。


さて

今回は火災保険の申請業務をしてみての
ちょっとしたノウハウみたいなことを書きます。

1棟とか自宅だけしか不動産を持っていないと
いう方には関係ありません。しかし、複数の不動産をお持ちの方はぜひ参考にしてください。

火災保険は申請は何度でも使える保険です。
車の保険と違い、火災保険は保険会社間のデータ共有もまだ整備されていない現状があります。

それが故に、被災された時に火災保険を使って申請をする時に出にくくなるケースがあります。
保険加入者が同一で同じ保険会社に申請する時です。

保険会社からするとこの人にいくら払うと言った
括りで見られてしますので、例え実損があっても
一緒に抱き合わせで申請してきたと捉えられてしまい、本来獲得できる金額まで伸びないもしくは
全否認されるケースが見られます。

これを回避するために一つの方法があります。

物件ごとに保険会社変えてしまうのです。

欲しい時に出にくくなっては、何のための保険か分からなくなってしますので、今既に入られている方は更新の際に変更してみてください。


とはいえ火災保険は保険会社によって保険金の出安さが違います。例えば、A I◯は出にくい、東京海◯は出やすいなど。
また、支払う保険料も違います。上記、東京海◯は高いと言われています。


これから入る人は、その辺りを気にしながら既存物件と違う保険会社にしてみると良いかもしれません。

ボロ戸建ての再生が流行っているようです。

 

最近、ボロ戸建て投資というのをよく耳にします。
ボロボロの戸建てを200万以内で購入してある程度きれいにリフォームする。それを4から5万で貸し出すという投資です。
 
傾きや雨漏りなど、普通の投資家は手を出したがらない物件も購入します。
慣れた方になると、屋根のない廃屋なんかも購入してリフォームするとか笑
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でも、これって需要と供給どちらもあるから成り立つ投資なんですよね。相続でボロボロの戸建てを受け継いだものの、困っている方は一定数いるんです。
 
ボロ戸建て投資については、いつ壊れるかも分からないのに貸すなんて有り得ないとか、入居者の属性も心配だ、とかいろんな意見を耳にします。
 
 
物件を持て余している方から物件を購入するという人助けもできて、自分も儲かるWIN-WINの良い投資だと私は思います。
 
 

意外と不動産投資に使えそう?!兵庫六甲農業協同組合への飛び込み!

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兵庫六甲農業協同組合へ飛び込んでみました。

不動産投資でここを使っているところは少ないのではないでしょうか?そもそも農家しか使っていないイメージです笑

 

意外に快く話を聞いてくれました。

収益不動産の融資は積極的とのことです。

基本は法定耐用年数の融資ですが、修繕履歴があれば+10年出来ると融資期間は柔軟な姿勢です。

金利は基本金利が1.475%が基準で後は属性、実績により増減があります。

担保評価が出ればフルローンも可能とのことです。正直、今の不動産投資の世界では考えられないことです。

担保評価の計算方法は

・建物:RCならば225,000円×延床×残存年数/法定耐用年数(持っていった物件がRCだったのでそのほかは聞けませんでした)

・土地:路線価×土地面積×0.6

建物評価が高い物件を持っていったほうが良さそうですね。

エリアは、神戸市、伊丹市、西宮市、芦屋市、宝塚市川西市に住んでいる方、もしくは勤務先の方とここの縛りはやっぱり厳しいです。

 

以上、意外と使いやすいのではないでしょうか?特に耐用年数が残っているRCで有れば建物の積算が出るものはかなり優遇されている気がしました!

民泊用のアパートローンが出たそうです。

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某金融機関の民泊サブリース物件向けのアパートローンの取り扱いがスタート したと言うのを聞きました。

 

もちろん使い方次第では有益な商品です。

しかし取扱い方次第では、 一昔前のいわゆるかぼちゃスキームの様な使い方も出来るのかなぁと思いま す。

 

そのうち、「 フルローンOKの大阪市内築浅利回り10パーセント」 見たいな物件が出て来ると思いますので、 一概に悪いとは言いませんが、 その様な物件が出て来たら要注意です。

なぜなら、民泊業者のサブリースは宿泊の実績が悪いとすぐに撤退しがちだからです。

 

買って一年後に民泊業者が撤退して、家賃収入ゼロの空のアパートだけが残るとかなり笑えないと思います。

 

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