資産運用で目指せ年収1000万円!不動産、株、FX

不動産投資を中心にいろいろな投資法のノウハウとその実体験を書きます。

年収1億超の人の割合って知っていますか?

衝撃的な記事を目にしました。


株・為替などのトレーダー56.4%

超一流企業の給与所得者31.8%

事業所得者7.8%

不動産所有者2.8%

作家・ミュージシャン1.2%

 


これってなんの数字がわかりますか?

 


年収1億円超えの人の職業の割合らしいです。

出典:https://hbol.jp/191060?display=b

株・為替などのトレーダーすごいですね!

年収1億以上の5割を占めているとか。

不動産所有者は2.8パーセントというのが意外でした。もっといるかと思ったのですが、不動産でここまで成功している人は少ないのかもしれません。

 


ちなみに、専業トレーダーは破産する人が95パーセントというのも聞いたことがあります。おそらく、ハイリスクハイリターンなのでしょう。有名なトレーダーで破産したことがある人は確かに多いです。

スルガ銀行の不正融資についてニュースリリースが出ていました!今後の対応について

シェアハウス不正融資問題について、スルガ銀行は、当初被害者オーナーに対して「自らの判断の間違いによる損失を不当に転嫁しようとするものと言わざるを得ません」との見解を示していました。要は借りた人が悪いんでしょ、という姿勢だったのです。

 


 シェアハウス不正融資問題で金融庁による「6カ月間の一部業務停止命令を含む行政処分」を受けたスルガ銀行が顧客に対し、「金融機関としてとり得るあらゆる選択肢について踏み込んだ検討を行う意向」であるとの通知書を送っていたことが分かりました。選択肢の中には「元本の一部カット」も含まれるようでした。

 


2018年10月下旬、有國三知男社長名義でスルガ銀行から顧客に送られてきたのは「『シェアハウス等顧客対応室』のご案内」と書かれた通知書。冒頭「シェアハウス関連融資等の問題については、多大なるご心配とご迷惑をおかけしておりますことを深くお詫び申し上げます」という謝罪から始まった本文では、10月5日に銀行法第26条第1項の規定に基づき、金融庁により行政処分を受けたという報告がされています。

 行政処分の内容については「多岐にわたる」としつつ、金融庁より「金利の引き下げ、返済条件見直し、金融ADR等を活用した元本の一部カットなど、個々の債務者に対して適切な対応を行うための態勢の確立」を命じられているとのこと。

 


 2018年7月に「シェアハウス等顧客対応室」では大手不動産業者等との連携による物件の入居率向上の手伝いや、適用金利の恒久的な引き下げ、元本返済の一定期間据え置き等を含む返済計画の見直し等を行ってきたと説明しつつ、「金融庁行政処分も踏まえて、個々のお客さまの個別具体的なご事情に応じて、柔軟な対応をさせていただく所存です」とさらに対応の幅を広げるとしています。

 また事情によっては「金融ADR等(例えば民事調停等)を利用し、元本の一部カットをさせていただくご用意」もあるとして、既に金利の引き下げで合意している顧客についても「同様に誠実に対応させていただく所存です」と締めくくっていました。

 


そして、5月15日のスルガ銀行からのニュースリリースで、とうとう元本一部カットなどの対応が現実味を帯びてきました。

 


ニュースリリース

https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/topics/190515.html

 


ただし、ニュースリリースにも記載があるように、今回の対応はシェアハウスだけでなくアパートローンを活用した方全てになる予定です。今まで言ってこなかった方も対応の範囲内に入ってくる可能性は大です。

おそらく不正があることを知りつつ、自身のリスクもあるので、まだ不正があるのでは?とカミングアウトしていない方は一定数いるはずです。それらの方からの問い合わせが今後スルガ銀行には増えていくのではないでしょうか?

スルガ銀行のアパートローン不正の件は今後も目が離せない展開となりそうですね。

フラット35の不正融資とその経緯について

また投資用不動産関連の融資について不正行為があったようです。

都内で区分マンション販売をしている不動産会社の従業員が顧客と申し合わせ、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する長期固定金利型住宅ローン「フラット35」を不正に利用し、その融資金を自宅ではなく投資用不動産の購入資金に充てていたということです。

 


日経の記事

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO44781180U9A510C1EE9000?s=2

 

 

 

一般的に、金融機関では住宅ローンを他の目的、つまり自宅購入以外で利用することを禁止しています(当然ですよね、だから低金利なんです。)。

また、住宅ローンの完済前に、その自宅を賃貸用に貸し出すことも原則禁止しており、金融機関の承諾なしにそのようなことをすれば住宅ローン残額の一括返済を求められることもあります。実際に一括返済を求められることは稀ですが、そうなる可能性もあるそうです。

 


不動産業界では、実はこういう住宅ローンを投資用マンションを買うのに使っているという話をしばしば聞きます。

特に、昨年は某地銀が融資が出なくなったため、某地銀を使って物件を売り抜けようとしていた三為業者が一棟物件の販売をやめました。その方々が区分販売に流れ、投資用マンションの購入希望者へ住宅用のローンを活用させて購入させた事案が増えたそうです。結果、住宅ローンやフラット35の件数が非常に多くなり、金融庁の目に止まったという噂を聞きました。

 


正直、さもありなんと思ってしまった自分がいますw

 


特にフラット35のに関しては国の政策の一環ですし、税金が投入されていることもあり、調査に金融庁も本気だという話を聞いています。

おそらく見せしめとして粛清(一括返済を迫られる)される方が増えてくるのではないでしょうか?

スルガ銀行の支援先は新生銀行に決定、創業家の株の行方

スルガ銀行は、昨年の女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」のオーナー向け融資で、審査書類の改ざん疑惑などが浮上して経営不振に陥っていました。外部からの支援を仰ぐことになり、現在、支援先の選定作業をノジマSBIホールディングスなどが頭ひとつ抜き出ていました。5月中旬に投資物件への融資も再開するという話だったので、この辺りで落ち着くと予想していました。

 


昨日のニュースによると、土壇場になって「銀行による支援」にこだわった金融庁の意向によって新生銀行が支援先に決まったようです。

 


スルガ銀、新生銀と資本・業務提携へ

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO44716440T10C19A5MM8000

 


今、新生銀行が支援するにあたり、スルガ銀行の創業者が保有している株を全て売却するという話があります。

 


昨年9月末時点で、創業家の関係会社や団体がスルガ銀行の15%ほどの株式を保有していたそうで、現在でも創業家が実質的に大きな影響力を持っています。その影響力は融資にも及び、創業家関連の会社への融資は約488億円、そのうちの約69億円が創業家個人に流れていたというニュースは記憶にも新しいかと思います。

 


株を全て売却ということは、創業家スルガ銀行の経営から完全に手を引くということですね。

ちなみに、創業家が株を全て売却すれば、スルガ銀行はおおよそ1000億円の時価なので、160億円ぐらいになる予想です。

 


これだけ大量の株を売却するとなるとスルガ銀行の株の需給のバランスが間違いなく崩れますね。一度に売却するのではないのかもしれませんが。

スルガ銀行は株価が下がるんじゃないかなと予想していますw

 


スルガ銀行の株も少し保有していましたが、売却しとこうかな。。。

レオパレス21の買収とかあり得るかもですね。

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※この写真のような物件は大体レオパレスです。このシリーズはすぐわかりますよ。

 

施工不良が相次いで発覚している「レオパレス21」は9日、2019年3月期の決算で最終赤字が690億円になるとの見通しを発表したそうです。それまでは、439億円の赤字だったそうなので、大きく赤字が膨らむ見通しですね。

 


レオパレスはまだ施工不良がないか、建築した物件を調査しているはずです。

これからさらに悪いところが発覚して、もう何回か波が来るような気がします。

 


なお、今回の不備発覚は、レオパレスからの正式な発表ではなく、週刊文春の記事によるものです。

 


(参考)https://www.google.co.jp/amp/s/www.mag2.com/p/money/675810/amp

レオパレス21はつい先日にも『週刊文春』によって新たな施工不良疑惑が報じられたばかり。連結業績予想を売上高は5,050億円、営業利益は73億円にそれぞれ引き下げていますが、施工不良問題による影響はさら広がりそうです。


ちなみに、レオパレス問題で株価は下がるのかなと思っていた(空売りを狙っていました笑)のですが、どうもそうはならなさそうです。昨日は大きく上がっていました。


イギリスの資産運用会社であるオデイ・アセット・マネジメントがレオパレスの株を15パーセント以上取得していることが発覚しています。


このまま株を取得し続けると、株価は更に上がるのかもしれませんね。買収もあり得るのかな。


何はともあれ、しばらく目が離せなさそうですね。

リゾートマンションで不動産投資?実例が載っている記事がありました!

「リゾマンは買っちゃダメ」の裏を行く! 利回り20%の海辺の区分ビフォー・アフター

https://www.kenbiya.com/ar/cl/mika/3.html

 

健美家にこんな記事が載っていました。

以前、リゾートマンションは投資対象になるのかな記事を書きましたが(http://uedatakako.hatenadiary.jp/entry/2019/05/05/230218)、

リゾートマンションでもやり方次第では投資対象になるんですね。

 

区分マンションで管理費、修繕積立金を引いて利回り19.5パーセントとは、、、

 

たしかに、記事にあるリゾートマンションならば多少高くても借りてみたいですよね。

そういった需要をしっかり見極めれば、投資対象になりあるんでしょうか。

 

少なくとも10万くらいである適当なマンションではなく、場所はある程度選定が必要かなと思います。

 

不動産って奥が深いなぁ、と思いました。

固定資産税の清算方法・消費税がある場合

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①固定資産税などの清算方法について決まりはなく、すべて慣例による

固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の所有者に対して1年分が課税されることになっています。たとえ1月2日に売却して実質的な所有期間が1日であろうと、その納税義務を免れることはできません。

そこで、住宅など不動産の売買においては、固定資産税や都市計画税を、売主と買主の間で清算することが一般的なのです。


通常の売買であればほぼ例外なく固定資産税などの清算が行われますが、現行の法律には何ら規定がありません。あくまでも不動産取引上の慣例、慣習にすぎません。

そのため、具体的な清算方法については、仲介業者または売主業者によって異なる場合があることを理解しておきましょう。


まず、清算の起算日ですが、1月1日の場合と4月1日の場合があります。

関東では1月1日を起算日とする不動産業者が多く、関西では4月1日を起算日とする不動産業者が多いようです。1月1日を起算日とする「暦年方式」は1月1日時点の所有者に対して課税されることを根拠とし、4月1日を起算日とする「年度方式」は実際の納税期間が4月以降になることを根拠にするものですが、どちらかが正しく、どちらかが間違いだというような話ではありません。

 

たとえば、7月15日に契約物件の引き渡しをするとき、1月1日が起算日なら1月1日から7月14日までの195日分を売主が負担し、7月15日から12月31日までの170日分を買主が負担することになります。同様に4月1日が起算日なら4月1日から7月14日までの105日分を売主が負担し、7月15日から翌3月31日までの260日分を買主が負担することになります。


引き渡し当日分は買主に帰属させるケースが多いものの、決まりはないのであるから、売主の負担に含めても間違いではありません。また、日割りではなく月割りとする場合もあるだろう。月割りの場合でも端数の生じる月をどうするのかは、任意で決めることになります。結構アバウトなんですよね。


なので、不動産を購入するときはここは交渉の余地があります。

うまく交渉すればお得に買えるのです。

ただ、価格の低い不動産だと数百円、数千円の違いしか生まれないので、仲介業者とのやり取りがめんどくさい人はあまり気にしない方がいいかもしれません。(やりすぎると業者に嫌われるかもしれません。。。)

 


②固定資産税などの清算金には消費税がかかる!?

個人が売主の場合には考えなくてもよいのですが、課税事業者である法人が売主の場合には、建物分の固定資産税や都市計画税清算金について消費税が課税されることを理解しておいたほうが良いかと思います。

税金に対して税金がかかるようで奇異に感じるでしょうが、これは国税庁通達(消費税基本通達10-1-6)などによるものですので、無視はできません。

 


国税庁の見解を要約すれば、「固定資産税や都市計画税の未経過分を買主が負担するのは、地方公共団体に対して納付すべき税金そのものではなく、私人間で行う利益調整のための金銭の授受であり、不動産の売買代金の一部である」として、消費税の課税対象であることを示しています。

 


たとえば、売買金額(税込)4,000万円の住宅を購入した際に、固定資産税・都市計画税清算金を10万円支払えば、買主は4,010万円で買ったものとして扱われます。同様に売主は4,010万円で売ったことになるので、法人の会計担当者などは十分に注意しておいた方が良いかと思います。

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