固定資産税の清算方法・消費税がある場合

①固定資産税などの清算方法について決まりはなく、すべて慣例による

固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の所有者に対して1年分が課税されることになっています。たとえ1月2日に売却して実質的な所有期間が1日であろうと、その納税義務を免れることはできません。

そこで、住宅など不動産の売買においては、固定資産税や都市計画税を、売主と買主の間で清算することが一般的なのです。

通常の売買であればほぼ例外なく固定資産税などの清算が行われますが、現行の法律には何ら規定がありません。あくまでも不動産取引上の慣例、慣習にすぎません。

そのため、具体的な清算方法については、仲介業者または売主業者によって異なる場合があることを理解しておきましょう。

まず、清算の起算日ですが、1月1日の場合と4月1日の場合があります。

関東では1月1日を起算日とする不動産業者が多く、関西では4月1日を起算日とする不動産業者が多いようです。1月1日を起算日とする「暦年方式」は1月1日時点の所有者に対して課税されることを根拠とし、4月1日を起算日とする「年度方式」は実際の納税期間が4月以降になることを根拠にするものですが、どちらかが正しく、どちらかが間違いだというような話ではありません。

たとえば、7月15日に契約物件の引き渡しをするとき、1月1日が起算日なら1月1日から7月14日までの195日分を売主が負担し、7月15日から12月31日までの170日分を買主が負担することになります。同様に4月1日が起算日なら4月1日から7月14日までの105日分を売主が負担し、7月15日から翌3月31日までの260日分を買主が負担することになります。

引き渡し当日分は買主に帰属させるケースが多いものの、決まりはないのであるから、売主の負担に含めても間違いではありません。また、日割りではなく月割りとする場合もあるだろう。月割りの場合でも端数の生じる月をどうするのかは、任意で決めることになります。結構アバウトなんですよね。

なので、不動産を購入するときはここは交渉の余地があります。

うまく交渉すればお得に買えるのです。

ただ、価格の低い不動産だと数百円、数千円の違いしか生まれないので、仲介業者とのやり取りがめんどくさい人はあまり気にしない方がいいかもしれません。（やりすぎると業者に嫌われるかもしれません。。。）

②固定資産税などの清算金には消費税がかかる!?

個人が売主の場合には考えなくてもよいのですが、課税事業者である法人が売主の場合には、建物分の固定資産税や都市計画税の清算金について消費税が課税されることを理解しておいたほうが良いかと思います。

税金に対して税金がかかるようで奇異に感じるでしょうが、これは国税庁通達（消費税基本通達10-1-6）などによるものですので、無視はできません。

国税庁の見解を要約すれば、「固定資産税や都市計画税の未経過分を買主が負担するのは、地方公共団体に対して納付すべき税金そのものではなく、私人間で行う利益調整のための金銭の授受であり、不動産の売買代金の一部である」として、消費税の課税対象であることを示しています。

たとえば、売買金額（税込）4,000万円の住宅を購入した際に、固定資産税・都市計画税の清算金を10万円支払えば、買主は4,010万円で買ったものとして扱われます。同様に売主は4,010万円で売ったことになるので、法人の会計担当者などは十分に注意しておいた方が良いかと思います。