都心のRC　VS　地方木造高利回りについての考察 - 資産運用で目指せ年収1000万円！不動産、株、FX

不動産投資を検討する人には、都心でRCなど積算の高い物件を好んで検討する人がほとんどだと思います。しかし、利回りとCF（手残り）を考えると、本当に利回りの低いRCを選ぶことが適当なのでしょうか？今回はそのことについて記事を書いてみました。

①そもそも表面利回りとは？

表面利回りの計算式は以下の通りです。

　　表面利回り＝年間家賃収入÷物件取得価格

仮に、年130万円の家賃収入がある物件を1,400万円で取得すれば、「130万円÷1,400万円＝約9.3％」が表面利回りになります。表面利回りの役割は、まず数多くある物件を絞り込むための、第一段階のボーダーになることです。

ネットや広告などで投資物件を探すと「利回り」という項目がありますが、その利回りは表面利回りを表記しています。

よく重要と言われるCFと利回りは似ていますが、あくまで利回りは物件を絞り込むためのものであり、CFは物件の収支をシミュレーションするものと認識ください。つまり、CFをシミュレーションするのは、表面利回り・実質利回り・返済後利回りでピックアップした物件のみに行うということです。

もちろん、時間があるなら検討しそうな全物件でシミュレーションしても良いですが、CFのシミュレーションをするにはかなりの時間がかかります。そのため、全物件でシミュレーションするのは非効率的であり、利回りで物件を絞り込んだ方が、結局は数多くの物件をチェックすることができます。

いずれにしろ、CFのシミュレーションこそが収益を明示する指標になるので、利回りと合わせて利用するようにしましょう。

一般的に、都心の利回りは低く、地方の利回りは高くなりやすいです。その理由は物件価格にあります。というのも、都心の物件は地方の物件よりも価格が高いのですが、その価格ほど賃料は高くならないです。そのため、「年間家賃収入÷物件取得価格」で算出される表面利回りは、都心の方が低くなります

ちなみに私のおすすめは地方高利回りの物件です。

なぜかというと、表面利回りは要するに、その物件が持っている潜在的なパワーだと思っているからです。

都心部の物件は賃貸需要もしっかりあるために、稼働率は良いです。おそらく利回りが低い・手残りが少ない代わりに手がかからないでしょう。

一方で、地方の好利回り物件を買っておけば、もし満室になれば、高い手残りが期待できます。ランニングコストが多少高くても関係ないですし、多少高金利で融資を引いたとしても全く問題ありません。ロットが小さければ転売で利益を出すことも視野に入ってきます。

ただし、地方の高利回りであればなんでもよいのではなく、例えば賃貸需要が全くないところだったり、治安が悪すぎるところだったりと抑えておくポイントはある程度あります。

私が所有している物件で、具体例を挙げてみます。

茨城県潮来市で木造、築22年、1,200万円、利回り18％の物件がありました。傾いていましたし、買った時は6室中2室入居でした。（ただし、リフォームは全部屋済でした。）潮来市は何にもないとことですが、隣の工業地帯がある神栖市・鹿嶋市よりも家賃が安いんですね。それをてこに満室にしました。月18万円入ってくるのに銀行への支払は7万円、おおよそ10万円が毎月残りました。傾いていたこともあり、1,320万円で売却しました。
群馬県前橋市で木造の築38年、2000万円、利回り17％の物件があります。6部屋あり前橋市の中でも場所が良いので、すべて満室、トラストで30年の融資を引いて毎月28万円の家賃収入に対して支払いは10万円くらいです。現在でもこの物件は稼ぎ続けてくれています。

このように高利回りである程度場所を選べば満室にできます。

もちろん、満室にするにはしっかりリフォームしたりと手間はかけなければなりません。

しかし、確実に利益を残してくれますし、ある程度安定します。

利回りの高いRCばかりを狙うのではなく、木造の高利回りの物件を狙ってみるのも面白いのではないでしょうか？