アパートローンの借り換え・金利引き下げ交渉について

不動産投資の利益の最大化を狙うためには、調達金利は少しでも低く抑えたいところです。

利用している現在のローンの金利が高い場合、まず検討すべきなのは借り入れ中の銀行への金利の引き下げ交渉です。

①金融機関の立ち位置

金融機関にとって金利は重要な収益源です。

不動産投資家にとっての賃料と同じで簡単に下げたくはなく、銀行からすれば金利引き下げ交渉にはできるだけ応じたくないものです。

なので、ただ漠然と金利を下げて欲しいと伝えるだけではなく順序立てた金利引き下げ交渉が必要になります。

②ポイントは相見積もりすること

不動産投資での銀行との金利引き下げ交渉で効果的なのは、まず他の金融機関の金利や条件についての情報を調べて、交渉の材料にすることです。

相見積のようなものです。

そして現在の借入金融機関の担当者に、金利に付いて相談したいと連絡し、金利交渉の余地があるのかどうか融資スタンスや感触を確認します。

実際に金利引き下げ交渉をする際には、他行からは金利いくらで借り換えの打診を受けていますが、できれば貴行とのお付き合いを続けたいと考えているので金利の引き下げをお願いしたいというように具体的に伝えます。

そのうえで銀行側が借り換えをされるよりは金利の引き下げに応じたほうがよいと判断した場合は後日新たな金利条件が提示されることになります。

一般的には金融機関は他の金融機関に借り換えられてしまうのはダメージが非常に大きいので、どこまで下げられるかは個別の問題として、金利交渉には応じてくれる姿勢が多いです。

ただし、一部の金融機関では内規で一切金利交渉には応じないというスタンスをとっている金融機関もあります。

③アパートローン借り換えは先の付き合いも考えて慎重に判断すること

アパートローンの金利の引き下げ交渉が借り入れ中の金融機関に受け入れられなかった場合は他の金融機関でのアパートローン借り換えを検討します。

一般的にアパートローンの借り換えの場合は新規で融資を出すときよりも金融機関側のハードルは下がり借りやすくなります。

なぜなら、

すでにその案件に融資をしている他の金融機関があるという実績
今まで返済をしてきたという実績
という2つの実績があるためです。

この2つの実績があることでアパートローンの借り換えの資金を出す金融機関にとっては融資のハードルが下がります。

そのため、きちんと借り入れを返済してきた実績を示せるようにしておく必要があります。

逆に空室が多くて返済を延滞したという実績がある場合は借り換えは難しくなるということです。

④借り換え・金利交渉のデメリット

借り換えには金利が低くなるというメリットがある反面、デメリットもあります。

最大のデメリットは既存の金融機関と以降の取引ができなくなってしまうリスクです。

これも金融機関ごとに対応は異なりますが、一部の金融機関では借り換えられてしまった場合は二度と取引をしないというところもあります。

なので収益物件の運用には今後も金融機関からの融資が不可欠なので、複数物件がある場合は全て借り換えるのではなく一部を残すなど、金融機関との今後の付き合いも考えて円満な関係を維持しておくことも大切です。

⑤まとめ

金融機関との金利の引き下げ交渉は積極的に行って構わない。

その際には具体例を示して具体的な交渉を行うようにします。

調達金利を下げて利益の最大化を目指すことができます。

借り換えによって金利を下げることも利益の最大化には有効ですが、収益物件の運用には今後も金融機関からの融資が不可欠なので、複数物件がある場合は全て借り換えるのではなく一部残すなど、金融機関との今後の付き合いも考えて円満な関係を維持しておくべきだといえます。