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不動産投資を中心にいろいろな投資法のノウハウとその実体験を書きます。

意外と不動産投資に使えそう?!兵庫六甲農業協同組合への飛び込み!

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兵庫六甲農業協同組合へ飛び込んでみました。

不動産投資でここを使っているところは少ないのではないでしょうか?そもそも農家しか使っていないイメージです笑

 

意外に快く話を聞いてくれました。

収益不動産の融資は積極的とのことです。

基本は法定耐用年数の融資ですが、修繕履歴があれば+10年出来ると融資期間は柔軟な姿勢です。

金利は基本金利が1.475%が基準で後は属性、実績により増減があります。

担保評価が出ればフルローンも可能とのことです。正直、今の不動産投資の世界では考えられないことです。

担保評価の計算方法は

・建物:RCならば225,000円×延床×残存年数/法定耐用年数(持っていった物件がRCだったのでそのほかは聞けませんでした)

・土地:路線価×土地面積×0.6

建物評価が高い物件を持っていったほうが良さそうですね。

エリアは、神戸市、伊丹市、西宮市、芦屋市、宝塚市川西市に住んでいる方、もしくは勤務先の方とここの縛りはやっぱり厳しいです。

 

以上、意外と使いやすいのではないでしょうか?特に耐用年数が残っているRCで有れば建物の積算が出るものはかなり優遇されている気がしました!

民泊用のアパートローンが出たそうです。

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某金融機関の民泊サブリース物件向けのアパートローンの取り扱いがスタート したと言うのを聞きました。

 

もちろん使い方次第では有益な商品です。

しかし取扱い方次第では、 一昔前のいわゆるかぼちゃスキームの様な使い方も出来るのかなぁと思いま す。

 

そのうち、「 フルローンOKの大阪市内築浅利回り10パーセント」 見たいな物件が出て来ると思いますので、 一概に悪いとは言いませんが、 その様な物件が出て来たら要注意です。

なぜなら、民泊業者のサブリースは宿泊の実績が悪いとすぐに撤退しがちだからです。

 

買って一年後に民泊業者が撤退して、家賃収入ゼロの空のアパートだけが残るとかなり笑えないと思います。

 

曽根南戸建ての入居決定!

いいことは続くものですね。

9月に購入した曽根南町の戸建てにも入居者がつきました。

昭和37年築の物件をリフォームしたもので、写真のような仕上がりです。

リフォームはしっかりしました笑

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場所は阪急曽根駅のすぐ近くです。

曽根駅は目立たない駅で特急も止まりませんが、朝は準急が止まり、梅田まで20分かかりません。

そのため、曽根駅は梅田に通勤するファミリー層が多く住んでおり、治安もいい地域です。

駅から少し離れると一軒家が多いファミリー向けの住宅街が広がっており、人気も高いみたいです。

また、西側には大阪国際空港があり、空港の近くは騒音が酷いです。東側の住宅街は閑静な雰囲気で穏やかなので、東側のほうが住みやすいです。

駅前にはスーパーが複数件あって、お買い物しやすいですし、商店街もあります。

 

何より、貸家が少ないんです。

需要と供給のバランスが貸す方にとっては非常に良いんです。その分戸建ても出て来づらい地域ですが。。。

 

今回の募集も2週間で決まりました。

利回りは全部含めておおよそ15%程度と土地値以下の物件ではまずまずですかね。

今回は法人の入居だったのが少し意外でしたが。

長く入居いただければと思います。

良い住居になるように努めて、稼ごう笑と思います。

川西戸建てで早速事件です。

川西の戸建てで事件発生です。

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深夜に入居者から連絡があり、

浴槽の水道が壊れており、蛇口とシャワーから同時に水が出ます。切り替えができない。とのことでした。

 

急いで見積もりを出してもらいましたが、蛇口が20年以上前のタイプだったみたいです。

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確かに写真を見るとすごく懐かしいタイプの蛇口ですねwおまけにシャワーハンガーも割れていました。

古すぎて、交換できる部品がないため全とっかえです。おおよそ3万円。。。

 

痛い出費ですが、今後数年壊れないことを考えるとまあええかなと。

古い水道は全とっかえのリスクがあることを学びました。意外と安くて良かったw

川西に購入した戸建ての入居が決まりました!

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f:id:uedatakako:20191024234054j:image川西市に購入したボロ戸建てですが、ようやく入居が決まりました。

 

一歳の子供を連れた若夫婦です。

 

ターゲットは年配の方だったのですが、どんな入居者が来るかはわからないものですね。

何はともあれ、これで毎月の収支がプラスになります。

ステージング とかしててよかったです、マジで。

自主管理なので、入居者さんと仲良くやって行き、長く入居してくれるといいな。と思います。

スルガ銀行の元本カットの期限が迫ってきました。

スルガ銀行の元本カットについて、11月末の締め切りが迫ってきました。

スルガ銀行に相談しようか悩んでいる方も多いのではないでしょうか?


かくいう私もスルガ銀行でローンを組んで一棟保有しています。

ぶっちゃけほとんどキャッシュフローはないですが、今回の元本カットに関しては静観することに決めました。何故なら私の場合、オーバーローンで借りていますが空室にカーテンをつけていたとか銀行員が主体になって動いていないからです。銀行側に責任がないと今回の件は受けてもらえませんが、そこへの確証も無いし可能性も低いからです。また、ギリギリ赤字にもなっていません。


それだったら入居率を上げて、銀行と金利交渉をしていくことに決めました。こっちの方が幾分か建設的です。


とはいえスルガ銀行にて融資を受けた物件に関して苦しいのは事実です。いろんなところに相談してみましたが、大きく損切りしないと抜け出すのは難しいでしょう。しばらくは保有かな、と思っています。


コンサルも有名大家さんで足元を見ているものも多く、相談だけで3万円とか、情報交換用ライングループが月1万円とか、特にライングループなんて、素人の集まりでそんなに有益な情報無いやろ、と思ってしまいましたw


まあ、今後はしっかり不動産を選定して購入していこうと思っています。というか、実際に上手いこと購入して行っています。地道に前を向いて頑張ります。

不動産を売買する際には個人なら収入印紙が必要ないって不動産屋さんに言われることありませんか?そんなことないです!

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不動産屋さんに物件を仲介してもらうときに、売買する時は個人の場合は領収書への収入印紙は必要ないといわれ ることがあります。


ちなみに、これは皆さん正しいと思いますか?


正解は、一部正しく一部間違いです。
そうなのか~ といって収入印紙を貼らずに不動産の売買をすると場合によっては 税務署の件さで引っ掛かることになるので、注意が必要です。


何事をするにも、 売買する場合は領収書には基本的に収入印紙が必要になります。
これは不動産であれ、基本的にそうです。
何故なら、収入印紙を貼り付けすることで支払っている印紙税は、 領収書という課税文書を発行したことにかかる税金だからです。


ちなみに金額は下記のとおりです。

受取書の金額 印紙税
5万円未満 非課税
100万円以下 200円
100万円超~200万円以下 400円
200万円超~300万円以下 600円
300万円超~500万円以下 1000円
500万円超~1000万円以下 2,000円
1000万円超~2000万円以下 4,000円
2000万円超~3000万円以下 6,000円
3000万円超~5000万円以下 1万円
5000万円超~1億円以下 2万円
1億円超~2億円以下 4万円
2億円超~3億円以下 6万円
3億円超~5億円以下 10万円
5億円超~10億円以下 15万円
10億円超 20万円
受取金額未記載 200円


しかし、気を付けなければならないのは「営業にかかわらない」 取引については、領収書ではなく受取書となるため、 発行した文書は課税文書にはならず、 したがって収入印紙を貼る必要はなくなります。
例えば、別荘や自宅の売買を個人がやる場合は「 営業にはかかわらない」とみなされるため、 課税文書の送付が必要なくなるのです。
東急リバブルのHPの下記表がわかりやすいです。(https ://www.livable.co.jp/shiritai/ tax/01.html)

発行者 区分 課税区分 具体例
会社 原則として営業上 課税 資産の売却代金や仲介手数料などの領収書
個人 営業上 課税 アパート、駐車場などの業務用資産の売却代金の領収書
非営業上 非課税 自宅、別荘、空き地などの非業務用資産の売却代金の領収書


不動産業者でも間違えていることがあっても責任は当事者にかかっ てくるので、
みなさん注意しましょう!
ちなみに、私はアパートを売却する際に【 不動産業者から必要ないですやん!」 と当たり前のように言われましたが、税務署に確認したところ、「 事業用不動産(アパートのこと) を売却する際の領収書に印紙を貼らなくてよいなんてただの神話で すよw」といわれました。

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