資産運用で目指せ年収1000万円!不動産、株、FX

不動産投資を中心にいろいろな投資法のノウハウとその実体験を書きます。

レオパレス21の買収とかあり得るかもですね。

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※この写真のような物件は大体レオパレスです。このシリーズはすぐわかりますよ。

 

施工不良が相次いで発覚している「レオパレス21」は9日、2019年3月期の決算で最終赤字が690億円になるとの見通しを発表したそうです。それまでは、439億円の赤字だったそうなので、大きく赤字が膨らむ見通しですね。

 


レオパレスはまだ施工不良がないか、建築した物件を調査しているはずです。

これからさらに悪いところが発覚して、もう何回か波が来るような気がします。

 


なお、今回の不備発覚は、レオパレスからの正式な発表ではなく、週刊文春の記事によるものです。

 


(参考)https://www.google.co.jp/amp/s/www.mag2.com/p/money/675810/amp

レオパレス21はつい先日にも『週刊文春』によって新たな施工不良疑惑が報じられたばかり。連結業績予想を売上高は5,050億円、営業利益は73億円にそれぞれ引き下げていますが、施工不良問題による影響はさら広がりそうです。


ちなみに、レオパレス問題で株価は下がるのかなと思っていた(空売りを狙っていました笑)のですが、どうもそうはならなさそうです。昨日は大きく上がっていました。


イギリスの資産運用会社であるオデイ・アセット・マネジメントがレオパレスの株を15パーセント以上取得していることが発覚しています。


このまま株を取得し続けると、株価は更に上がるのかもしれませんね。買収もあり得るのかな。


何はともあれ、しばらく目が離せなさそうですね。

リゾートマンションで不動産投資?実例が載っている記事がありました!

「リゾマンは買っちゃダメ」の裏を行く! 利回り20%の海辺の区分ビフォー・アフター

https://www.kenbiya.com/ar/cl/mika/3.html

 

健美家にこんな記事が載っていました。

以前、リゾートマンションは投資対象になるのかな記事を書きましたが(http://uedatakako.hatenadiary.jp/entry/2019/05/05/230218)、

リゾートマンションでもやり方次第では投資対象になるんですね。

 

区分マンションで管理費、修繕積立金を引いて利回り19.5パーセントとは、、、

 

たしかに、記事にあるリゾートマンションならば多少高くても借りてみたいですよね。

そういった需要をしっかり見極めれば、投資対象になりあるんでしょうか。

 

少なくとも10万くらいである適当なマンションではなく、場所はある程度選定が必要かなと思います。

 

不動産って奥が深いなぁ、と思いました。

固定資産税の清算方法・消費税がある場合

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①固定資産税などの清算方法について決まりはなく、すべて慣例による

固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の所有者に対して1年分が課税されることになっています。たとえ1月2日に売却して実質的な所有期間が1日であろうと、その納税義務を免れることはできません。

そこで、住宅など不動産の売買においては、固定資産税や都市計画税を、売主と買主の間で清算することが一般的なのです。


通常の売買であればほぼ例外なく固定資産税などの清算が行われますが、現行の法律には何ら規定がありません。あくまでも不動産取引上の慣例、慣習にすぎません。

そのため、具体的な清算方法については、仲介業者または売主業者によって異なる場合があることを理解しておきましょう。


まず、清算の起算日ですが、1月1日の場合と4月1日の場合があります。

関東では1月1日を起算日とする不動産業者が多く、関西では4月1日を起算日とする不動産業者が多いようです。1月1日を起算日とする「暦年方式」は1月1日時点の所有者に対して課税されることを根拠とし、4月1日を起算日とする「年度方式」は実際の納税期間が4月以降になることを根拠にするものですが、どちらかが正しく、どちらかが間違いだというような話ではありません。

 

たとえば、7月15日に契約物件の引き渡しをするとき、1月1日が起算日なら1月1日から7月14日までの195日分を売主が負担し、7月15日から12月31日までの170日分を買主が負担することになります。同様に4月1日が起算日なら4月1日から7月14日までの105日分を売主が負担し、7月15日から翌3月31日までの260日分を買主が負担することになります。


引き渡し当日分は買主に帰属させるケースが多いものの、決まりはないのであるから、売主の負担に含めても間違いではありません。また、日割りではなく月割りとする場合もあるだろう。月割りの場合でも端数の生じる月をどうするのかは、任意で決めることになります。結構アバウトなんですよね。


なので、不動産を購入するときはここは交渉の余地があります。

うまく交渉すればお得に買えるのです。

ただ、価格の低い不動産だと数百円、数千円の違いしか生まれないので、仲介業者とのやり取りがめんどくさい人はあまり気にしない方がいいかもしれません。(やりすぎると業者に嫌われるかもしれません。。。)

 


②固定資産税などの清算金には消費税がかかる!?

個人が売主の場合には考えなくてもよいのですが、課税事業者である法人が売主の場合には、建物分の固定資産税や都市計画税清算金について消費税が課税されることを理解しておいたほうが良いかと思います。

税金に対して税金がかかるようで奇異に感じるでしょうが、これは国税庁通達(消費税基本通達10-1-6)などによるものですので、無視はできません。

 


国税庁の見解を要約すれば、「固定資産税や都市計画税の未経過分を買主が負担するのは、地方公共団体に対して納付すべき税金そのものではなく、私人間で行う利益調整のための金銭の授受であり、不動産の売買代金の一部である」として、消費税の課税対象であることを示しています。

 


たとえば、売買金額(税込)4,000万円の住宅を購入した際に、固定資産税・都市計画税清算金を10万円支払えば、買主は4,010万円で買ったものとして扱われます。同様に売主は4,010万円で売ったことになるので、法人の会計担当者などは十分に注意しておいた方が良いかと思います。

湯沢のリゾートマンションは非常に安いです。買ってみても面白いかもしれません!

湯沢の新築3000万円物件が「ほぼゼロ円」の現実

凋落する「バブル時代のリゾートマンション」

https://toyokeizai.net/articles/-/275708

 

皆さんは湯沢のリゾートマンションが10万円で売られているのを知っていましたか?

 

数年前に私はそれを知ってびっくりしました。

家賃5万円でも取れれば大儲けできるじゃないかと。

 

しかし、調査を進めてみると、現実は厳しく、周りはスキー場以外の施設がなく、周辺の空室が非常に多かった上に、管理費・修繕積立金が3万以上のマンションばかりでとても割に合うものではありませんでした。

 

記事にも記載がありますが、本当にバブル時代はこういった金のかかる娯楽施設でも売れたのでしょう。しかし、実用性はなく、現在は負動産とかしており、どうしようもないと感じました。

 

【記事より抜粋】

数十万円の購入費と月々3万〜4万円程度の維持費用で、温泉大浴場のついたマンションに住めるのである。ある意味で、高齢者向きと言えなくはない。

 

この部分は同意です。

家賃が3から4万の温泉付きの家と考えれば、まあ悪くはないのかなと。一応作りも合成ですし。ただ、不動産投資の話からはかなりずれた話になりますし、湯沢には縁もゆかりもないので、今後も購入を検討することはないだろうなぁ、と思いました。

 

この記事を読んで興味を持った方は調べてみてはいかがでしょう?

アットホームやスーモなど、ネットの普通の検索エンジンでも直ぐに検索できますよ!

金融機関から「定期預金を作ってください」と言われることの意味とは

みなさんが不動産の融資を受ける時に、金融機関から「定期預金を作ってください」と言われることがあるかと思います。

 


本日は、この「定期預金を作ってください」の意味について書いていきたいと思います。

 


1.普通預金と定期預金の違い

普通預金と定期預金の違いについては、金利くらいしか意識しない方が多いのではないかと思います。

しかし、その金利も定期預金でもよくてせいぜい0.1%、通常だと0.01%と1年間1000万円を預けたとしても、得られる金利は、1000円程度(税金が引かれると800円程度)です。正直、投資家の利回りとしてみると全く魅力はありません。FXのスワップの方が確実に多いです。

 


しかし、お金を貸す側の銀行にとっては、定期預金と普通預金には大きな違いがあります。

 

2.「定期預金を作ってください」の意味

一般の方のイメージでは、銀行は広く預金者からお金を集め、集めたお金を企業などの融資に回して利益を上げるといったところではないかと思いますが、現実には、集めた預金を運用できずに困っている銀行が多いのが実情です。

逆に、日本銀行のマイナス金利政策のもとでは、預金を集めすぎると逆に収益にマイナスとなってしまうことすらあります。

銀行から不動産購入の融資の際の条件に定期預金の作成を求められたことがある方は多いのでないかと思いますが、なぜ、銀行は定期預金をわざわざ作成するように求めてくるのでしょうか。

それは、いざという時に融資の返済の原資にできるように定期預金の作成をもとめていると考えられます。

 


3.定期預金は担保なの?

正確には、定期預金になっているだけでは、正式な融資の担保になっているわけではなく、あくまで預金者の任意の定期預金ということになります。

しかし、定期預金を作った以上は定期預金の満期までは、少なくとも定期預金の解約に応じる義務が銀行に発生しません。

普通預金の場合には、預金者から請求があれば速やかに預金を払い戻す義務を銀行は負いますが、定期預金の場合には、そのような義務はなく、解約に応じるのかは銀行の判断によります。(融資等がなければ、実務上は速やかに解約に応じる場合が多いですが・・・)。

銀行からみた場合には、定期預金の満期を長くとる、自動継続の定期預金にしておけば、少なくとも定期預金の満期日以外には、解約ができないため、その前に貸出を回収しなくてはならない事情が生じた場合には、

普通預金よりも時間の余裕をもって貸出が回収できる

・定期預金からの貸出の回収を交渉の材料に約定どおりの返済を促す

といったことができるメリットがあります。

 


4.おわりに

少なくとも定期預金の満期日には、銀行は定期預金の解約を拒むことはできないものの、実質的に定期預金は銀行の担保としてみられているため、追加の融資を受けることを念頭においた場合には、無理に解約しない方がベターだと感じます。

ただ、そもそも定期預金をしない・断ることを選ぶのも一つの手かなと思っています。

私は、関西に住んでいますが、関西に支店のない某地銀の定期預金は解約しました。利回り的に全く面白くないですし、面前字書の原則があるため、解約するのに支店まで行かないといけないとのこと。不便ですよね笑

 


不動産を経営するものとして、融資を受ける時の定期預金について記載しました。結論として、これらは金融機関との付き合いもあるので経営判断ということになります。

皆様のご参考になれば幸いです。

都心のRC VS 地方木造高利回りについての考察

不動産投資を検討する人には、都心でRCなど積算の高い物件を好んで検討する人がほとんどだと思います。しかし、利回りとCF(手残り)を考えると、本当に利回りの低いRCを選ぶことが適当なのでしょうか?今回はそのことについて記事を書いてみました。

 

①そもそも表面利回りとは?

表面利回りの計算式は以下の通りです。

 

  表面利回り=年間家賃収入÷物件取得価格

 

仮に、年130万円の家賃収入がある物件を1,400万円で取得すれば、「130万円÷1,400万円=約9.3%」が表面利回りになります。表面利回りの役割は、まず数多くある物件を絞り込むための、第一段階のボーダーになることです。

ネットや広告などで投資物件を探すと「利回り」という項目がありますが、その利回りは表面利回りを表記しています。

 

②CF(手のこり)と表面利回り

よく重要と言われるCFと利回りは似ていますが、あくまで利回りは物件を絞り込むためのものであり、CFは物件の収支をシミュレーションするものと認識ください。つまり、CFをシミュレーションするのは、表面利回り・実質利回り・返済後利回りでピックアップした物件のみに行うということです。

もちろん、時間があるなら検討しそうな全物件でシミュレーションしても良いですが、CFのシミュレーションをするにはかなりの時間がかかります。そのため、全物件でシミュレーションするのは非効率的であり、利回りで物件を絞り込んだ方が、結局は数多くの物件をチェックすることができます。

いずれにしろ、CFのシミュレーションこそが収益を明示する指標になるので、利回りと合わせて利用するようにしましょう。

 

③都心の利回りは低く地方の利回りは高い

一般的に、都心の利回りは低く、地方の利回りは高くなりやすいです。その理由は物件価格にあります。というのも、都心の物件は地方の物件よりも価格が高いのですが、その価格ほど賃料は高くならないです。そのため、「年間家賃収入÷物件取得価格」で算出される表面利回りは、都心の方が低くなります

 

④おすすめは地方高利回り

ちなみに私のおすすめは地方高利回りの物件です。

なぜかというと、表面利回りは要するに、その物件が持っている潜在的なパワーだと思っているからです。

都心部の物件は賃貸需要もしっかりあるために、稼働率は良いです。おそらく利回りが低い・手残りが少ない代わりに手がかからないでしょう。

一方で、地方の好利回り物件を買っておけば、もし満室になれば、高い手残りが期待できます。ランニングコストが多少高くても関係ないですし、多少高金利で融資を引いたとしても全く問題ありません。ロットが小さければ転売で利益を出すことも視野に入ってきます。

ただし、地方の高利回りであればなんでもよいのではなく、例えば賃貸需要が全くないところだったり、治安が悪すぎるところだったりと抑えておくポイントはある程度あります。

私が所有している物件で、具体例を挙げてみます。

  • 茨城県潮来市で木造、築22年、1,200万円、利回り18%の物件がありました。傾いていましたし、買った時は6室中2室入居でした。(ただし、リフォームは全部屋済でした。)潮来市は何にもないとことですが、隣の工業地帯がある神栖市鹿嶋市よりも家賃が安いんですね。それをてこに満室にしました。月18万円入ってくるのに銀行への支払は7万円、おおよそ10万円が毎月残りました。傾いていたこともあり、1,320万円で売却しました。
  • 群馬県前橋市で木造の築38年、2000万円、利回り17%の物件があります。6部屋あり前橋市の中でも場所が良いので、すべて満室、トラストで30年の融資を引いて毎月28万円の家賃収入に対して支払いは10万円くらいです。現在でもこの物件は稼ぎ続けてくれています。

 

このように高利回りである程度場所を選べば満室にできます。

もちろん、満室にするにはしっかりリフォームしたりと手間はかけなければなりません。

しかし、確実に利益を残してくれますし、ある程度安定します。

利回りの高いRCばかりを狙うのではなく、木造の高利回りの物件を狙ってみるのも面白いのではないでしょうか?

 

 

アパートローンの借り換え・金利引き下げ交渉について

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不動産投資の利益の最大化を狙うためには、調達金利は少しでも低く抑えたいところです。

利用している現在のローンの金利が高い場合、まず検討すべきなのは借り入れ中の銀行への金利の引き下げ交渉です。

 


①金融機関の立ち位置

金融機関にとって金利は重要な収益源です。

不動産投資家にとっての賃料と同じで簡単に下げたくはなく、銀行からすれば金利引き下げ交渉にはできるだけ応じたくないものです。

なので、ただ漠然と金利を下げて欲しいと伝えるだけではなく順序立てた金利引き下げ交渉が必要になります。


②ポイントは相見積もりすること

不動産投資での銀行との金利引き下げ交渉で効果的なのは、まず他の金融機関の金利や条件についての情報を調べて、交渉の材料にすることです。

相見積のようなものです。

そして現在の借入金融機関の担当者に、金利に付いて相談したいと連絡し、金利交渉の余地があるのかどうか融資スタンスや感触を確認します。

実際に金利引き下げ交渉をする際には、他行からは金利いくらで借り換えの打診を受けていますが、できれば貴行とのお付き合いを続けたいと考えているので金利の引き下げをお願いしたいというように具体的に伝えます。

そのうえで銀行側が借り換えをされるよりは金利の引き下げに応じたほうがよいと判断した場合は後日新たな金利条件が提示されることになります。

一般的には金融機関は他の金融機関に借り換えられてしまうのはダメージが非常に大きいので、どこまで下げられるかは個別の問題として、金利交渉には応じてくれる姿勢が多いです。

ただし、一部の金融機関では内規で一切金利交渉には応じないというスタンスをとっている金融機関もあります。

 

③アパートローン借り換えは先の付き合いも考えて慎重に判断すること

アパートローンの金利の引き下げ交渉が借り入れ中の金融機関に受け入れられなかった場合は他の金融機関でのアパートローン借り換えを検討します。

一般的にアパートローンの借り換えの場合は新規で融資を出すときよりも金融機関側のハードルは下がり借りやすくなります。

なぜなら、

すでにその案件に融資をしている他の金融機関があるという実績
今まで返済をしてきたという実績
という2つの実績があるためです。

この2つの実績があることでアパートローンの借り換えの資金を出す金融機関にとっては融資のハードルが下がります。

そのため、きちんと借り入れを返済してきた実績を示せるようにしておく必要があります。

逆に空室が多くて返済を延滞したという実績がある場合は借り換えは難しくなるということです。


④借り換え・金利交渉のデメリット

借り換えには金利が低くなるというメリットがある反面、デメリットもあります。

最大のデメリットは既存の金融機関と以降の取引ができなくなってしまうリスクです。

これも金融機関ごとに対応は異なりますが、一部の金融機関では借り換えられてしまった場合は二度と取引をしないというところもあります。

なので収益物件の運用には今後も金融機関からの融資が不可欠なので、複数物件がある場合は全て借り換えるのではなく一部を残すなど、金融機関との今後の付き合いも考えて円満な関係を維持しておくことも大切です。


⑤まとめ

金融機関との金利の引き下げ交渉は積極的に行って構わない。

その際には具体例を示して具体的な交渉を行うようにします。

調達金利を下げて利益の最大化を目指すことができます。

借り換えによって金利を下げることも利益の最大化には有効ですが、収益物件の運用には今後も金融機関からの融資が不可欠なので、複数物件がある場合は全て借り換えるのではなく一部残すなど、金融機関との今後の付き合いも考えて円満な関係を維持しておくべきだといえます。

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