湯沢のリゾートマンションは非常に安いです。買ってみても面白いかもしれません！
湯沢の新築3000万円物件が｢ほぼゼロ円｣の現実
凋落する｢バブル時代のリゾートマンション｣
https://toyokeizai.net/articles/-/275708
皆さんは湯沢のリゾートマンションが10万円で売られているのを知っていましたか？
数年前に私はそれを知ってびっくりしました。
家賃5万円でも取れれば大儲けできるじゃないかと。
しかし、調査を進めてみると、現実は厳しく、周りはスキー場以外の施設がなく、周辺の空室が非常に多かった上に、管理費・修繕積立金が3万以上のマンションばかりでとても割に合うものではありませんでした。
記事にも記載がありますが、本当にバブル時代はこういった金のかかる娯楽施設でも売れたのでしょう。しかし、実用性はなく、現在は負動産とかしており、どうしようもないと感じました。
【記事より抜粋】
数十万円の購入費と月々3万〜4万円程度の維持費用で、温泉大浴場のついたマンションに住めるのである。ある意味で、高齢者向きと言えなくはない。
この部分は同意です。
家賃が3から4万の温泉付きの家と考えれば、まあ悪くはないのかなと。一応作りも合成ですし。ただ、不動産投資の話からはかなりずれた話になりますし、湯沢には縁もゆかりもないので、今後も購入を検討することはないだろうなぁ、と思いました。
この記事を読んで興味を持った方は調べてみてはいかがでしょう？
アットホームやスーモなど、ネットの普通の検索エンジンでも直ぐに検索できますよ！
金融機関から「定期預金を作ってください」と言われることの意味とは
みなさんが不動産の融資を受ける時に、金融機関から「定期預金を作ってください」と言われることがあるかと思います。
本日は、この「定期預金を作ってください」の意味について書いていきたいと思います。
１．普通預金と定期預金の違い
普通預金と定期預金の違いについては、金利くらいしか意識しない方が多いのではないかと思います。
しかし、その金利も定期預金でもよくてせいぜい0.1%、通常だと0.01%と１年間1000万円を預けたとしても、得られる金利は、1000円程度（税金が引かれると800円程度）です。正直、投資家の利回りとしてみると全く魅力はありません。FXのスワップの方が確実に多いです。
しかし、お金を貸す側の銀行にとっては、定期預金と普通預金には大きな違いがあります。
２．「定期預金を作ってください」の意味
一般の方のイメージでは、銀行は広く預金者からお金を集め、集めたお金を企業などの融資に回して利益を上げるといったところではないかと思いますが、現実には、集めた預金を運用できずに困っている銀行が多いのが実情です。
逆に、日本銀行のマイナス金利政策のもとでは、預金を集めすぎると逆に収益にマイナスとなってしまうことすらあります。
銀行から不動産購入の融資の際の条件に定期預金の作成を求められたことがある方は多いのでないかと思いますが、なぜ、銀行は定期預金をわざわざ作成するように求めてくるのでしょうか。
それは、いざという時に融資の返済の原資にできるように定期預金の作成をもとめていると考えられます。
３．定期預金は担保なの？
正確には、定期預金になっているだけでは、正式な融資の担保になっているわけではなく、あくまで預金者の任意の定期預金ということになります。
しかし、定期預金を作った以上は定期預金の満期までは、少なくとも定期預金の解約に応じる義務が銀行に発生しません。
普通預金の場合には、預金者から請求があれば速やかに預金を払い戻す義務を銀行は負いますが、定期預金の場合には、そのような義務はなく、解約に応じるのかは銀行の判断によります。（融資等がなければ、実務上は速やかに解約に応じる場合が多いですが・・・）。
銀行からみた場合には、定期預金の満期を長くとる、自動継続の定期預金にしておけば、少なくとも定期預金の満期日以外には、解約ができないため、その前に貸出を回収しなくてはならない事情が生じた場合には、
・普通預金よりも時間の余裕をもって貸出が回収できる
・定期預金からの貸出の回収を交渉の材料に約定どおりの返済を促す
といったことができるメリットがあります。
４．おわりに
少なくとも定期預金の満期日には、銀行は定期預金の解約を拒むことはできないものの、実質的に定期預金は銀行の担保としてみられているため、追加の融資を受けることを念頭においた場合には、無理に解約しない方がベターだと感じます。
ただ、そもそも定期預金をしない・断ることを選ぶのも一つの手かなと思っています。
私は、関西に住んでいますが、関西に支店のない某地銀の定期預金は解約しました。利回り的に全く面白くないですし、面前字書の原則があるため、解約するのに支店まで行かないといけないとのこと。不便ですよね笑
不動産を経営するものとして、融資を受ける時の定期預金について記載しました。結論として、これらは金融機関との付き合いもあるので経営判断ということになります。
皆様のご参考になれば幸いです。
都心のRC VS 地方木造高利回りについての考察
不動産投資を検討する人には、都心でRCなど積算の高い物件を好んで検討する人がほとんどだと思います。しかし、利回りとCF（手残り）を考えると、本当に利回りの低いRCを選ぶことが適当なのでしょうか？今回はそのことについて記事を書いてみました。
①そもそも表面利回りとは？
表面利回りの計算式は以下の通りです。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件取得価格
仮に、年130万円の家賃収入がある物件を1,400万円で取得すれば、「130万円÷1,400万円＝約9.3％」が表面利回りになります。表面利回りの役割は、まず数多くある物件を絞り込むための、第一段階のボーダーになることです。
ネットや広告などで投資物件を探すと「利回り」という項目がありますが、その利回りは表面利回りを表記しています。
②CF（手のこり）と表面利回り
よく重要と言われるCFと利回りは似ていますが、あくまで利回りは物件を絞り込むためのものであり、CFは物件の収支をシミュレーションするものと認識ください。つまり、CFをシミュレーションするのは、表面利回り・実質利回り・返済後利回りでピックアップした物件のみに行うということです。
もちろん、時間があるなら検討しそうな全物件でシミュレーションしても良いですが、CFのシミュレーションをするにはかなりの時間がかかります。そのため、全物件でシミュレーションするのは非効率的であり、利回りで物件を絞り込んだ方が、結局は数多くの物件をチェックすることができます。
いずれにしろ、CFのシミュレーションこそが収益を明示する指標になるので、利回りと合わせて利用するようにしましょう。
③都心の利回りは低く地方の利回りは高い
一般的に、都心の利回りは低く、地方の利回りは高くなりやすいです。その理由は物件価格にあります。というのも、都心の物件は地方の物件よりも価格が高いのですが、その価格ほど賃料は高くならないです。そのため、「年間家賃収入÷物件取得価格」で算出される表面利回りは、都心の方が低くなります
④おすすめは地方高利回り
ちなみに私のおすすめは地方高利回りの物件です。
なぜかというと、表面利回りは要するに、その物件が持っている潜在的なパワーだと思っているからです。
都心部の物件は賃貸需要もしっかりあるために、稼働率は良いです。おそらく利回りが低い・手残りが少ない代わりに手がかからないでしょう。
一方で、地方の好利回り物件を買っておけば、もし満室になれば、高い手残りが期待できます。ランニングコストが多少高くても関係ないですし、多少高金利で融資を引いたとしても全く問題ありません。ロットが小さければ転売で利益を出すことも視野に入ってきます。
ただし、地方の高利回りであればなんでもよいのではなく、例えば賃貸需要が全くないところだったり、治安が悪すぎるところだったりと抑えておくポイントはある程度あります。
私が所有している物件で、具体例を挙げてみます。
- 茨城県潮来市で木造、築22年、1,200万円、利回り18％の物件がありました。傾いていましたし、買った時は6室中2室入居でした。（ただし、リフォームは全部屋済でした。）潮来市は何にもないとことですが、隣の工業地帯がある神栖市・鹿嶋市よりも家賃が安いんですね。それをてこに満室にしました。月18万円入ってくるのに銀行への支払は7万円、おおよそ10万円が毎月残りました。傾いていたこともあり、1,320万円で売却しました。
- 群馬県前橋市で木造の築38年、2000万円、利回り17％の物件があります。6部屋あり前橋市の中でも場所が良いので、すべて満室、トラストで30年の融資を引いて毎月28万円の家賃収入に対して支払いは10万円くらいです。現在でもこの物件は稼ぎ続けてくれています。
このように高利回りである程度場所を選べば満室にできます。
もちろん、満室にするにはしっかりリフォームしたりと手間はかけなければなりません。
しかし、確実に利益を残してくれますし、ある程度安定します。
利回りの高いRCばかりを狙うのではなく、木造の高利回りの物件を狙ってみるのも面白いのではないでしょうか？
アパートローンの借り換え・金利引き下げ交渉について
不動産投資の利益の最大化を狙うためには、調達金利は少しでも低く抑えたいところです。
利用している現在のローンの金利が高い場合、まず検討すべきなのは借り入れ中の銀行への金利の引き下げ交渉です。
①金融機関の立ち位置
金融機関にとって金利は重要な収益源です。
不動産投資家にとっての賃料と同じで簡単に下げたくはなく、銀行からすれば金利引き下げ交渉にはできるだけ応じたくないものです。
なので、ただ漠然と金利を下げて欲しいと伝えるだけではなく順序立てた金利引き下げ交渉が必要になります。
②ポイントは相見積もりすること
不動産投資での銀行との金利引き下げ交渉で効果的なのは、まず他の金融機関の金利や条件についての情報を調べて、交渉の材料にすることです。
相見積のようなものです。
そして現在の借入金融機関の担当者に、金利に付いて相談したいと連絡し、金利交渉の余地があるのかどうか融資スタンスや感触を確認します。
実際に金利引き下げ交渉をする際には、他行からは金利いくらで借り換えの打診を受けていますが、できれば貴行とのお付き合いを続けたいと考えているので金利の引き下げをお願いしたいというように具体的に伝えます。
そのうえで銀行側が借り換えをされるよりは金利の引き下げに応じたほうがよいと判断した場合は後日新たな金利条件が提示されることになります。
一般的には金融機関は他の金融機関に借り換えられてしまうのはダメージが非常に大きいので、どこまで下げられるかは個別の問題として、金利交渉には応じてくれる姿勢が多いです。
ただし、一部の金融機関では内規で一切金利交渉には応じないというスタンスをとっている金融機関もあります。
③アパートローン借り換えは先の付き合いも考えて慎重に判断すること
アパートローンの金利の引き下げ交渉が借り入れ中の金融機関に受け入れられなかった場合は他の金融機関でのアパートローン借り換えを検討します。
一般的にアパートローンの借り換えの場合は新規で融資を出すときよりも金融機関側のハードルは下がり借りやすくなります。
なぜなら、
すでにその案件に融資をしている他の金融機関があるという実績
今まで返済をしてきたという実績
という2つの実績があるためです。
この2つの実績があることでアパートローンの借り換えの資金を出す金融機関にとっては融資のハードルが下がります。
そのため、きちんと借り入れを返済してきた実績を示せるようにしておく必要があります。
逆に空室が多くて返済を延滞したという実績がある場合は借り換えは難しくなるということです。
④借り換え・金利交渉のデメリット
借り換えには金利が低くなるというメリットがある反面、デメリットもあります。
最大のデメリットは既存の金融機関と以降の取引ができなくなってしまうリスクです。
これも金融機関ごとに対応は異なりますが、一部の金融機関では借り換えられてしまった場合は二度と取引をしないというところもあります。
なので収益物件の運用には今後も金融機関からの融資が不可欠なので、複数物件がある場合は全て借り換えるのではなく一部を残すなど、金融機関との今後の付き合いも考えて円満な関係を維持しておくことも大切です。
⑤まとめ
金融機関との金利の引き下げ交渉は積極的に行って構わない。
その際には具体例を示して具体的な交渉を行うようにします。
調達金利を下げて利益の最大化を目指すことができます。
借り換えによって金利を下げることも利益の最大化には有効ですが、収益物件の運用には今後も金融機関からの融資が不可欠なので、複数物件がある場合は全て借り換えるのではなく一部残すなど、金融機関との今後の付き合いも考えて円満な関係を維持しておくべきだといえます。
スルガ銀行との金利交渉の結果について
連休前にずっと前からスルガ銀行に依頼していた金利引下げの返答が来ました。
福岡県久留米市の中古アパート4.5%→3%前半
を狙っておりましたが、可能性厳しい返答が来ました。
理由としては、
「かぼちゃ等で購入された方は世論の風当たりが強いので、金利引下げを行いますが、支払いに問題が無いお客様はとりあえず我慢しとけ」
こんなニュアンスでした。後、やっぱり転職のことも触れられました。
まあ、１％台の人も聞いたことがあるので、数回の金利交渉の後でなんとかそこに持っていきたいところでした。
この話を受けて、中々ショックでした。
うまくいかないものですね。。。
ただ、今回の行員はたぶん動いていないような気がします。
約束の期限を過ぎても連絡をよこさず、こちらから電話しても
「良いお返事ができず、電話するのをためらってしまっておりました」
と芝居かかった口調で応答されました。
金利交渉は繰り返し言いますが、担当者が全てです。
今回の担当は外れの担当だったので、もうこれ以上彼に依頼するのはあきらめますが、
金利引下げはあきらめません。
しれっと9月くらいにもう一度電話してみようと思っております。
金利交渉で大切なのは諦めない姿勢を見せることです。
物分りの良い、上品な客と思われて良いことは一つもありません。
ダメでもまた半年後に電話するくらいの気持ちで取り組みましょう。
ホームセンターに売っているようなプレハブ物置を置くだけでも建築確認は必要なのか？
①ホームセンターに売っているようなプレハブ物置を置くだけでも建築確認は必要なのか？
プレハブ製であっても、強固な基礎をつくらず単に地面に置くだけ・・・という場合であっても、屋根があって屋内的用途に供されるものは建築基準法で「建築物」と定義されています。この時、壁の有無は関係ありません。
柱があって屋根を有し、収納や駐車など、屋内的に用いるものは、原則、建築物となります。（植物栽培目的のビニールハウスなどの例外はあります。）よって、建ぺい率・容積率、外壁後退などの形態規制を受ける対象となります。
②「建築物」は原則確認申請が必要です。
建築物に該当するものは原則、建築確認申請が必要となり、申請を市役所や確認検査機関などに提出し、法律に適合することが確認された後でなければ、工事に着手できないことになっています。
プレハブ物置は当然、建築物になりますので、建築確認申請が必要となります。
③ただし例外があります。
防火・準防火地域以外であって、増築する規模が10㎡以下であれば、建築確認申請は省略してもよいことになっています。
しかし、申請が不要といっても、建築基準法に違反（建ぺい率オーバーなど）してもかまわないということではありません。敷地単位で建築基準法に適合する必要がありますので、注意しましょう。
④10m2以下なら何を立てても良いというわけではない
防火・準防火地域以外であって、増築する規模が10㎡以下であれば、建築確認申請は省略してもよいことになっています。
しかし、申請が不要といっても、建築基準法に違反（建ぺい率オーバーなど）してもかまわないということではありません。敷地単位で建築基準法に適合する必要がありますので、注意しましょう。
特に、隣地境界線ぎりぎりに、しかも挨拶なしで建てた場合、隣人から法令違反を主張される可能性がでてきます。手続き違反だけでなく、建築基準法や民法の外壁後退距離の規制に事実上抵触する場合などは、その是正をめぐって、紛争となるケースもあります。
プレハブ建物に対し、文句を言わない人が圧倒的に多いのですが、そこは人により様々です。紛争となった時の一番の負の成果物として、隣人との人間関係のしこりがあります。プレハブだからといって安易に考えた結果、隣人との泥試合とその後の精神的負担を強いられるケースもあるのです。
倉庫の売却と現状
所有していた倉庫が売れました。
20平米くらいの土地を1年前に買って、駐車場にできなかったので、8平米の倉庫を立ててみたところ、2万円で賃貸が決まったという物件です。
倉庫を建てるまでにかかった費用は約150万、利益は100万円くらいです。
1年寝かせて50万円くらい手残りがあればまあいいかなと思います。
不動産は、最初から賃貸経営するのではなく、転売して利益を出していく、その後十分なキャッシュを貯めてから賃貸経営を拡大するという方針に変えてから1年です。
転売できたものは2物件とまずまずかなぁ、と思います。転売できなくても賃貸で経営できるようにしておけば、リスクはないです。
転売には融資が使えないことが厳しいポイントではありますがw
規模拡大はゆっくりですが、自分のペースで賃貸経営をやっていこうと思います。
