都心のRC VS 地方木造高利回りについての考察
不動産投資を検討する人には、都心でRCなど積算の高い物件を好んで検討する人がほとんどだと思います。しかし、利回りとCF（手残り）を考えると、本当に利回りの低いRCを選ぶことが適当なのでしょうか？今回はそのことについて記事を書いてみました。
①そもそも表面利回りとは？
表面利回りの計算式は以下の通りです。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件取得価格
仮に、年130万円の家賃収入がある物件を1,400万円で取得すれば、「130万円÷1,400万円＝約9.3％」が表面利回りになります。表面利回りの役割は、まず数多くある物件を絞り込むための、第一段階のボーダーになることです。
ネットや広告などで投資物件を探すと「利回り」という項目がありますが、その利回りは表面利回りを表記しています。
②CF（手のこり）と表面利回り
よく重要と言われるCFと利回りは似ていますが、あくまで利回りは物件を絞り込むためのものであり、CFは物件の収支をシミュレーションするものと認識ください。つまり、CFをシミュレーションするのは、表面利回り・実質利回り・返済後利回りでピックアップした物件のみに行うということです。
もちろん、時間があるなら検討しそうな全物件でシミュレーションしても良いですが、CFのシミュレーションをするにはかなりの時間がかかります。そのため、全物件でシミュレーションするのは非効率的であり、利回りで物件を絞り込んだ方が、結局は数多くの物件をチェックすることができます。
いずれにしろ、CFのシミュレーションこそが収益を明示する指標になるので、利回りと合わせて利用するようにしましょう。
③都心の利回りは低く地方の利回りは高い
一般的に、都心の利回りは低く、地方の利回りは高くなりやすいです。その理由は物件価格にあります。というのも、都心の物件は地方の物件よりも価格が高いのですが、その価格ほど賃料は高くならないです。そのため、「年間家賃収入÷物件取得価格」で算出される表面利回りは、都心の方が低くなります
④おすすめは地方高利回り
ちなみに私のおすすめは地方高利回りの物件です。
なぜかというと、表面利回りは要するに、その物件が持っている潜在的なパワーだと思っているからです。
都心部の物件は賃貸需要もしっかりあるために、稼働率は良いです。おそらく利回りが低い・手残りが少ない代わりに手がかからないでしょう。
一方で、地方の好利回り物件を買っておけば、もし満室になれば、高い手残りが期待できます。ランニングコストが多少高くても関係ないですし、多少高金利で融資を引いたとしても全く問題ありません。ロットが小さければ転売で利益を出すことも視野に入ってきます。
ただし、地方の高利回りであればなんでもよいのではなく、例えば賃貸需要が全くないところだったり、治安が悪すぎるところだったりと抑えておくポイントはある程度あります。
私が所有している物件で、具体例を挙げてみます。
- 茨城県潮来市で木造、築22年、1,200万円、利回り18％の物件がありました。傾いていましたし、買った時は6室中2室入居でした。（ただし、リフォームは全部屋済でした。）潮来市は何にもないとことですが、隣の工業地帯がある神栖市・鹿嶋市よりも家賃が安いんですね。それをてこに満室にしました。月18万円入ってくるのに銀行への支払は7万円、おおよそ10万円が毎月残りました。傾いていたこともあり、1,320万円で売却しました。
- 群馬県前橋市で木造の築38年、2000万円、利回り17％の物件があります。6部屋あり前橋市の中でも場所が良いので、すべて満室、トラストで30年の融資を引いて毎月28万円の家賃収入に対して支払いは10万円くらいです。現在でもこの物件は稼ぎ続けてくれています。
このように高利回りである程度場所を選べば満室にできます。
もちろん、満室にするにはしっかりリフォームしたりと手間はかけなければなりません。
しかし、確実に利益を残してくれますし、ある程度安定します。
利回りの高いRCばかりを狙うのではなく、木造の高利回りの物件を狙ってみるのも面白いのではないでしょうか？
アパートローンの借り換え・金利引き下げ交渉について
不動産投資の利益の最大化を狙うためには、調達金利は少しでも低く抑えたいところです。
利用している現在のローンの金利が高い場合、まず検討すべきなのは借り入れ中の銀行への金利の引き下げ交渉です。
①金融機関の立ち位置
金融機関にとって金利は重要な収益源です。
不動産投資家にとっての賃料と同じで簡単に下げたくはなく、銀行からすれば金利引き下げ交渉にはできるだけ応じたくないものです。
なので、ただ漠然と金利を下げて欲しいと伝えるだけではなく順序立てた金利引き下げ交渉が必要になります。
②ポイントは相見積もりすること
不動産投資での銀行との金利引き下げ交渉で効果的なのは、まず他の金融機関の金利や条件についての情報を調べて、交渉の材料にすることです。
相見積のようなものです。
そして現在の借入金融機関の担当者に、金利に付いて相談したいと連絡し、金利交渉の余地があるのかどうか融資スタンスや感触を確認します。
実際に金利引き下げ交渉をする際には、他行からは金利いくらで借り換えの打診を受けていますが、できれば貴行とのお付き合いを続けたいと考えているので金利の引き下げをお願いしたいというように具体的に伝えます。
そのうえで銀行側が借り換えをされるよりは金利の引き下げに応じたほうがよいと判断した場合は後日新たな金利条件が提示されることになります。
一般的には金融機関は他の金融機関に借り換えられてしまうのはダメージが非常に大きいので、どこまで下げられるかは個別の問題として、金利交渉には応じてくれる姿勢が多いです。
ただし、一部の金融機関では内規で一切金利交渉には応じないというスタンスをとっている金融機関もあります。
③アパートローン借り換えは先の付き合いも考えて慎重に判断すること
アパートローンの金利の引き下げ交渉が借り入れ中の金融機関に受け入れられなかった場合は他の金融機関でのアパートローン借り換えを検討します。
一般的にアパートローンの借り換えの場合は新規で融資を出すときよりも金融機関側のハードルは下がり借りやすくなります。
なぜなら、
すでにその案件に融資をしている他の金融機関があるという実績
今まで返済をしてきたという実績
という2つの実績があるためです。
この2つの実績があることでアパートローンの借り換えの資金を出す金融機関にとっては融資のハードルが下がります。
そのため、きちんと借り入れを返済してきた実績を示せるようにしておく必要があります。
逆に空室が多くて返済を延滞したという実績がある場合は借り換えは難しくなるということです。
④借り換え・金利交渉のデメリット
借り換えには金利が低くなるというメリットがある反面、デメリットもあります。
最大のデメリットは既存の金融機関と以降の取引ができなくなってしまうリスクです。
これも金融機関ごとに対応は異なりますが、一部の金融機関では借り換えられてしまった場合は二度と取引をしないというところもあります。
なので収益物件の運用には今後も金融機関からの融資が不可欠なので、複数物件がある場合は全て借り換えるのではなく一部を残すなど、金融機関との今後の付き合いも考えて円満な関係を維持しておくことも大切です。
⑤まとめ
金融機関との金利の引き下げ交渉は積極的に行って構わない。
その際には具体例を示して具体的な交渉を行うようにします。
調達金利を下げて利益の最大化を目指すことができます。
借り換えによって金利を下げることも利益の最大化には有効ですが、収益物件の運用には今後も金融機関からの融資が不可欠なので、複数物件がある場合は全て借り換えるのではなく一部残すなど、金融機関との今後の付き合いも考えて円満な関係を維持しておくべきだといえます。
スルガ銀行との金利交渉の結果について
連休前にずっと前からスルガ銀行に依頼していた金利引下げの返答が来ました。
福岡県久留米市の中古アパート4.5%→3%前半
を狙っておりましたが、可能性厳しい返答が来ました。
理由としては、
「かぼちゃ等で購入された方は世論の風当たりが強いので、金利引下げを行いますが、支払いに問題が無いお客様はとりあえず我慢しとけ」
こんなニュアンスでした。後、やっぱり転職のことも触れられました。
まあ、１％台の人も聞いたことがあるので、数回の金利交渉の後でなんとかそこに持っていきたいところでした。
この話を受けて、中々ショックでした。
うまくいかないものですね。。。
ただ、今回の行員はたぶん動いていないような気がします。
約束の期限を過ぎても連絡をよこさず、こちらから電話しても
「良いお返事ができず、電話するのをためらってしまっておりました」
と芝居かかった口調で応答されました。
金利交渉は繰り返し言いますが、担当者が全てです。
今回の担当は外れの担当だったので、もうこれ以上彼に依頼するのはあきらめますが、
金利引下げはあきらめません。
しれっと9月くらいにもう一度電話してみようと思っております。
金利交渉で大切なのは諦めない姿勢を見せることです。
物分りの良い、上品な客と思われて良いことは一つもありません。
ダメでもまた半年後に電話するくらいの気持ちで取り組みましょう。
ホームセンターに売っているようなプレハブ物置を置くだけでも建築確認は必要なのか？
①ホームセンターに売っているようなプレハブ物置を置くだけでも建築確認は必要なのか？
プレハブ製であっても、強固な基礎をつくらず単に地面に置くだけ・・・という場合であっても、屋根があって屋内的用途に供されるものは建築基準法で「建築物」と定義されています。この時、壁の有無は関係ありません。
柱があって屋根を有し、収納や駐車など、屋内的に用いるものは、原則、建築物となります。（植物栽培目的のビニールハウスなどの例外はあります。）よって、建ぺい率・容積率、外壁後退などの形態規制を受ける対象となります。
②「建築物」は原則確認申請が必要です。
建築物に該当するものは原則、建築確認申請が必要となり、申請を市役所や確認検査機関などに提出し、法律に適合することが確認された後でなければ、工事に着手できないことになっています。
プレハブ物置は当然、建築物になりますので、建築確認申請が必要となります。
③ただし例外があります。
防火・準防火地域以外であって、増築する規模が10㎡以下であれば、建築確認申請は省略してもよいことになっています。
しかし、申請が不要といっても、建築基準法に違反（建ぺい率オーバーなど）してもかまわないということではありません。敷地単位で建築基準法に適合する必要がありますので、注意しましょう。
④10m2以下なら何を立てても良いというわけではない
防火・準防火地域以外であって、増築する規模が10㎡以下であれば、建築確認申請は省略してもよいことになっています。
しかし、申請が不要といっても、建築基準法に違反（建ぺい率オーバーなど）してもかまわないということではありません。敷地単位で建築基準法に適合する必要がありますので、注意しましょう。
特に、隣地境界線ぎりぎりに、しかも挨拶なしで建てた場合、隣人から法令違反を主張される可能性がでてきます。手続き違反だけでなく、建築基準法や民法の外壁後退距離の規制に事実上抵触する場合などは、その是正をめぐって、紛争となるケースもあります。
プレハブ建物に対し、文句を言わない人が圧倒的に多いのですが、そこは人により様々です。紛争となった時の一番の負の成果物として、隣人との人間関係のしこりがあります。プレハブだからといって安易に考えた結果、隣人との泥試合とその後の精神的負担を強いられるケースもあるのです。
倉庫の売却と現状
所有していた倉庫が売れました。
20平米くらいの土地を1年前に買って、駐車場にできなかったので、8平米の倉庫を立ててみたところ、2万円で賃貸が決まったという物件です。
倉庫を建てるまでにかかった費用は約150万、利益は100万円くらいです。
1年寝かせて50万円くらい手残りがあればまあいいかなと思います。
不動産は、最初から賃貸経営するのではなく、転売して利益を出していく、その後十分なキャッシュを貯めてから賃貸経営を拡大するという方針に変えてから1年です。
転売できたものは2物件とまずまずかなぁ、と思います。転売できなくても賃貸で経営できるようにしておけば、リスクはないです。
転売には融資が使えないことが厳しいポイントではありますがw
規模拡大はゆっくりですが、自分のペースで賃貸経営をやっていこうと思います。
土地活用の人気手法！コインパーキング投資についての考察
コインパーキング投資って皆さんも聞いたことがあるかと思います。
不動産投資とかと並んで、不労所得と言われるもので、やることを検討している人も多い投資かなと思います。
ここでは、コインパーキング投資での大切なことを私なりに書いてみます。勉強してみての私なりの考えです。
①コインパーキング投資で最も大切なこと
コインパーキング投資で最も重要なのは、 皆さんもご存知だと思いますが、エリア選びです。
東京・銀座にあったコインパーキングで10分600円、 1時間3600円という高額ぶりが話題になったことがあるし、 六本木界隈なら1時間1000～1200円もザラです。
大都市圏ではこのような料金設定でも常に満車近いコインパーキン グも多い。結局は需給バランス次第ということになります。
②一等地でなくても、街の動線を考えれば成功できる
実際にコインパーキングで成功している個人投資家は、 車の流れや人の動きといった「街の動線」を研究し、 たとえ大通りに面した一等地でなくても収益を上げています。「 人の出入りは多いが駐車場が足りない」というポイントを見つけ、 100～ 150平米程度でも空き地があれば借りて少しずつ投資し、 コツコツと着実に利回りを取っていくことがだいじです。
例えば、スーパーマーケットの駐車場が立体だったり大きすぎたりす ると、 店内に入るまでの歩く距離が長かったり車の出し入れに時間がかか ったりするので、 多少高くても平場の近くの小さな駐車場を使う方が便利と思う人が 多いといったこともあるようだ。 これも街の動線を考えた結果といえます。
買い物渋滞が発生するような道路の場合、 メインストリート沿いだけではなく、 地元ドライバーが抜け道に使うような路地、つまり「街の動線」 上に数台でも止められるスペースがあると、 人気のパーキングになることは珍しくないそうです。
③住宅地の土地でも勝機はあります。
また、住宅街など意外なところにも勝機はあります。
例えば、商店街から離れていても、 行列ができるラーメン店や人気のケーキ店で駐車スペースが足りな い店舗の近くは狙い目です。
短時間で出入りする車が多く、 1時間の料金設定でも1時間以内で出庫して次の車が入庫するので 、回転率が想像以上に高くなります。 最近は住宅地でもそのような店舗が増えてきて、 便乗して人気化することがあるそうです。
人手不足が深刻化している宅配便業者も、 コインパーキング投資にとっては追い風になっています。 コンプライアンス重視の流れで路上駐車が減り、 コインパーキングに停めて集配するケースが増えているそうです。 パーキングにヘルプの集配スタッフが集まり、 キャスターや自転車に荷物を振り分けてエリアを回るため、 何度も利用する固定客の確保につながるらしいです。
④「イニシャルコスト0円」の意味
現在、 コインパーキング投資の主流となっている一括借り上げの契約には 「イニシャルコスト0円」という形もあるが、 これはあくまでも条件次第だという点には注意が必要だ。 例えば駐車スペースの入り口近くに邪魔な電柱がある場合、 移動する必要があれば投資家の負担になり、 電力会社に依頼すると25万円は必要になる。また、 生垣やガードレール、 街路樹などがあれば当然除去費用が発生する。
パーキングと道路に段差がある場合などは、 傾斜をつけて段差をなくす「切り倒し」が必要だが、 これも投資家の負担。 アスファルト舗装をするなら1平米あたり5000円ほどの出費が 予想されます。もちろん、 防犯カメラの設置や警備会社との連携をする際も別途費用が必要に なってきます。
⑤一括借り上げでない場合は？
一括借り上げではなく、 より大きな利益を狙って自主運営する場合は、 機材をリースしたり購入したりすることになります。
購入はフラップ板1台30万円以上、精算機100万円程度、 照明30万円程度が必要。 中古では半額ほどの価格で入手することも可能だが、 故障やメンテナンスのリスクは高まるようです。
エリア選びの際には、 一等地でなくても繁盛店の近くや宅配便トラックの集配場所、 大型スーパーの周辺など、「街の動線」 を意識した考え方が重要といえます。
参入者の増加で競争が激しくなっているコインパーキング投資はポイントを押さえていけば、確実に儲かる投資です。
やるならしっかり準備して、取り組んで行きたいですね！
月極駐車場投資とコインパーキング投資の比較
数ある投資の中でも初期費用が少なく経営方法も比較的簡単で、 初心者にもハードルの低いのが駐車場投資です。最近では小さな土地を活用したコインパーキングなども多く見かけ るようになり、 副業として駐車場投資をする方も増えているようです。
今回はそんな駐車場投資の中でも、 月極駐車場とコインパーキングに注目し、 利回りや費用などについて比較していきたいと思います。
いずれも自営する方法と専門業者を間に挟む方法がありますが、 月極駐車場は自営が多く、 コインパーキングは専門業者に土地を貸して賃料を得る方法が多い 傾向にあります。
では、月極駐車場とコインパーキングの投資についてメリット・ デメリットを見てみましょう。
①月極駐車場
メリット
・長期契約で収入が安定する
・機械の設置がなく初期費用を安く抑えられる
・料金の未払いが少ない
・次の土地活用がしやすい
デメリット
・長期間空きが出る可能性がある
・違法駐車や不法投棄などが起こりやすい
・狭小地や変形地の経営は難しい
②コインパーキング
メリット
・利用率に応じて収入が増える（自営の場合）
・毎月一定の収入がある（貸付の場合）
・メンテナンスやトラブル対応の手間がない（貸付の場合）
・狭小地や変形地でも立地が良ければ経営可能
デメリット
・機械の設置などの初期費用がかかる（自営の場合）
・賃料以上の収入はない（貸付の場合）
・未払いが起こる可能性がある
駐車場投資の収入と利回り
駐車場投資の収入や利回りは、 物件の立地や道路付けによってかなりの差が出てきます。 どのような物件が駐車場投資に向いているのかは後ほどご紹介する として、まずは利回りの目安について知っておきましょう。
月極駐車場の場合、1台あたりの賃料は政令指定都市で1万円〜 3万円。その他地方では5,000円〜1万円が目安です。東京の 一等地では5万円程度。よく言われている実質利回りは4％です。
ただし、既に土地を持っている場合であれば実質利回りが50％ を超えることも少なくありません。
一方のコインパーキングですが、平均的な稼働率は50％、 好立地であれば70％程度で、こちらも実質利回りは4％程度です 。
いずれにせよ、利益率は立地に大きく左右されますし、 決して収益性が高い投資方法とは言えませんが、既に土地を持って いて、 低リスクで投資を始めたい方にとってはメリットの多い土地活用方法と言えるでしょう。
駐車場投資は立地が命
先の項目で、 駐車場投資は物件の立地や道路付けによって収入や利回りにかなり の差が出てくると言いました。では、 駐車場投資にはどのような物件が適しているのでしょうか。
まず、 月極駐車場の場合はほぼ毎日のように利用することが前提ですので 、近隣住民や法人が対象になることが多いと考えられます。
例えば大規模マンションなどが近くにある場合は、 部屋数と駐車場の収容台数を比較して、 収容台数に余裕があるかどうかも需要を予測する上でのヒントにな るでしょう。1台分の駐車スペースしかない家が多く立ち並ぶ住宅 地であれば、 2台目用の駐車場としての需要が高く狙い目といえます。また、営 業車を多く利用する会社がある場合も、 一度に複数台かつ長期間の契約が見込めるかもしれません。
次にコインパーキングですが、 コインパーキングの場合は月極駐車場のように長時間で利用する人 は少ないため、比較的短時間の利用が予想される商業施設や、 娯楽施設、商店街の近くが好条件と言えます。 路上駐車の多さなども需要の目安になるでしょう。
ただし、近隣にもコインパーキングが多数存在していたり、 ターゲットとなる施設などが数年後にはなくなってしまう可能性も あるため、月極駐車場に比べてコインパーキングの方が物件選びは 難しいと言えます。
