2019-03-13

繁忙期！皆さん空室は埋められていますか？

久留米の1Rアパートに入居申し込みが2つ入りました。これでようやく空室が後1つです。

この時期は皆さんご存知繁忙期ですよね。

私はというと、繁忙期なのに最近まで空室だらけで1月から全く繁忙期に縁のない感じでした汗

かなり焦っていましたが、続けて空室が2つ埋まったので少し平静を取り戻しました。

残りの空室も頑張って埋めないといけません。

空室で特に困っているのが横須賀に買った新築1棟です。

横須賀市について少し説明しておくと、神奈川県で人口は4番目に多い市です。海軍関係の観光で街おこしを行なっており、観光都市を目指しています。しかし人口減少がかなり顕著で、平地ならまだいいんですが山岳地帯は絶望的に住みにくいです。階段がいたるところにあり、車が入らない場所も多いです。

ここであろうかとか投資初心者時代の私はシリーズものの1kアパートを買ってしまったんです。私の投資人生の中でも1番の間違いだったと思っています。

新築でシリーズものは要注意です。

なぜなら、周りに同じものが建ちすぎると全く差別化ができなくなるからです。

皆さんの周りに建築されている新築アパート、同じようなものって多くないですか？

シリーズものだと周りと本当に一緒になってしまうんです。

しかも雨の後の筍のように同時期に一斉に立つことが多い。

賢明な皆さんなら、この後はどうなるかわかりますよね。

そう、ADをあげる、家賃を下げる以外の選択肢がほとんどなくなってしまうんです笑

後は家具付きにするくらいが精一杯、非常に苦しい。

昨年はwi-fi使い放題で成約が一気に増えて切り抜けられましたけど、今年はそうはいきませんでした汗

今、8室中6室が埋まっており、収支は少しプラスです。他の物件からの収益がなかったらと思うと非常に怖いです。

一棟アパートのシリーズものを買うときは皆さん気をつけてください。

2019-03-12

賃貸経営には必須！青色申告とは？～メリットと記帳方法～

ãä¸åç£æè³ éè²ç³åãã¡ãªãããã®ç»åæ¤ç´¢çµæ そろそろ確定申告の時期もおわりますね！

私は青色申告で申告していますが、記帳がめんどくさいわりにメリットあるのかな、と思うことがあります。

しかし、青色申告はメリットが非常に大きな申告方法ですよ。

下記にそのことについてまとめてみましたので、ご参照ください。

賃貸住宅経営を始めると所得税の確定申告を毎年行う必要がありますが、その申告方法には『白色申告』・『青色申告』の2種類があり、『青色申告』で申告すると税金面でさまざまな特典を受けることができ、経営上有利です。今回は『青色申告』について簡単にまとめてみました。

①青色申告とは？
青色申告とは、毎日の取引をきちんと帳簿につけて、その帳簿に基づいて正確に所得や税額を計算し申告する制度です。青色申告ができる方は、不動産所得や事業所得、山林所得がある方に限られます。青色申告者は、税金の面でいろいろな特典を受けることができます。不動産所得に関しては規模が小さい場合（控除額は10万円）でも適用が受けられます。青色申告で確定申告を行う場合は｢青色申告承認申請書｣を税務署に提出します。

この申請書は原則として適用を受けようとする年の3月15日までに提出しなければなりませんが、年の中途で新たに事業を開始した場合などには、事業を開始した日から2ヶ月以内に申請書を提出すればよいことになっています。青色申告者は税制面での特典がある反面、帳簿の記録や記帳義務、書類の保存義務が課されます。

【記帳する帳簿】
※特別控除65万円の場合。簡易な記帳方法（複式簿記ではない等）の場合、特別控除は10万円になります。
・現金出納帳
・損益計算書
・貸借相対表　など

【主な書類の保存期間】
・帳簿及び決算関係書類・・・7年間
・現金預金等関係書類・・・・7年間
・その他の書類・・・・・・・5年間

つまり、きちんとした帳簿や証拠書類を保存する必要があるわけです。帳簿の記録となると初めての方には難しく感じられるかもしれませんが、パソコンソフトを使えば簡単に作成できます。

余談ですが、平成22年3月31日までの時限措置として、青色申告者であれば30万円未満の小額減価償却資産については購入した年の必要経費にできます。帳簿作成用にパソコンを購入した場合、パソコンが小額減価償却資産にあたります。（ただし、その年の取得価格の合計が300万円超の場合は、300万円に達するまでの取得価格の合計が限度です。）

②経営メリットが大きい青色申告の特典
青色申告には50種類以上の特典が設けられていますが、ここでは不動産所得に関連した主なものをあげておきます。

(1) 青色申告特別控除を受けることができる
不動産所得金額は収入から必要経費を差し引くことで算出します。青色申告特別控除は所得金額から更に一定の金額を差し引くことができます。差し引ける金額は、事業的規模（室数10室以上、または5棟。駐車場経営の場合は50台以上）の経営で複式簿記による帳簿の記帳を行い、それに基づき作成された貸借対照表や損益計算書を確定申告書に添付して期限内に提出する場合は65万円、それ以外は10万円となります。

(2) 青色専従者給与を必要経費にできる
個人事業の場合多くが家族の方と一緒に働いています。その場合、あらかじめ「青色事業専従者給与に関する届出書」を税務署に提出し、配偶者や一緒に暮らしている15歳以上の親族に給与を支払い必要経費に当てることができます。白色申告には「白色事業専従者給与」がありますが、青色申告と白色申告とでは給与の上限がかなり違います。

・白色申告：控除・一人につき50万円まで（配偶者は86万円まで）
・青色申告：給与・基本的に給与の総額が事業主の所得を超えないように。
「青色事業専従者給与に関する届出書」に届け出た金額の範囲内。
ただし、青色専従者給与を支払う場合には注意すべき事がいくつかあります。注意点は次のとおりです。
・家族に給与を支払えるのは15歳以上で、働ける人のみです。
・家族に給与を支払うにはその人の従事可能な期間の半分以上働く事が条件です。（アルバイト・日雇いは不可）
・家族に1円でも給与を支払うと扶養控除はもらえません。
・事業主は毎月出す給与の額によって決められた源泉税を翌年1月10日までに1年間の税金の総額を計算して税務署に納付する必要があります。
・給料は基本的に年間103万円までは所得税がかかりませんが、税金が0円でも納付書・源泉徴収票の提出が必要です。
・事業的規模（室数10室以上、または5棟。駐車場経営の場合は50台以上）が必要です。

(3) その年の赤字が繰り越せる
不動産所得の金額の計算上に生じた損失額は他の所得と合算して損益通算できますが、それでもなお引ききれない金額があるときは、翌年以後3年間にわたり全額を差し引けるまで繰越したり、前年の黒字の所得に繰戻して前年の税額の還付が受けられます。

③帳簿とその記帳のしかた
ここは非常に重要です。

帳簿に記載しなければならない事項は、賃料などの総収入金額と修繕費などの必要経費に関する事項です。帳簿の様式や種類については、特に定めはありませんが、個々の取引の実態に応じて作成することが必要です。発生した都度記入するよう心がけ、月末には帳簿の記帳内容の確認や領収書等の整理を行いましょう。

(1) 収入に関する事項
不動産の貸付による収入は、契約上の支払日に「賃貸料」・「更新料」・「雑収入」のように適宜の項目に区分して、それぞれ事由、相手方、収入金額を記入します。ただし、保存している領収書控などにより、その取引の内容等が確認できるものについては、事由、相手方の記載を省略してその項目ごとにその日の合計金額のみをまとめて記入できます。この場合、領収書控等の書類は、帳簿等との関係がわかるよう整理して保存しておきましょう。

(2) 費用に関する事項
費用については『特別経費』とその他の経費の項目に区分して、それぞれ事由、相手方、支出金額を記入します。特別経費には次のものが該当します。

【特別経費】
・給料賃金
・減価償却費
・貸倒金（未収賃貸料のうち回収不能なもの）
・地代家賃
・借入金利子（建物等を取得するために要した借入金の利子）
・固定資産等の損失（賃貸している建物等の取壊しや災害による滅失などの場合の損失）

節税をするためには、賃貸経営で認められている必要経費と税法上の特典を正しく理解し賢く活用しましょう。また、帳簿等の記帳は、単に税金の計算を行うためだけでなく賃貸経営の合理化・効率化の検討にも役立つものです。