アパート融資、異形の膨張

www.nikkei.com

アパート融資が「異形」の膨張だと日経新聞記事が出ていました。

○税制優遇でアパートを建てたほうが相続税上評価が安くなるため、賃貸需要のない田舎（記事上では津市が例として挙げられていました）に乱立している状態である。

○しかも建築しているのは富裕層であり、経営がうまくいかない場合、土地を没収すれば返済も終了し銀行側も痛みはない。

という事態になっているとのこと。

はっきり言います。

こういう事態はもちろん起こっていますが、そのような事態を引き起こしているのは賃貸需要をしっかりとリサーチしていなかった大家さんだけだと。（おそらく地主系大家さんがおおいのかなぁ）

私自身、不動産賃貸業はうまくやればまだまだ儲かる産業だと思っています。

特にサラリーマンをリタイヤするための最初の事業としては非常にハードルが低い。

ただし、多額の融資に耐えるプレッシャーがありますがｗ

是非これを見たみなさんも行動を起こしてみましょう！

最近、知り合いが本を出しました。私なんかとはレベルの違う方ですが、不動産収入などサイドビジネスで参考になる内容が多かったのでぜひ手に取ってみてください。

年収350万円のサラリーマンから年収1億円になった小林さんのお金の増やし方 新品価格 ￥2,970から (2017/3/26 06:39時点)

福岡県久留米市の物件に買付を出しました！今回は地元での不動産投資ということもあり、ワクワクしています。

福岡県久留米市にあるRCアパートに買い付けを出してきました！

福岡県は私の故郷なんです！！

故郷に投資物件を買うのはなんだか不思議な感じがしますが、物件自体は良いものだなと思っています。

福岡県久留米市は、筑豊地方の中核都市で、新幹線も通っています。あんまり栄えている印象は無い人も多いかもしれませんが、人口も増えていますし、福岡ではメジャーな私立大学や大企業の工場なんかもあります。

意外に栄えているんです！

スペック的には

 築28年のRC、1K×15部屋、利回りが10パーセント弱となっています。

若干弱いと思った人もいるかもしれませんが、最大の決めては西鉄久留米駅徒歩8分の立地！！

久留米市内でも西鉄久留米駅付近はめちゃくちゃ栄えているんです。

帰省した時に見に行けますし、数年経てば地銀で借り換えも可能です。

また、投資アパートの競合も中古なら少なく、インターネット無料とか、壁紙にアクセントクロスを使うとか色々家賃アップが期待できそうなんです。

なんだか久々にワクワクしています笑

今回のこの物件は、セミナーに行きまくって色々な業者と話す中で出てきた案件です。

やっぱり自分の足を使って色々なところに顔をだして、色々な話を聞くのは重要だと思いました。

皆さんも無料のセミナーに行ったり、業者との接点を増やすといいことがあるはずですよ！

NPO法人とやまホーム管理サービスって知っていますか？格安で戸建が買えます！

www.chunichi.co.jphoujinn 

NPO法人とやまホーム管理サービスってみなさんは知っていますか？

私も今日知ったんですが、１００円という格安で空き家が買えるそうです。

なんでこんなに安いかというと、戸建てを持て余している人が売りに出すからです。

もちろん、郊外のど田舎のボロボロの空き家がアップされているかもしれません。

しかし、私は100円ならば購入する価値があると思います。

不動産投資におけるもっとも重要なことのひとつとして入口でどれだけ安く物件を購入できるかがあると思うんです。

もし、地方の過疎地域でも格安で物件が手に入るなら関係はありません。

入口が割安ならば、そもそもの負債も少なくて済みますし、その後の売却もある程度安くすることが可能になります。

私は埼玉県の比企郡という田舎に戸建てを持っています。

20年たっていない戸建てが270万という心配になる値段でした（320万の戸建てを買いたたきましたｗ）

最近賃貸がついて、そこは44,000円／月の家賃をいただいています。

売却も450万くらいで考えています。

いろいろな展開が期待できそうですｗ

入口さえ安くできれば、不動産投資における失敗確率は激減します。

こちらの100円空き家を購入できるNPO法人とやまホーム管理サービスは不動産投資において注目すべきＨＰだと思いました。

NPO法人とやまホーム管理サービスＨＰ↓

＜空き家管理・生活支援＞NPO法人とやまホーム管理サービス

民泊と組み合わせてみるとよいかもしれません

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太陽光発電は今がおとくですよ！！ここでご説明します！

この記事では産業用の太陽光発電のみの考え方とします。

産業用とは・・・産業用太陽光とは、10kW以上のシステムを載せた太陽光のことで、作った電気を全て売ることが可能です。

太陽光というと信用棄損になるんじゃないか、という投資家さんも多いかと思いますが、シッカリと収入としてみてくれる銀行も多くなっています。（メガバンクでは間違いなくマイナスになるみたいですね。）

また、売電金額がずっと同じように続く保証がないよね、という声をよく聞きますが、購入するときに契約で売電価格を決めているので購入してしまえばそうそう契約は破れないと思っているのは僕だけではないでしょう。 

現在の太陽光発電（全量売電）での単価は24円プラス税です。

昔っていくらかご存じですか？？

一番最初は40円でした。

それが、36円になって、

32円になって、去年は29円と27円でした。

そして、今年は24円でした。

あまりよろしくないことですが、

 着々と売電単価は下がってきています。

現在太陽光発電の利回りは約１０％前後のものが多いです。設備が安価になってきたこともあって、売電価格が40円だったころと変わっていません。

さて、それが来年どうなるかというと、、、実はまだ出てきておりません。

 しかし、多くの予想では下がるだろうと・・・21円とか、22円とかの予想があったりします。

さて、そうなると、売電単価が下がる前に太陽光やるならやりたいですよね？？

この24円での受付って、3月末まででしょうか？？

実は違います！！電力会社に設備認定という申請を行う期限と言うのが、もうほんのわずか！！1月20日までのようです！！

例年言っておりますが、もしやろうと考えられていらっしゃる人がいるなら、

この1月20日に間に合うように業者に依頼掛けておかなければ、間に合いませんよ！！

こちらで一括見積ができます。

太陽光発電は絶対得だと思いますし、今はまだ投資としてよい時期だとおもいます。興味がある方は見積りだけでもやってみてください！！

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【新築アパート建築を考える】インベスターズクラウドとの面談記

インベスターズクラウドさんと面談してきました。

インベスターズクラウドとは、その名の通りネット等に情報媒体に強みがある不動産投資会社です。新築アパートや不動産投資ファンド、民泊の仲介を行っているそうですね。上場もしており、売り上げ等をみてもしっかりしている会社見たいです。

新築アパートは土地から購入するデザイナーズアパートで、打合せして設計図を作っていく感じです。

特にここの会社で特徴的なのが、携帯アプリのTATERUです。

アプリではじめるアパート経営 TATERU(タテル)

 チャット形式でニーズを気軽に細かく伝えられるのが、非常に好評とのことです。

不動産投資において、新築アパートはこのニーズに沿うことが重要で、そこで独自性をだすこと、これが新築アパートには重要です。

何故かというと、現在皆さんも知っているように新築アパートの建築ラッシュの真っただ中です。建売の業者が設計図を引いて同じようなアパートをニーズ以上に乱立させることがあります。この場合、そこに独自性のないアパートをたててしまうと入居者が2-3回転する頃には周りに同じようなアパートが乱立していて、入居者募集に苦戦することになります。

ここにインベスターズのクラウドの強みがある、と僕は感じました。 

無料の資料申込みは下記から行いました。

 

会ってからの対応は、よいと思います。

ガツガツした営業もなく、とても丁寧。不動産会社らしく無くてビックリしました。

また、この業者でびっくりしたのは、駅やその周りの賃貸需要のニーズをしっかり把握していたことです。

そのため、提案されたアパートを建てた後の経営について具体的にイメージすることができました。 

不動産投資をお考えの人は一度面談してみる価値はあると思います。

おすすめ管理会社について書いています。

不動産賃貸のセミナーに行ってきました！とてもおすすめです。ノースエステートさんです！！ - セミリタイヤを目指す投資ブログ

4つめの物件購入

2016年3月末にとうとう念願のアパート1棟を購入しました。

2LDK4部屋の小さいものでしたが、利回り11パーセントの満室。土地値も価格の7割あります。場所は千葉県佐倉市ユーカリが丘徒歩圏内の優良物件でした。

銀行で金消契約をする時は嬉しすぎて手が震えていました。ここから僕の大家道は始まるのだと。

不動産投資の話をするとみんなに言われます。今は高いんだろ、とか少子化のこの時代どうするの？と。

ハッキリ言います。

確かにマイナス要素はありますが、それでも不動産投資はまだ儲かるです！(恐らく昔はもっと儲かったんでしょう)高かろうと少子化だろうと充分利益が出る業界ですよ。

ぜひ、皆さんはじめてみてください。

バックナンバーです

３つ目の不動産　茂原市の戸建購入

http://uedatakako.hatenadiary.jp/entry/2016/10/30/110351

 http://uedatakako.hatenadiary.jp/entry/2016/09/25/092502

２つ目の不動産　京都市山科区区分マンション

http://uedatakako.hatenadiary.jp/entry/2016/09/06/213006

税金納付はクレジットカードとnanacoのどっちが得？ ポイント還元率と決済手数料のバランスから、 もっともお得な東京都税の納税方法を検証する！

 東京都では、2015年4月1日（水）より、自動車税以外の税金もクレジットカードでの納付が可能となった。
（関連記事⇒税金をクレジットカードで納付して節税できる！ 2015年度から自動車税や固定資産税など、東京都税の15税目でクレジットカード納付が可能に！）

 クレジットカードで納付可能な都税は、以下の15税目だ。

自動車税、自動車取得税、固定資産税・都市計画税（23区内のみ）、固定資産税（償却資産）（23区内のみ）、不動産取得税、法人都民税、法人事業税、個人事業税、事業所税、地方法人特別税、軽油引取税、都たばこ税、ゴルフ場利用税、鉱区税、宿泊税

 いわゆる住民税と呼ばれる特別区民税・都民税は、クレジットカード納付の対象外となっている。

 なぜ住民税が対象外なのかを確認するため住民税の納付書をチェックすると、主管課名という項目が「世田谷区役所納税課」となっていた。一方、自動車税の場合は「都税総合事務センター」、固定資産税・都市計画税の場合は「世田谷区都税事務所」と印字されている。つまり、住民税の徴収は、都税事務所ではなく、それぞれの区の納税課で行っているためにクレジットカード納付の対象外となっているのだろう。

クレジットカード納付を行うときの手数料の分岐点は？

 自動車税や固定資産税などをクレジットカードで支払う場合の決済手数料は、次のとおりだ。

■東京都税 クレジットカード納付の決済手数料
税額	決済手数料（税抜）
1円～1万円	73円
1万1円～2万円	146円
2万1円～3万円	219円
3万1円～4万円	292円
4万1円～5万円	365円
以降、税額が1万円増えるごとに決済手数料73円（税抜）を加算

 税額が1万1円の場合に146円（税抜）となっているため、消費税が8％の時は1.57％の手数料となる。同様に、2万円の場合は0.785％。つまり、1万1円～2万円の手数料の割合は0.785～1.57％となり、還元率が1.6％以上のカードであればクレジットカードで納付したほうがお得になる。

 還元率が1.6％以上のクレジットカードは非常に少ないが、決済手数料の割合の最大値は、税額が高くなればなるほど低くなる。税額1万円ごとに一律73円（税抜）の手数料が加算されると考えると、税額がいくらでも決済手数料の割合は同じになると思うかもしれないが、1円に対しての手数料78円（税込）と10万1円に対しての手数料867円では、計算すると割合が変わってくる。

 実際に決済手数料の割合を計算したのが、下の表だ。

■東京都税 クレジットカード納付の手数料の割合
税額	決済手数料（8％の税込）	決済手数料の割合
1円～1万円	78円	0.78～7800％
1万1円～2万円	157円	0.79～1.57％
2万1円～3万円	236円	0.79～1.18％
3万1円～4万円	315円	0.79～1.05％
4万1円～5万円	394円	0.79～0.98％
5万1円～6万円	473円	0.79～0.95％
6万1円～7万円	551円	0.79～0.92％
7万1円～8万円	630円	0.79～0.90％
8万1円～9万円	709円	0.79～0.89％
9万1円～10万円	788円	0.79～0.88％
10万1円～11万円	867円	0.79～0.87％

 この表を見ると、4万1円以上の税額に対して還元率1.0％以上のクレジットカードで支払えば、税額にかかわらずお得になる。しかし、還元率1.0％では手数料を引いた後のお得度は微々たるものになってしまうため、やはり還元率1.5％以上のカードで支払いたいものだ。

 還元率が常時1.5％を超えるクレジットカードとしては、還元率2％の「リクルートカードプラス」や還元率1.75％の「レックスカード」などがある。
（※「リクルートカードプラス」は2016年3月16日で新規募集を停止。ただし、年会費無料で還元率1.2％の「リクルートカード」は現在も募集中）

■リクルートカード
還元率	1.2％
発行元	三菱UFJニコス、JCB
国際ブランド	VISA、JCB
年会費	無料
家族カード	あり（年会費無料）
ポイント付与対象の 電子マネー	モバイルSuica、nanaco、 ICOCA（VISAのみ）、

 もし、納付期日が誕生月に重なっているなら、誕生月のポイントが5倍になる「ライフカード」で支払うのもいいだろう。

■ライフカード
還元率	0.5～2.5％
発行元	ライフカード
国際ブランド	VISA、Master、JCB
年会費	無料
家族カード	あり（年会費無料）
ポイント付与対象の  電子マネー	モバイルSuica、ICOCA、  au WALLETカード（Master）  nanaco（JCB、還元率0.25％）

【※「ライフカード」の関連記事はこちら！】
「ライフカード」のメリット、人気の秘密とは？年会費無料でありながら、誕生月ポイント5倍など4つのボーナスポイントで還元率は最大1.73％に！

節税には「リクルートカード」＋「nanaco」が最強。
住民税以外でもこの組み合わせで納税したほうが得になる！

 一方、住民税はクレジットカード納付ができないので、従来通り、高還元クレジットカードでチャージした「nanaco」で支払うのがおすすめだ。
（関連記事⇒住民税などの税金、国民年金、国民健康保険は「nanaco＋高還元クレジットカード」で払え！ 必見！マイホーム所有者や自営業者の節税方法）

 例えば、「リクルートカードプラス」でチャージした「nanaco」を使って、セブン-イレブンで支払えばいい。「リクルートカードプラス」で「nanaco」チャージしたときに2％のポイントが獲得でき、支払い手数料は不要だ。つまり、「リクルートカードプラス」なら、たとえクレジットカード納付が可能な住民税以外の都税であっても、「nanaco」で支払った方が手数料分お得になる。
（※「リクルートカードプラス」は2016年3月16日で新規募集を停止。ただし、年会費無料で還元率1.2％の「リクルートカード」は現在も募集中）

 「nanaco」で支払う場合は、「nanaco」チャージでポイントが付与されるクレジットカードの中でも、「リクルートカード（Visa、JCB）」、「Yahoo! JAPANカード（JCB）」、「楽天カード（JCB）」など、還元率1.0％以上のものがおすすめだ。

■リクルートカード
還元率	1.2％
発行元	三菱UFJニコス、JCB
国際ブランド	VISA、JCB
年会費	無料
家族カード	あり（年会費無料）
ポイント付与対象の 電子マネー	モバイルSuica、nanaco、 ICOCA（VISAのみ）、 楽天Edy（VISAのみ）

■Yahoo! JAPANカード
還元率	1.0～2.0％
発行元	ワイジェイカード
国際ブランド	VISA、Master、JCB
年会費（税抜）	永年無料
家族カード	あり（永年無料）
ポイント付与対象の  電子マネー	モバイルSuica、ICOCA、  nanaco（JCBのみ）

■楽天カード
還元率	1.0～4.0％
発行元	楽天カード
国際ブランド	VISA、Master、JCB
年会費	永年無料
家族カード	あり（年会費無料）
ポイント付与対象の  電子マネー	モバイルSuica、ICOCA、  nanaco（JCBのみ）、  楽天Edy（還元率0.5％）

【※「楽天カード」の関連記事はこちら！】
「楽天カード」にメリット追加で還元率もアップ！さらに「楽天カード」と「楽天モバイル」の兼用でスマホ代の節約＋楽天ポイントがザクザク貯まる！

 また、改悪により「nanaco」チャージでポイントが貯まらなくなることを恐れるのであれば、そのリスクが少ない「セブンカード・プラス」を選ぶのもひとつの手だろう。
（関連記事⇒nanacoチャージのポイント付与率が激減する「nanacoショック」が高還元カードで発生中！ 一方、「セブンカード・プラス」の存在感が急上昇！）

■セブンカード・プラス
還元率	0.5～1.5%
発行元	セブン・カードサービス
国際ブランド	VISA、JCB
年会費 （税抜）	初年度無料、2年目以降463円（年5万円以上で次年度年会費無料）
家族カード （税抜）	あり （初年度無料、2年目以降186円。ただし、本会員との合計利用額が年5万円以上で次年度以降の年会費も無料）
ポイント付与対象の  電子マネー	モバイルSuica、ICOCA、  nanaco

 以上、今回は東京都税をクレジットカードで納付する際、よりお得となるためのポイントを紹介した。今後、様々な自治体でクレジットカードによる税金の納付ができるようになると思われるが、手数料を考えるのであれば、現時点ではクレジットカードでチャージした「nanaco」で支払うのが最強だと覚えておこう。