銀行の融資について

最近不動産への融資が引き締まって来ています。僕も先日Ｓ銀行との融資が希望の条件になりませんでした。(担当が不動産への融資になれている方で、希望の融資条件を引き出せるという話だったのですが。)

ただ、そんな中某有名不動産投資家さんのメールマガジンによると、融資が出やすい金融機関も出てきているそうですね。(A信金とか)

先程、関西の信金さんから融資案件あります的な電話がかかってきたので、この辺も信ぴょう性はありそうです。

何はともあれ、最新の情報を取得するよう、アンテナを高く持つことが重要だと思った週末でした。

2つの区分マンションを持ってみて分かったこと

久しぶりに更新します。

2つの区分所有の物件を持ってみて、僕は気づきました。不動産投資は区分所有でやるものではないと。

正直、売却した区分は持っていることがリスクでした。

理由は、修繕積立金が溜まっていないからです。このケースでは、共用部分の修繕費用は全て所有者で按分することになります。つまり、外壁の塗装や(10年間隔、100万以上)、雨漏り(RCだと100万近くかかります。)といった大規模修繕では大きな負担がかかります。しかも管理組合も機能していなかったので、致命的な欠陥が出てからこの物件を修繕することになるのです。

それに気づいてからは必死に売りにかかりましたね(^^

このように、知識のない不動産投資は非常に危険です。是非始める時は知識をつけましょう！

2つめの物件所有

前の日記で書いた京都市山科区の物件ですが、利回り20パーセント、賃貸中と非常に良い条件でした。

しかし、こういった好条件の物件には得てして難があるものです。

不動産投資初心者の私はしばらくしてこの物件の数点の難に気づきます。

①賃料か他の部屋より高い

ネットで他の部屋の募集条件を見ると、賃料が異常に高いことがわかりました。なんと他の部屋の2倍です。入居者は10年近く住んでおり、そのままの賃料で更新し続けています。今思えば人の良い入居者だったなと。しかし、この入居者が出ていくと、物件の利回りは10パーセント。一気に苦しくなります。

②修繕積立金がない

つまりは共用部を修繕する場合、各部屋の所有者で分担することとなります。

築40年超えてて、共用部分もボロボロ。直感で危ないとわかります。

③管理組合が機能していない

内見した時に汚いなーと思っていたのですが、管理組合が機能していませんでした。管理費の引き落とし、督促すらありません笑

これらの欠点に気づいた時、本当に焦りました。悩んだ末、購入後1ヶ月で売却依頼を出しました笑

しかし、売れるまでに1年かかりました。

市況が良かったこともあり、買値より50万高く売れました。が、不動産屋さんへの仲介手数料でキャピタルゲインは吹っ飛ぶという結果に終わりました笑

２つめの不動産所有＠京都市山科区

寝れないので、連投です。

不動産の2つ目を購入したのは、

宇治の物件を購入してから半年後のことでした。

宇治の物件を購入するときに不動産業者の勧めで、

リフォーム代として200万多く借りていたのです。

(銀行をどう言いくるめたのか、今となってはわからないですが、ありえないですよね。)

その200万がほぼ丸々口座に残っていたので、

何とかこれを運用したいなーと思って購入することにしました。

当時は借金が怖かったので、(不動産投資家としてあるまじきですね)

２つめは現金買いしようと考え、京都市山科区のボロボロのアパートを

区分で購入しました。

利回りはなんと２０％、賃貸中です。

現在ではあまりありえない物件ですよね。

しかし、あまり深く考えず購入したこちらの物件に

その後頭を悩ますことになります。

宇治の物件のエトセトラ

一番最初に宇治に買った区分ですが、先日管理会社から連絡が来ました。

半年ぶりの連絡なので、悪い知らせかなーと思ってたらまさにそのとおり。

リビングのエアコンが故障したそうです。

10万円くらいかな～と気楽にかまえていたら、突き付けられた請求額は21万円。

おいおい、大幅に予算オーバーだろw

20畳用のエアコンだから高いんだ、と言われましたがもちろん納得出来ず。

しかし運悪く時期が1週間の海外旅行と重なり家電量販店にいけませんwネットで見ると17万くらいであるみたいなんですが。

このままでは対応が遅れて入居者さんがカンカンです。

どうしようと思いましたが、、、

安くしろとごねてみましたw

すると2日後に1万円下がりました。まあ、これでいいわ！と承諾、事なきを得ました。

自分で家電量販店に行けば後3万円は安くなった気がしますが、入居者との日程調整等の労力を考えると副業で不動産投資をやっている身としてはアウトソーシングすべきだという結論になりました。

ほかにも自身の異動や物件購入の折衝など、しんどかったこともありますがw

まあ、セミリタイアを目指す身としては、もう少し管理会社と折衝するべきだったのかなと反省しています。

不動産をはじめて所有＠京都府宇治市

私は社会人2年目で３ŁDKの区分マンションを所有しました。

以前の記事でふれた不動産を経営しているテニスコーチに勧められたためです。

コーチのつてを伝って知り合いの不動産屋さんを紹介してもらいましたが、

説明を聞いてもよいか悪いかの判断もままならず、という状態。(コーチのことは信用していましたがｗ)

マンションは築33年でしたが、内見すると中は非常にきれい！

中を見たときにはテンションが上がり、これなら高い賃料が取れると思いました。(当時の写真は下記です。)

ただ、冷静になって考えるとやっぱり不動産は高い買い物で、勢いだけでは心配でした。

下記サイトに相談して、いろいろ提案を受けた後、購入を決意しました。

まあ、やっぱり問題も出てきます。それは後程。

所有物件について

こんにちは！

今回は私の投資物件について書いていきます。

 

私は現在3つの投資物件を所有しています。

それぞれをご紹介します。

 

①宇治市の区分マンション

価格 1000万

利回り 9.00パーセント

築年数 38年

構造 RC

平成24年にリノベーション済み

 

②千葉県茂原市の戸建て

価格 450万

利回り 13．33パーセント

築年数29年

構造 木造

最近稼働しました。空の物件からの初めての募集であり、いろいろなことを学びました。

 

③千葉県ユーカリが丘の一棟アパート

価格 1820万

利回り 11.14パーセント

築年数 23年

構造 木造

2LDK4部屋の地価が1200万以上あるハイスペックアパートです。

2部屋については前の入居者が1万円くらい安い賃料で貸しており、また自販機等も設置したので今後は利回りを更に改善できると踏んでいます。